I Doveri dell'Agenzia Immobiliare dopo la proposta di acquisto

[Giovanna65]

Gentili Signori, vorrei sapere se dopo aver ricevuto una proposta di acquisto prendendosi una settimana di tempo per rispondere, l'Agenzia immobiliare può far vedere l'immobile ad altre persone (mentre il venditore decide se la proposta gli va bene o no). Non credo sia corretto, diventerebbe un'asta!
Grazie,
Giovanna

 

[Maurizio Zucchetti]

Quello che ci descrivi è un comportamento "border line", che è quindi difficile qualificare come legale o illegale (la correttezza attiene all'etica professionale, che purtroppo a volte non è la prima preoccupazione degli agenti immobiliari! :? ).
La legge stabilisce che il mediatore debba agire nell'interesse delle parti, ed è indubbiamente interesse del venditore avere quante più opportunità possibili, anche mentre decide se una di queste gli va bene o meno.
Detto ciò, ritengo personalmente il modo di comportarsi di questo Agente SCORRETTISSIMO, arrogante ed irrispettoso dello stato d'animo di una persona che sta cercando di comprarsi una casa!

A fronte di ciò, e se desideri fortissimamente acquistare questa casa, ti consiglio di valutare attentamente l'operato dell'Agente nel seguito della trattativa, in particolare pretendendo di:
1. effettuare il preliminare dal tuo notaio (a Roma lo fanno senza aggravio di spesa)
2. pretendere tutta la documentazione per tempo prima del preliminare in modo che il notaio stesso possa esaminarla
3. non transigere su ogni dettaglio da sistemare, indicando chiaramente nel preliminare tempi e modi di risoluzione

... insomma, stai molto attenta!

 

[consim2002]

Re: I Doveri dell'Agenzia Immobiliare dopo la proposta di acquis

Parlando da agente in buona fede, che da 21 anni cerca di fare del suo meglio per offrire assistenza di buon livello ai Clienti, le dico sinceramente che pur capendo il suo punto di vista, è necessario tener conto del fatto che il venditore conferisce all'agente un incarico ad un prezzo che l'agente stesso si impegna a fargli realizzare, con tutti i mezzi pubblicitari, banche dati, clienti fidelizzati, ecc. che possiede. E' chiaro che, se passato un certo periodo, ciò non accade. l'agente comincia a prendere in considerazione le migliori proposte possibili, sempre in rispetto del mercato vigente. Ritirata una proposta, non conforme al prezzo richiesto, le assicuro (parlo per me) che si cerca di ottenere una risposta dal venditore il prima possibile (considerando che -parlo sempre per me- se l'agente ha deciso di ritirare una proposta più bassa, ciò vuol dire che era l'unica possibilità reale, almeno fino a quel momento, per vendere la casa in oggetto), proprio perché il venditore, nel 90% dei casi, non gradisce la sospensione delle visite, in quanto spera fino all'ultimo di trovare una persona che gli paghi meglio la sua casa: è un desiderio lecito ed innegabile.
La possibile asta di cui lei parla dipende dall'onestà intellettuale dell'agente... è purtroppo vero che esistono agenti che "ci marciano" e ritirano più di una proposta utilizzando i 7-15 giorni a loro disposizione e lasciando così qualcuno scontento, magari per spuntare una provvigione maggiore... questo è vero i troppi casi, purtroppo (ed è uno dei motivi per cui gli agenti onesti devono lavorare il triplo per espiare le colpe dei truffaldini).
Tornando all'onestà professionale ed alla buona fede, credo che sia comprensibile la voglia del venditore a non bloccare le visite mentre decide se accettare o meno una controproposta (anche la legge è dalla sua parte). L'unica cosa che mi viene in mente è chiedere all'agenzia di poter apporre nelle note della proposta un impegno a non accompagnare visite all'immobile fin quando il venditore non si sia espresso in merito al prezzo offerto, dichiarandosi disponibili a ridurre il tempo di validità della proposta stessa (5 giorni, ad esempio...).
Parlando di correttezza, con tutto il rispetto, le dico che la qui correttezza non c'entra nulla: da quando il baratto è cessato ed esiste il danaro come mezzo di scambio, chi vende vuole sempre guadagnare di più e chi compra pagare sempre di meno... il venditore che non accetta di bloccare le visite non è biasimabile.
Le auguro che la sua offerta vada in porto e tutto si concluda per il meglio

