II trimestre 2009 mercato immobiliare - Agenzia del Territorio

[humpty]

Re: II trimestre 2009 mercato immobiliare - Agenzia del Territor

Cara noelferra,

i prezzi a cui mi riferisco sono desunti dall'integrazione di due fonti

- agenzia del territorio (i valori del II semestre 2008 e le due note trimestrali del 2009)
- prezzi medi di oltre 20 agenzie concentrate in un territorio molto piccolo (una porzione di un quartiere)

Il mio studio dei prezzi (necessario credo per capire il mercato) è stato molto attento.
Scrivo su un giornale online e sto per tale motivo approntando un'inchiesta proprio alla luce dei dati desunti dal mio cercare casa.
Dopo averci pensato un po' credo sia utile condividerla con i lettori e vorrei un aiuto da voi per verificare se quello che dico è fondate oppure no.

La zona è quella di Casalbertone (non Portonaccio) a Roma.
Gli immobili presi a campione sono di tipo A3 e A4 (i più diffusi in zona – gli A2 sono pochissimi).
In base ai criteri dell'agenzia questi immobili rientrano nella definizione "Abitazioni di tipo economico".
Stando ai dati II° semestre 2008 (sempre dell'Agenzia) il min di quotazione è 2500 e il max di quotazione è 3600.

Concorrono a spostare l'asticella del minimo e del massimo le seguenti caratteristiche: tipo di palazzo, stato conservazione del palazzo, stato conservazione dell'immobile, piano dell'immobile, esposizione, presenza ascensore, presenza servizio di portineria

Avendo visto una miriade di case, ho raccolto i dati e isolato la tipologia da me cercata (85mq (3 vani+servizi), doppia esposizione, piano 1-2, servizi di portineria, ascensore) escludendo affacci su ferrovie, camera senza finestre etc.

Non vi tedio con tutte le varianti ma vi do' solo i casi relativi ai palazzi (epoca e cortina o semicortina) in buono stato posti al 1° o 2° piano.
ESEMPIO 1 - appartamento al 1-2 piano, in palazzo d'epoca con appartamento da ristrutturare: min. 290.000 / max. 330.000
ESEMPIO 2 - appartamento al 1-2 piano, in palazzo d'epoca con appartamento ristrutturato: min. 320.000 / max. 390.000
ESEMPIO 3 - appartamento al 1-2 piano, in palazzo in cortina con appartamento da ristrutturare: min. 320.000 / max. 370.000
ESEMPIO 4 - appartamento al 1-2 piano, in palazzo in cortina con appartamento ristrutturato: min. 340.000 / max. 440.000

Applicando in modo "belluino" i dati dell'agenzia, mi ritrovo che in zona, 85mq al piano basso dovrebbero costare fra i 2.600€ ai 3.600€ al metro quadro e quindi mi rendo conto che anche applicando il massimo esposto dall'agenzia a tutte le varianti sopra esposte vado fuori, minimo, di 40.000€…
A questo punto aumento del 15% i valori dell'agenzia del territorio (facendo fede a quanto mi hanno consigliato le Agenzie contattate) e quindi il minimo diventa 2.990€ e il massimo diventa 4.150€. Questi nuovi valori diventano AT-ritoccati.

Rifaccio i calcoli ed ecco i valori

ESEMPIO 1 - mercato: 290.000/330.000 - AT-ritoccati.: 254.150 (+13) / 352.750 (+6%) - media: +10%
ESEMPIO 2 - mercato: 320.000/390.000 - AT-ritoccati.: 254.150 (+25) / 352.750 (+10%) - media: + 17.5%
ESEMPIO 3 - mercato: 320.000/400.000 - AT-ritoccati.: 254.150 (+25) / 352.750 (+13%) - media: + 19%
ESEMPIO 4 - mercato: 340.000/440.000 - AT-ritoccati.: 254.150 (+38) / 352.750 (+24%) - media: + 31%

Credo che i dati parlino da soli… Sul territorio, si applica FISSO il valore massimo presunto dall'agenzia gonfiato di un 15% (ratio, ripeto, suggerita dalle Agenzie) come MINIMO di prezzatura!!!!!!
Venendo al concreto il valore massimo dell'agenzia dovrebbe riferirsi ad immobili con piano medio-alto, in palazzi ristrutturati con immobili ristrutturati e rifiniti. Insomma la migliore situazione possibile. Orbene, la migliore situazione possibile da me individuata e VISITATA costava 420.000€… stiamo parlando, quindi, di 90.000€ ca. (21%) sopra il prezzo massimo dell'agenzia del Territorio.

Se a questo si aggiunge il fatto che i prezzi a Roma sono diminuiti del 4.7% in linea tendenziale i prezzi da me rintracciati sono fuori mercato.

