Gravi motivi per disdetta locazione

[Bastimento]

Non capivo il commento sulla fregatura per il locatore, con il 4+4.

Non ho mai riscontrato una convenienza ad adottare il contratto concordato: rimane il 4+4, con le sue regole. Che purtroppo manco quelle sono oggi rispettate. Ma è un'altra storia.

 

[alexbgd]

Convenienza, paghi meno le tasse rispetto 4+4 e puoi riavere la casa prima.

 

[eldic]

@Bastimento forse nemmeno agli amici.

se ci tieni che rimangano tali direi che è una saggia idea...

 

[eldic]

@eldic : Che il paragone non fosse molto pertinente mi pare ovvio: ma non necessariamente per quanto tu esponi.

Spesso ci si dimentica che il contratto di locazione, prevede che il locatore si obblighi a consegnare al conduttore un immobile per un periodo, stabilito per legge, in 4+4 anni. ed il conduttore si impegna per 4 anni.
Cioè a fronte dell'impegno del locatore, il conduttore si impegna a corrispondere un corrispettivo pari a 4 anni di locazione, suddivisi in canoni mensili. Al termine dei primi 4 anni può dare disdetta o prorogare di altri 4 anni. Difatti in sede di registrazione si potrebbe wall versare l'intera tassa di registro per i 4 anni, usufruendo di un piccolo sconto.

La disdetta anticipata è per legge opzionale, e può essere concessa o no. (lasciamo per il momento da parte le considerazioni di opportunità)

Certamente nessuno terrà prigioniero il conduttore che intende andarsene: per contratto non avrebbe che corrispondere quanto rimane da versare, in unica soluzione, e sarebbe perfettamente libero. Cosa che invece il locatore non potrebbe nemmeno fare......
Sotto il profilo contrattuale non vedo molte differenze rispetto ad altre situazioni similari: chi firma una proposta di acquisto e poi decide di rinunciare, perde la caparra; idem il venditore, se una volta incassata la caparra , cambia idea.

Il guaio è che solo un pazzo intenterà una causa contro un inquilino che se ne va anticipatamente: magari avrebbe potuto affittare ad altri e subisce anche questo danno.
Ovvio che di fronte ad una locazione pluriennale sempre corretta, negare la disdetta è sciocco ed inopportuno: ma capita anche che la disdetta te la diano dopo 8 mesi, dopo aver precisato che non eri disponibile ad una locazione temporanea inferiore ad almeno 12 mesi. Oggi il conduttore fa in sostanza solo i suoi comodi, credendo di avere speciali diritti: cosa che invece teoricamente non ha.

La chiave del problema sta in quei termini generici: "per gravi motivi", il conduttore può recedere in qualunque momento, dando comunicazioni al locatore col preavviso stabilito. Sappiamo che la valutazione dei motivi è lasciata a valutazioni soggettive.

non devi dirlo a me; a dicembre scorso mi è entrato il 3° inquilino in 30 mesi.
questo detto, mah, non saprei.
in punta di diritto avresti facoltà di pretendere 47 mesi a chi ha rinnovato un 4+4 il mese scorso.
secondo me se vai in giudizio ti fanno nero

 

[Bastimento]

secondo me se vai in giudizio ti fanno nero

... anche secondo me..., ma è una distorsione della legge ...

 

[ab.qualcosa]

secondo me se vai in giudizio ti fanno nero

Bè, non è che avrebbero proprio torto...

 

[PyerSilvio]

...Sara' per via della differente eta'.

Se la mia giovinezza, mi ha impedito di vedere quei contratti di locazione, che qui, alcuni scriventi piu' attempati di me, son venuti a spiegarci, allora meglio chiedere a chi qui, ha piu' memoria e primavere di me.

Qualcuno ha mai visto un contratto dove che so' ..
Fatto 500 la pigione mensile, il conduttore si obbliga a versare 24k euro, pari alla durata dei quattro anni previsti dal contratto..?

Se la risposta e' si', probabilmente devo ancora imparare qualcosa.

Beata giovinezza.

I conduttori si obbligano ad un canone annuale.

Spalmando quella obbligazione futura in quattro anni.

Ma l'obbligo e' annuale.

Il legislatore che sancisce le norme, tende ad automattizzare quei meccanismi, di dare - avere "bilanciando i pesi", alias gli obblighi, tra i due contraenti.

Pevisti a bilancio quadriennale del contratto, sono aumenti riferiti a dei parametri, quantificati in percentuale.

I termini della disdetta, da tre a sei mesi, fino al limite massimo di un anno, stanno li' a bilanciare quei "pesi".

Fatto salvo che il conduttore puo' decidere di andarsene quando vuole.

..e ci mancherebbe altro.

Ma solo il conduttore ha la facolta' di recedere aticipatamente.

Altro "automatismo", messo in campo dal legislatore, a miglior tutela del piu' debole contraente.

Che nel frattempo, custodisce il bene e (si presume) lo cura, tenendolo in buono stato di manutenzione, oltre alle "spese correnti".

Cosa impossibile se fosse invece vacante.

