I dati sul mercato immobiliare secondo trimestre

[enzo6]

Io, da non addetto ai lavori ma da attento osservatore delle dinamiche immobiliari, su questa crisi mi sono fatto quest'idea: non sarà per niente simile a quelle passate. Niente "discese ardite e niente risalite" delle quotazioni, come avveniva nei decenni successivi ma una lentissima erosione dei prezzi e uno stallo delle compravendite a volumi simili a quelli del 2012 ( 450.000 ). Puo darsi che i prezzi caleranno del 15% nel giro di 5 anni....Dal 2008 ad oggi i prezzi, in generale, sono calati del 10% secondo media nazionale, tenendo conto che le compravendite si sono drammaticamente dimezzate. Compravendite dimezzate ma prezzi che hanno sostanzialmente tenuto. Un fenomeno nuovo.
Dinamiche economiche, finanziarie ma soprattutto DEMOGRAFICHE stanno alla base della mia convinzione. Credo che la pressione a comprare non sarà mai più come quella dei decenni passati perché gli italiani hanno all' 83% la casa di proprietà e in media un solo figlio. Un ragazzo e una ragazza che si sposano molto spesso hanno già una casa o addirittura due case a disposizione...Ma non hanno un lavoro fisso, magari. Quindi per quale motivo dovrebbero cercare casa se ne hanno già una a disposizione, e, alla fin fine, non possono neanche accendere un mutuo per carenza di requisiti economici?

( In città é parzialmente diverso, perché c'è più ricambio sociale, mobilità lavorativa e, poi, la media dei proprietari di casa é sensibilmente minore della media nazionale e, qundi, c'è maggiore domanda e fame di alloggi. I prezzi, a macchia di leopardo, possono tenere di più).

Se prevediamo che nel 2012 le vendite del residenziale saranno circa 450.000 significa un crollo del 25% sul 2011 quindi una forte flessione dei prezzi è inevitabile, cosa già in atto. Tuttavia tale crollo va oltre i dati statistici poichè sappiamo che buona parte delle compravendite è rappresentata da uno zoccolo duro (successioni, donazioni, riscatti leasing) che rientra nel totale ma che permane mediamente costante nel tempo. Quindi analizzando le variazioni annue (2011-2012) tale dato, se depurato, denoterebbe un ulteriore riduzione delle transazioni "effettive" rispetto al 25% sopra citato. In pratica sembra che l'anno della svolta sia il 2012 a fronte di dati tanto drammatici.
Fermo restando quanto sopra credo che la riduzione dei prezzi in atto rappresenterà un valido proellente per un aumento del numero delle transazioni nel 2013 ed una crescita dei prezzi nel 2014.
Quanto sopra non solo in base alla teoria del "nido d'api" ma anche in relazione ad un miglioramento del quadro macroeconomico nel 2013 e conseguente maggiore fiducia non solo da parte degli acquirenti ma anche degli organi creditizi.
Un ultima valutazione che conforta quanto sopra è data dall'indice dei prezzi immobili che, se analizzato in termini reali (al netto inflazione) è analogo al 2002.
In pratica nell'ultimo decennio l'inflazione ha inciso per il 25% mentre i prezzi immobili in termini nominali non sono aumentati del 25%.
In pratica le case oggi costano in termini reali come nel 2002.

 

[Damiameda]

Se prevediamo che nel 2012 le vendite del residenziale saranno circa 450.000 significa un crollo del 25% sul 2011 quindi una forte flessione dei prezzi è inevitabile, cosa già in atto. Tuttavia tale crollo va oltre i dati statistici poichè sappiamo che buona parte delle compravendite è rappresentata da uno zoccolo duro (successioni, donazioni, riscatti leasing) che rientra nel totale ma che permane mediamente costante nel tempo. Quindi analizzando le variazioni annue (2011-2012) tale dato, se depurato, denoterebbe un ulteriore riduzione delle transazioni "effettive" rispetto al 25% sopra citato. In pratica sembra che l'anno della svolta sia il 2012 a fronte di dati tanto drammatici.
Fermo restando quanto sopra credo che la riduzione dei prezzi in atto rappresenterà un valido proellente per un aumento del numero delle transazioni nel 2013 ed una crescita dei prezzi nel 2014.
Quanto sopra non solo in base alla teoria del "nido d'api" ma anche in relazione ad un miglioramento del quadro macroeconomico nel 2013 e conseguente maggiore fiducia non solo da parte degli acquirenti ma anche degli organi creditizi.
Un ultima valutazione che conforta quanto sopra è data dall'indice dei prezzi immobili che, se analizzato in termini reali (al netto inflazione) è analogo al 2002.
In pratica nell'ultimo decennio l'inflazione ha inciso per il 25% mentre i prezzi immobili in termini nominali non sono aumentati del 25%.
In pratica le case oggi costano in termini reali come nel 2002.

Dissento profondamente.