Io credo che questo quadro sia esauriente e faccia capire, che in quel quadrante, le agenzie praticano prezzi che vanno dal 15 al 35% superiori a quello che il mercato indicherebbe come "sano"

Sto sbagliando, oppure no? Vi chiedo aiuto perché so che siete capaci di comprendere cose che a me sfuggono...

Grazie mille!

 

[Maurizio Zucchetti]

Dalla mia esperienza risulta che i prezzi dell'Agenzia del Territorio sono SEMPRE almeno un 20% sotto il minimo del mercato, e la tua indagine lo conferma!
Temo però che non sia affatto detto che i prezzi indicati siano quelli "sani"! :? A quanto ne so i prezzi sono rilevati dai rogiti (e questo potrebbe spiegare, almeno in parte, il loro sottodimensionamento, visto che probabilmente qualcuno è ancora affezionato all'idea di dichiarare "un po' di meno" ), e quindi fotografano semplicemente il mercato di 6 mesi prima (questo è il tempo medio di aggiornamento dell'OMI! )

 

[noelferra]

85 mq a casalbertone, cioe' tre camere ed accessori in palazzo buono per la zona, costano minimo, 300.000 Euro ed un max di 380.000 euro in palazzi /che si contano in quella zona abbastanza Signorili.
Tutte le altre considerazioni le lascio a te.
Comunque io ho fatto parte per diversi anno dei componenti il comitato della BIR di ROMA, per la realizzazione del listino Valoro Immobiliari.
Dove i dati che ci pervenivano dai colleghi esterni dovevano da noi essere rivisitati in quanto , fornivano una forbice tra minimi e massimi incredibilmente elevata.
Noncredo per questo ai valori espressi dall?agenzia del territorio ne tantomeno ai valori riportati dai vari listini .
Difficilmente ne ho trovato uno abbastanza vicino alla realta'.
Quando questo accadeva era solo un caso isolato.
Il valore non puo' che stabilirsi per comparazione , tra immobili piu' o meno simili nell'ambito della stessa zona, nello stesso periodo di tempo e aventi piu' o meno le stesse caratteristiche.
Ho visto fare vcentinaia di perizie da periti delle Banche, da periti dei Tribunali, credimi a volte mi veniva da piangere.
Ultima e chiudo a volte alkuni colleghi riempivano questionari prezzi per le loro associazioni, diversi di questi li compilavano come fosse un gioko, e giu a ridere.
Per tanto i valoro immobiliari sono alla fine i valori delle offerte che piu' o meno ti perverranno per quell'immo9bile,
Se verra' venduto al prezzo x, il valore era quello.
Cordialmente
Noel
Non ho ben capito se stai cercando casa o devi fare un articolo, spiegami se posso ti aiuto sono qui.

 

[humpty]

Re: II trimestre 2009 mercato immobiliare - Agenzia del Territor

Grazie a Maurizio (sempre essenziale e prezioso) e grazie a Noel (molto ma molto precisa!!!!)

Sto sia cercando casa e sia facendo un inchiesta (visto che cerco da un anno e ho visionato oltre 100 appartamenti ho maturato una notevole esperieza).

Nel primo caso - ovviamente - ogni aiuto è ben accetto, nel secondo anche!

Per contatti diretti: [INTERVENTO DI MODERAZIONE: PER MOTIVI DI PRIVACY E SICUREZZA NON SI POSSONO PUBBLICARE SUL FORUM INDIRIZZI, e-mail E NUMERI DI TELEFONO. PER CONTATTARE GLI UTENTI APRI UN TOPIC O USA LA MESSAGGERIA PRIVATA DEL FORUM. GRAZIE]

Cmq, quindi, stando alla valutazione di Maurizio, è ovvio che le agenzie stanno vendendo (almeno a casalbertone) al 20% oltre i prezzi dell'Agenzia aumentati del 20%. Quindi, rispetto ai valori dell'Agenzia del Territorio, i prezzi a CasalBertone sono del 40% superiori a quelli dell'Agenzia del territorio. Domani vado a vedere un appartamento al 2° piano di 90mq da ristrutturare completamente a 370.000€.... Secondo me è un'enormità ed infatti, se la casa minimamente ci convince, proporrò 3500€ al mq, ovvero: 315.000... Mi sembra un prezzo + che ragionevole per un appartamento in queste condizioni, non credete???

Grazie mille a tutti, siete fantastici!!!

Claudio

 

[Maurizio Zucchetti]

Secondo me 55.000 euro sotto, come prima offerta, possono essere accettabili!
Proprio stasera ho ricevuto un'offerta per la casa di Monteverde, di cui conosci le caratteristiche, appunto 55.000 euro sotto ...
.... non credo però che riuscirai a chiudere a quella cifra! :?
Facci sapere!

