Guerra alle valutazioni

[Carlo Garbuio]

Io non sono MAI partito da un prezzo medio o da un prezzo storico per un valutazione immobiliare.
Sono SEMPRE partito da una indagine di mercato e dai dati delle mie compravendite più recenti.
Come sono calcolati i prezzi medi?
Come stabilisci la forbice?

 

[Oris]

E come fai le indagini di mercato?

Perchè io, nonostante un portafoglio di 2000 immobili e almeno 9 agenti immobiliari di esperienza dal decennale al 30nnale non mi sento di dare dati assoluti...

E le tue compravendite, che incidenza hanno su un mercato dove i numeri sono perlomeno un migliaio di volte più grandi? (messo per assunto che ti vabbia un mercato di almeno 40 vendite anno).
Signori, l'estimo non è una scenza esatta, si può dare delle indicazioni dei valori più probabili, non dei valori certi, la forbice la puoi calcolare in %. (tra l'altro si tratta di stima quasi "storica" perchè dici di non usarla? )

Resta il fatto che i vari red book, blue book ecc si basano su assunti fallaci: la conoscenza di un dato di partenza affidabile, che non esiste.

Esiste invece la ragionevolezza e l'esperienza, che assieme alla matematica fanno il resto.

 

[Carlo Garbuio]

Da quanto dici sembra che tu nelle valutazioni non fai indagini di mercato.
Io invece confronto l'immobile che devo valutare con le mie compravendite (e quelle dei miei colleghi) di immobili simili compravenduti di recente. E poi ci sono molte altre possibilità di indagine.

Resta il fatto che i vari red book, blue book ecc si basano su assunti fallaci: la conoscenza di un dato di partenza affidabile, che non esiste.
Esiste invece la ragionevolezza e l'esperienza, che assieme alla matematica fanno il resto.

Ma la vendita che tu esegui è un dato fallace e inaffidabile?
Quanto affidabile è un prezzo medio?
Non ho capito sinceramente come determini la % della forbice, me lo puoi spiegare?
Oltre alla matematica servono procedimenti chiari e ripercorribili altrimenti la valutazione non può essere considerata scientifica. Con i nuovi standard di valutazione ragionevolezza ed esperienza vengono valorizzate dalla chiarezza nell'esposizione del risultato.
Certo è che in questa maniera aumenta la responsabilità!
Gli IVS inoltre ti permetterebbero di valorizzare il tuo portafoglio immobili e tutta la tua normale attività quotidiana.
ciao

 

[Oris]

Carlo, tutti facciamo indagini di mercato, che discorsi fai. Certamente però, io, essendo una persona equilibrata non ritegno i miei dati verità assoluta. Chiaro ch eho i miei dati delle comrpavendite, ma ripeto, è un dato non assoluto, quindi devi per forza considerare forbici. Inoltre le stime hanno in questi gionri una durata limitata, direi anche di 6 mesi massimo, visto le curve...

Chiaramente, la mia base dati è anche più grande di molte realtà, tuto gestito in maniera digitale e con statistiche pronte.

Quindi posso dire di avere molta precisione a mi adisposizione, poi faccio la valutazione scirvendo il perchè e il percome, in questa maniera.:
[attachment=0:3qkhz54m]esstima.jpg[/attachment:3qkhz54m]

Poi firmo e timbro e data.

Se questo non è prendersi delle responsabilità di quel che si dice.... Certo però è una stima indicativa, a scadenza e non rappresenta vincolo, come deve essere

 

[Carlo Garbuio]