 

[robi]

Buongiorno. Io sono perfettamente d'accordo con Giovanna. Infatti, nel momento in cui riceviamo una Proposta d'acquisto regolare con assegno di caparra, sospendiamo le visite, pur prendendo nota dei nominativi che successivamente ci chiamano e spiegando loro la situazione.

Faccio due eccezioni: la prima è quando, dicendolo al Cliente che ha fatto la Proposta, ritengo non sia congrua rispetto le aspettative del Proprietario. La seconda quando, caso strano, ma frequente, capita che, dopo mesi di lavoro infruttuoso, contemporaneamente ci siano due interessi forti con desiderio di fare la Proposta. Anche in questo caso, se il tutto si svolge nel giro di uno o due giorni, prendiamo le due Proposte spiegando ai Proponenti la situazione in atto (senza dire la cifra ovviamente). Anche se la cosa non mi piace,credo sia corretto agire nell'interesse del Proprietario che ci ha dato l'incarico. Ma sempre se il tutto è quasi contemporaneo. Ripeto, un giorno o due per la sottoscrizione di entrambe le Proposte. E con la massima trasparenza.
Buon lavoro e saluti. Robi

 

[racsofimaa]

Gentili Signori, vorrei sapere se dopo aver ricevuto una proposta di acquisto prendendosi una settimana di tempo per rispondere, l'Agenzia immobiliare può far vedere l'immobile ad altre persone (mentre il venditore decide se la proposta gli va bene o no). Non credo sia corretto, diventerebbe un'asta!
Grazie,
Giovanna

Giovanna buongiorno,
la mia risposta al suo quesito è assolutamente sì se avvisato in fase di stesura proposta e le spiego il perché partendo dall’articolo del codice civile che identifica la nostra figura: art. 1754 cc – “E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare, senza essere legato a ciascuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza."
Esistono due figure, il venditore e l’acquirente; il venditore conferisce incarico di vendita all’agente immobiliare per cercare nel mercato un acquirente che soddisfi la sua richiesta; l’acquirente dal canto suo sottoscrive una proposta d’acquisto quando è interessato ad comprare il bene in oggetto.

Ebbene il mediatore nel caso da lei menzionato sta agendo correttamente se ha avuto l’onestà di avvisarla prima della sottoscrizione della proposta che sarebbe andato avanti a far visitare l’immobile fino all’accettazione della proposta stessa da parte del proprietario. Viceversa se non vi ha comunicato nulla allora anch’io come Maurizio vedo qualcosa di strano nel modo di agire del collega.

Sono per altro d’accordo sul contenuto della risposta di Consim 2002, che apprezzo per forma e professionalità.

 

[Oris]

Uno studio della CCIAA di Roma ha classificato come vessatoria l'irrevocabilità di una proposta presentata a un agente imoobiliare, qualora tale irrevocabilità non sia da rispettare anche dall'agente stesso, limitando la propria azione fino a quando tale proposta non sia più valida, o per scadenza dei termini o per avvenuto rifiuto da parte del venditore, senza nessuna "contro-proposta".

Io sono per seguire tale linea di pensiero, perchè io non sono stato affatto incaricato da nessuno per vendere il proprio immobile al più alto prezzo, ma al prezzo migliore possibile nel momento che si instauri una tratativa.

Tale prezzo deve intendersi quel prezzo che viene fuori dalle trattative tra le parti, fino a quando non sia per entrambe soddisfacente.