 

[Roby]

IO sono rilevatore dei prezzi per la mia zona, per il listino immobiliare di MOnza e Provincia, e concordo con Noel chissà che risate si fanno a controllare le varie valutazioni.

Poi tanto fanno la media.

Ma siamo sempre al disotto della realtà

 

[noelferra]

Purtroppo come detto non esistono listini dei valori reali applicabili al mercato immobiliare. Oggi ancora meno di prima , il mercato stesso in crisi crea imdici errati.
Ci sono acquirenti che propongono di fare offerte rispetto alla richiesta , del 15/20% in meno.
E ci credono perche' propongono a destra e manca tale possiblita'.
Non rendendosi conto, che difficilmente otterranno una risposta positiva.
Comunque come ho letto in altro luogo qui su immobilio, sarebbe opportuno che noi Agenti Immobiliari veri riuscissimo effettivamente a dare dei valori reali, per gli immobili realmente venduti.
Sarebbe buono per noi, e potrebbe far parte di quei servizi reali da tenere noi come esclusivita', da far valere solo per i nostri clienti.
Cordialmente
Noel

 

[humpty]

Re: II trimestre 2009 mercato immobiliare - Agenzia del Territor

... attenzione... credo che ci siano novità importanti... vi descrivo la situazione

zona semicentrale collegata bene con prossima apertura di metropolitina (Maurizio la conosce).
In questa zona – dove la media al mq (prezzi commerciali non da A.T.) va da 3000 a 5000 (più il secondo che il primo) – ho visto ben 5 case di 85mq con prezzi al di sotto dei 300.000€. Case a "modino" s'intenda: 2-3 e adirittura 4° piano. Balconati. Doppia esposizione. Uno solo esponeva su pozzo luce, gli altri erano tutti esterni (quindi luce luce luce).

Ragazzi, io questi prezzi non li avevo mai visti in 12 mesi di ricerca in zona. Questi immobili, inoltre, erano mesi che li puntavo sperando scendessero. Sono scesi... in modo VERTIGINOSO (20%).
Secondo me qui a Roma sta tirando un'aria nuove, soprattutto perché (e questa è una NOTIZIA) le agenzie che stanno trattando questi immobili a questi prezzi sono in assoluto le più costose e grandi d'italia (avete capito chi sono...). Come sapete bene, alla fine della fiera, sono loro che - normalmente - fanno il mercato laddove posano gli occhi.

Quindi, attenti agenti romani... è in arrivo qualcosa di nuovo

 

[giorgino]

Re: II trimestre 2009 mercato immobiliare - Agenzia del Territor

Come sapete bene, alla fine della fiera, sono loro che - normalmente - fanno il mercato laddove posano gli occhi

Condivido il tuo entusiasmo anche perchè prima di essere agente immobiliare, sono proprietario di casa. Quindi una discesa dei prezzi... "era ora!" sperando che sia globale e non solo di un'area romana.

Sulla tua affermazione che ho quotato ti posso dire che è un luogo comune completamente falso della gente. Le agenzie NON fanno i prezzi di mercato, semmai li subiscono (e malvolentieri il più delle volte). Che poi la sopravvalutazione sia un brutto vizio di alcune agenzie non ci piove. Ma non sono le agenzie le colpevoli dell'aumento (o del ribasso) dei prezzi di mercato, credimi.

g

 

[humpty]

Re: II trimestre 2009 mercato immobiliare - Agenzia del Territor

E infatti non mi riferivo a tutte le agenzie e men che meno ai freelance (tanto per farti un esempio ho conosciuto personalmente Maurizio e vi giuro che è stato l'unico agente a propormi in una zona con prezzi folli una proposta decente, anzi buona!).

Mi riferivo a due agenzie (non faccio nomi) ma sono le più grandi per rete e fatturato che - su questo non temo smentita perché in quanto giornalista ho dati abbastanza attendibili - sono note sul mercato per essere "squali", ovvero coloro che quando decidono di puntare su un'area di mercato immobiliare la aggrediscono a suon di incarichi, vomitati poi sul mercato a prezzi superiori alla media. Questo andazzo porta i proprietari a fiutare il "sangue" (i soldi), ed a pagarne le conseguenze alla fine siamo noi compratori e voi agenti onesti. I primi perché vedono svanire il sogno di una casa a prezzi decenti, i secondi perché si vedono costretti a inseguire prezzi che non possono gestire perché non coperti da gruppi finanziari capaci di reggere lunghi tempi di vendita.

Io, ripeto, non credo siano i freelance né le piccole agenzie a "dopare" il mercato, anzi io sono convinto che quello immobiliare rimanga una realtà in cui la parcellizzazione dei fornitori di servizi (possibilmente medio piccoli) è l'unico antidoto verso le fluttuazioni folli.

Quindi lunga vita ai freelance e lunga vita alle piccole agenzie, magari esistessero solo loro!!!!