Non voglio apparire come quello puntiglioso o il professore, come tutti mi sto specializzando in questo settore e sto cercando il confronto per approfondire le mie conoscenze, non certo per imporle ad altri.
Fatta questa premessa permettimi di esporti il mio parere:
1) Perizie come la tua se ne vedono poche in giro, tutto però è migliorabile e, secondo me, se inizi ad informarti bene sugli IVS non dovresti avere più dubbi nella loro applicazione visto che rappresenterebbero un sostanziale contributo scientifico al tuo lavoro. Ho frequentato il corso e continuo a consigliarlo a tutti.
2) Ritieni che il dato della compravendita non è assoluto, ma non è comunque migliore del prezzo medio? Non c'è un rischio nel considerare assoluto il prezzo medio?
3) nella perizia non vedo la forbice di cui parlavi in precedenza e questo è un buon segno. Il prezzo medio penso che lo abbia ricavato tu, altrimenti ci potrebbero essere altri problemi...
4) non ritieni ci sia una contraddizione nell' affermare che ci si prende la responsabilità di quel che si dice ma che questo non rappresenta vincolo?
5) tutte le stime sono previsioni, come pure tutte le stime producono un valore, non un prezzo, la differenza non è di poco conto. L'immobile che tu hai stimato puoi provare a venderlo a 250.000 e se ci riesci non vuol dire che hai sbagliato la stima. Concordi?
6) il punto debole delle perizie come la tua (anche io le facevo così, sia chiaro) sta fra i 2.200 di partenza ed i 968 di arrivo. Tutti i parametri assunti sono in base alla tua esperienza e potrebbero essere diversi se fossero calcolati in base alla mia esperienza. E' qui che svolgono un ruolo determinante gli IVS rendendo la valutazione oggettiva e non più soggettiva.
Ripeto, non voglio annoiarti, altre osservazioni in merito le esporrò in seguito.
Che gli IVS stanno prendendo piede comunque non sono io che lo dico ma la circolare ABI, recenti novità di alcuni Tribunali, altre novità di cui ti potrò parlare con dati alla mano più certi ...
Quindi perchè non approfondire insieme tali problematiche visto che possono essere di assoluto vantaggio per lo sviluppo della professione dell'agente immobiliare?
Se tutto questo comincia ad affermarsi da chi andranno a prendere i dati i professionisti delle valutazioni? Perchè non aggiornarci in tal senso e vedere di sfruttare le opportunità che ci possono essere?
ciao

 

[Oris]

Perchè sono valori che non misurano ma impongono al mercato valori!

Stimare un valore di mecvato significa Stimare il più PROBABILE valore, non avere degli standar (tra l'altro basati su valori assolutamente fallaci come quelli delle compravendite pre-bersani) non si vende automobili, ma immobili.

Questo dellIVS a me pare un tentativo di pilotare il mercato, cosa che può aver senso in una fase come questa, ma solo per gli istituti di credito: un lstino delle case NON può esistere e saranno proprio i fatti a smentire tali situazioni.

Sul punto 5 concordo assolutamente.

GLi IVS saranno attendibili forse tra dieci anni, non adesso, anzi, non lo saranno nemmeno allora, potranno al massimo dare delle indicazioni.

Il prezzo medio è il prezzo dato dal compravenduto e quanto è sul mercato, per un immobile con caratteristiche comprabili.

Io ritengo che sia molto più affidabile di un dato estrapolato dai rogiti dell'ultimo decennio...

La prova?

Prova a controllare i valori OMI e dimmi quanto sono vicini al reale

 

[Carlo Garbuio]

Gli IVS:
non impongono nulla, analizzano i valori e propongono un metodo chiaro, trasparente e ripercorribile
cercano di ridurre la probabilità di errore, cosa che ora è impossibile fare in quanto tutte le stime sono soggettive
non permettono di pilotare il mercato, lo descrivono in maniera oggettiva! Con il prezzo medio puoi pilotare il mercato con gli IVS no.

Nel determinare il prezzo medio tieni conto della variabile pre-bersani?
In caso affermativo perchè questa considerazione mi rafforza il prezzo medio e fa considerare fallace il dato immobiliare utilizzato dagli IVS?

Mi fa piacere che concordi con il mio punto 5, degli altri cosa mi dici?

Soprattutto perchè non approfondire questo tema?

 

[Oris]

Approfondirlo sicuramente!

Ma non prendere per oro colato ciò che arriva dall'alto è il mio primo assunto nella vita

 

[Carlo Garbuio]

mi fa piacere che tu intenda approfondire il tema, le opportunità ci sono!
Non ho mai ritenuto niente oro colato nè quello che arriva dall'alto nè quello che arriva dal basso, da destra o sinistra, ho sempre cercato di analizzare quanto di nuovo si prospetta sul mercato considerandolo per quello che offre, studiandolo e vedere se è possibile migliorare.
rimango sempre in attesa delle risposte ai miei quesiti ... potrebbe essere un modo per approfondire insieme il tema, non credi?

 

[Oris]

Ok, solo ch erispondo tra una cosa e l'altra, quindi appenaposso risponderti in maniera "seria" rileggo e rispondo, ma semmai sarebbe nbuona cosa che esponessi intanto ciò che tu conosci, così da iniziare il processo