Disattesi o spregiati gli accordi contrattuali, a suo tempo stipulati, si giunge alla risoluzione anticipata del contratto.

Le norme che regolano, questa prassi, mi pare siano assai piu' anziane di me.

Ma come detto sopra meglio chiedere a chi ha piu' esperienza di me.

 

[Bastimento]

Pensavo il tema fosse stato ampiamente dibattuto. Ma il mio amico Pyer ha ritenuto opportuno ributtare la palla al centro.... ed allora stiamo ancora al gioco.

I conduttori si obbligano ad un canone annuale.

Mi dici su che base fondi questa affermazione?

il conduttore puo' decidere di andarsene quando vuole. ..e ci mancherebbe altro.

Certo: ma non sarebbe questo il punto. Gratis o versando quanto dovuto? E quanto sarebbe il dovuto?

"automatismo", messo in campo dal legislatore, a miglior tutela del piu' debole contraente.

... su quale sia oggi la parte più debole, potremmo dilungarci ....

Che nel frattempo, custodisce il bene e (si presume) lo cura, tenendolo in buono stato di manutenzione,

.... si spera. Ma evidentemente non sei al passo con gli andazzi attualmente riscontrabili.... comunque non si stava parlando di come gli inquilini abbiano cura dell'immobile .

Disattesi o spregiati gli accordi contrattuali, a suo tempo stipulati, si giunge alla risoluzione anticipata del contratto.

... per questo, ha già risposto ab.qualcosa.

il problema sorge quando vanno fatti rispettare gli obblighi (rilascio dell'appartamento in primis).

 

[PyerSilvio]

Pensavo il tema fosse stato ampiamente dibattuto. Ma il mio amico Pyer ha ritenuto opportuno ributtare la palla al centro.... ed allora stiamo ancora al gioco.


Mi dici su che base fondi questa affermazione?


Certo: ma non sarebbe questo il punto. Gratis o versando quanto dovuto? E quanto sarebbe il dovuto?

... su quale sia oggi la parte più debole, potremmo dilungarci ....

.... si spera. Ma evidentemente non sei al passo con gli andazzi attualmente riscontrabili.... comunque non si stava parlando di come gli inquilini abbiano cura dell'immobile .

... per questo, ha già risposto ab.qualcosa.

Intanto metto un "mi piace" al tuo attestato di amicizia.

Impariamo che allora e' vero, che andando avanti, si migliora.

Venendo al "tecnico",

Il canone annuale e suddiviso in dodici rate mensili.
Cio' gia' dal tempo dell'ecquo canone se lo ricordo bene, perche' allora ero poco piu' di un bambino.

Per le altre criticita', messe in evidenza, nel seguito del tuo intervento, per ciascuno di quegli sgradevoli eventi, che possono essere cagionati al locatore.
Quali possono essere fattori di morosita', di scarsa cura del bene, di danni
... e che cio' accada in qualsiasi "era" di congiuntura economica, sono previste le procedure da attuare e contrapporre.

Aldila' di quslsiasi "polso" sull'andazzo attuale che ciascuno di noi possa avere.

Le obbligazioni contrattuali, le pigioni arrettrate, i depositi cauzionali, la responsabilita' per danni, "non spariscono" in capo al conduttore, perche' questi ha liberato l'alloggio.

Il locatore non puo' trattenere il conduttore nell'alloggio ma lo puo' certamente "inseguire", obbligandolo al rispetto contrattuale.

A meno che - proprio tu - ci vieni a dire che le norme ed il rispetto delle regolamentazioni, quello delle procedure, stanno li' " a contare un caxxo"..

Se cosi' e', allora e' proprio vero che c'e' sempre da imparare.

 

[tizy81]

Scusate se vi scrivo in ritardo...innanzitutto grazie a tutti per aver risposto.

Mi rendo conto che molto spesso la posizione del locatore sia davvero difficile e che siamo noi inquilini ad avere il coltello dalla parte del manico, lo stesso proprietario della casa in cui vivo attualmente, prima di incontrare noi, ha cambiato 3 inquilini in due anni (tutti andavano via dopo pochi mesi e ogni volta si è ritrovato a pagare spese di registrazione, agenzia, ecc.).

Ma posso assicurarvi che non c'è assolutamente nalizia nella mia richiesta...se non mi fossi posta il problema della questione dei "gravi motivi", non sarei neanche venuta qui a chiedervi se il mio caso vi rientra e avrei inviato direttamente la raccomandata.

Ad ogni modo mancano solo 6 mesi alla scadenza del contratto, non 3 anni...tra 3 mesi invierei comunque la disdetta, ma perderei l'occasione di questo appartamento.

Vivo qui da 8 anni, ho sempre pagato, non ho mai dato alcun fastidio e pagherò regolarmente fino alla fine del preavviso (i soldi della cauzione mi saranno restituiti solo alla consegna delle chiavi e dopo controllo di eventuali danni)...credo che siano altre le persone che fanno passare la voglia di affittare case!

Cmq parlerò con il proprietario e gli spiegherò la situazione, solo in seguito gli invierò la disdetta scritta.
Grazie ancora!