 

[enzo6]

Dissento profondamente.

perchè?

 

[Damiameda]

perchè?

Perchè tante volte le cose ognuno di noi le giudica dal suo punto di vista, però io come Ai e soprattutto come cittadino italiano non vedo i prezzi uguali al 2002.
L'analisi dei dei dati dovrebbe teoricamente dare risultati inequivocabili,teoricamente perchè appunto in termini reali non credo sia cosi.
Non dimentichiamo che il 2002 è praticamente il primo anno dove si effettuavano le compravendite in euro,io ho comprato nel 2001 e ancora era lontano il raddoppio dei prezzi .

 

[enzo6]

Perchè tante volte le cose ognuno di noi le giudica dal suo punto di vista, però io come Ai e soprattutto come cittadino italiano non vedo i prezzi uguali al 2002.
L'analisi dei dei dati dovrebbe teoricamente dare risultati inequivocabili,teoricamente perchè appunto in termini reali non credo sia cosi.
Non dimentichiamo che il 2002 è praticamente il primo anno dove si effettuavano le compravendite in euro,io ho comprato nel 2001 e ancora era lontano il raddoppio dei prezzi .

Stiamo parlando di "prezzi reali" analoghi cioè di una casa comprata a 100.000 euro nel 2002 che oggi si "rogita" a 125.000 euro.
Mi sembra che se analizziamo singoli casi specifici non possiamo arrivare a conclusioni oggettive.
Come AI sarebbe piu' utile fare una verifica dei prezzi di vendita del 2002 e confrontarli con quelli di oggi.

 

[Mil]

Come AI sarebbe piu' utile fare una verifica dei prezzi di vendita del 2002 e confrontarli con quelli di oggi.

No. I rogiti continuano a saltare perchè i prezzi non sono affatto nè quelli del 2002, nè tantomeno avvicinabili tenendo conto di quel normale apprezzamento che gli immobili dovrebbero avere in 10 anni (e di cui le banche terrebbero conto). Se così fosse non avremmo avuto il crollo delle transazioni al di là del contesto macroeconomico catastrofico.Se ci troviamo di fronte a questa situazione è perchè in molti casi il raddoppio dei prezzi è stato ed è una realtà, non un'invenzione degli acquirenti opportunisti. Si è negato che in Italia ci sia stata una bolla, ma sappiamo benissimo che non è pura fantasia.

 

[enzo6]

No. I rogiti continuano a saltare perchè i prezzi non sono affatto nè quelli del 2002, nè tantomeno avvicinabili tenendo conto di quel normale apprezzamento che gli immobili dovrebbero avere in 10 anni (e di cui le banche terrebbero conto). Se così fosse non avremmo avuto il crollo delle transazioni al di là del contesto macroeconomico catastrofico.Se ci troviamo di fronte a questa situazione è perchè in molti casi il raddoppio dei prezzi è stato ed è una realtà, non un'invenzione degli acquirenti opportunisti. Si è negato che in Italia ci sia stata una bolla, ma sappiamo benissimo che non è pura fantasia.

Devi confrontare i rogiti fatti, cosa c'entrano i rogiti che oggi saltano.
In sostanza devi vedere i prezzi reali odierni di vendita di fronte a notaio e confrontarli con dati analoghi del 2002.
i prezzi su web o richiesti dai proprietari non c'entrano nulla.

 

[Mil]

hai idea di come funziona nella maggior parte dei cantieri oggi in Spagna? e di quello che hanno fatto per dare una svolta?
da noi per incentivare ti massacrano fra IMU e IVIE...la' l'opposto

vero, ma non è l'IMU ad aver provocato la castrofe annunciata. Certo questi provvedimenti si commentano da soli, ma bisogna sempre pensare che gli anni di vacche grasse sono sempre seguiti da anni di vacche magre....Ma noi le vacche le abbiamo gonfiate parecchio, ecco perchè quelle di adesso ci sembrano veramente scheletriche....

 

[Mil]

Devi confrontare i rogiti fatti, cosa c'entrano i rogiti che oggi saltano.
In sostanza devi vedere i prezzi reali odierni di vendita di fronte a notaio e confrontarli con dati analoghi del 2002.
i prezzi su web o richiesti dai proprietari non c'entrano nulla.

E' dei rogiti fatti, che parlo. ma non mi sembrano comunque per niente paragonabili lo stesso al 2002. E infatti il volume di transazioni è la metà. Che le case oggi in termini reali siano paragonabili al 2002 credo comunque sia una tua opinione.

 

[enzo6]

E' dei rogiti fatti, che parlo. ma non mi sembrano comunque per niente paragonabili lo stesso al 2002. E infatti il volume di transazioni è la metà. Che le case oggi in termini reali siano paragonabili al 2002 credo comunque sia una tua opinione.

io la verifica lo fatta da me ma se non mi credi scaricati questi dati ufficiali (2a colonna):
www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/download_free.aspx?IdArt=383