Mi domando come potrei definirmi mediatore, sia per l'acquirente che per il venditore, quando in presenza di una tratttiva iniziata io mi metta a cerare potenziali migliori offerenti per UNA sola delle paarti, la cosa mi potrebbe tornare se anche la parte acquirente fosse libera di recedere dall'offerta senza danno.

Io credo che ci sia, da parte di molti miei colleghi, una forte accondiscendenza verso i venditori, cosa ch enon solo non condivido di principio, ma che mi fa anche un pochino irritare (non lo nascondo).

Noi, cari colleghi, non siamo incaricati da nessuno a far null'altro che trovare le parti e far si che si mettano d'accordo, se fossimo incaricati dal venditore a VENDERE AL MIGLIOR PREZZO il suo immobile saremmo VENDITORI e non dovremmo pretendere alcunchè dagli acquirenti.

Quindi, in presenza di una proposta irrevocabile io sono per FERMARE ogni tipo di altra promozione fino alla sua scadenza, d'altronde, quella settimana nella quale le trattative si fermano potranno solo motivare altri interessati ancora di più, se poi questi interessati sono miei clienti, appena la proposta decade (se decade) potranno farsi avanti, se invece i clienti sono di colleghi e fanno nel contempo della mia proposta una offerta migliore, è la legge del mercato, che accetto, ma NON POSSO accettare di propormi come mediatore a un acquirente comportandomi da venditore, mi sembrerebbe di farmi pagare (dall'acquirente) senza merito.

Io consiglio a tutti gli acquirenti di farsi dire dal proprio agente come questi si comporta in caso di proposta e di scegliere di conseguenza: se vorranno aiutare a fare un asta al rialzo possono benissimo rivolgersi a chi, nonostante le proposte, continua il alvoro come nulla fosse.

E sono convinto che anche questo, prima o poi, verrà fuori.

 

[gianni lucchi]

Assolutamente no, ricevuta una proposta l'agenzia ( che ha incarico d'esclusiva) deve bloccare le visite sull'immobile. Gianni

 

[jrogin]

Personalmente quando ricevo una proposta di acquisto, non blocco le visite ma NON sottopongo altre proposte al proprietario fino ache la "prima" trattativa è finita.

 

[Sandro 7942]

E' il solito discorso di ETICA e LEGGE....
E' giusto che ci sia chi la vede in un modo e chi in un altro, dipende molto anche dalla zona di competenza.
Personalmente noi ritiriamo una proposta e blocchiamo ogni genere di visita, anche perchè troviamo che il più delle volte è l'unico modo per far ragionare con calma il venditore (che altrimenti sarebbe facilmente influenzabile da qualche apprezzamento di qualche cliente che poi si rivelerebbe inconcludente)... Quindi anche così facendo agiamo nel suo interesse, seppur in maniera meno evidente

In ogni caso cara Giovanna, se il tempo che hai concesso al venditore per valutare la tua offerta è di una settimana o poco più penso tu possa stare tranquilla... E' piuttosto improbabile che arrivino più offerte nell'arco di pochi giorni!

In bocca al lupo!

 

[Oris]

Esatto, chi si riempie la bocca dicendo di esser un mediatore, dovrebbe ragionare sul principio ch ec'è alla base: come fare per essere il più possibile infrapartes?

La via più giusta che ho trovato io è quella di interrompere la possibilità di fare proposte (le visite è vero che si possono fare tranquillamente) a chicchessia mentre ne ho già una, ch efaccio sempre durare al amssimo una settimana we compreso, se è a cavallo, altrimenti la faccio durare, se inizia di lunedì, anche solo fino a venerdì.

Ma ci sono colleghi che fanno durare la proposta dai 15 ai t230 giorni e nel frattempo la usano per stimolare altri potenziali acquirenti per fare il rialzo, convinti di fare bene il loro lavoro di mediatore, mentre in effett fanno i procacciatori di affari per il venditore.