Il balzo della nuda proprietà

[Graf]

Secondo uno studio sul mercato immobiliare, nei primi mesi del 2012, almeno 80mila anziani si sono visti costretti a vendere la propria casa attraverso la formula della nuda proprietà. Ormai la sola pensione non basta più per arrivare alla fine del mese o per pagarci la badante e allora molto “vecchietti” sono costretti a sacrificare la casa di proprietà pur di avere una liquidità che possa garantire loro una vita dignitosa.
Vendendo la casa con la Nuda Proprietà i pensionati eviteranno, inoltre, di pagare l’IMU che determinerà un aumento netto del costo di gestione dell’immobile per molto di loro insostenibile.
Nella sola città di Roma, gli annunci di vendita con questa formula erano 2.300 nel 2008, 3.100 nel 2009, 5.100 nel 2010 fino ad arrivare ad 8.700 nel 2011.
Negli ultimi mesi gli annunci di vendita con la formula della Nuda Proprietà sono aumentati, in Lombardia del 14%, in Toscana del 12%, in Liguria del l'11%, in Piemonte del 9% e in Emilia-Romagna del 5 per cento.
Si calcola, in generale, un aumento delle vendite pari al 10% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Ritenete che, il tornare in auge di questa particolare formula contrattuale, possa essere una boccata d’ossigeno per le compravendite immobiliari, ancora molto stagnanti per via delle quotazioni ancora alte?
Credete che possa tornare a circolare un po’ di danaro?

 

[Carlo Garbuio]

siamo in grado di calcolare la nuda proprietà?

 

[RobertodaBangkok]

Esistono delle tabelle che pero' in citta italiane dove ho lavorato risultano essere prive di senso. Per farla breve: se le applicate non venderete. Le stesse si basano infatti su considerazioni riguerdanti la vita media ormai superate. Consiglio pratico che ha portato risultati positivi ? Valutare prima di tutto l appartamento come se fosse libero: riordarsi che l operazione ha molto piu senso se l immobile si trova in zona di pregio..la formula della nuda proprieta' e' nata per acquistare qualcosa di valido principamente peri propri figli..proprio in zne che magari potrebbero risultare proibitive se si parlasse di appartamenti di pronta disponibiita'. A questo punto valutare il numero dei futuri usufruttuari: meglio sia uno solo salvo in caso di forti variazioni del prezzo al ribasso. Arriva ora la parte meno piacevole: considerare l eta e le condizioni di salute dell attuale proprietario. senza farsi condizionare da uanto e dolce la vecchina....l acquirente tipico di una nuda proprieta' e' spesso uno squalo nn un cerbiatto....e chiedersi sinceramente: a che cifra avrebbe senso comprarlo considerando eventuali manutenzioni straordinarie ? Puo essere utile anche pensare quando il porporietario sia anzianotto quanto costerebbe se fosse un appartamento occupato da un inquilino che...almeno paga l affitto ??? Fatto queste considerazioni, si comincera a vendere.
Fonte: esperienza diretta.

 

[PAPILLON]

Vendendo la casa con la Nuda Proprietà i pensionati eviteranno, inoltre, di pagare l’IMU che determinerà un aumento netto del costo di gestione dell’immobile per molto di loro insostenibile

Mi sono perso qualcosa?
Da quando chi ha l'usufrutto non paga l'IMU?

 

[RobertodaBangkok]

Upss, nche io ritenevo che l usufruttuario pagasse l IMU...ma non posso essere perfetto, anche perche manco dall Italia da prima dell avvento del "gran mazzulatore". Comuque tanto per sorridere insieme qualche cliente e' riuscito a chiedermi notizia in merito agli obblighi di un " nudo proprietario". Bh ho risposto che deve comportarsi con circospezione....E cosa dovevo dire ??????????

 

[Carlo Garbuio]

Esistono delle tabelle che pero' in citta italiane dove ho lavorato risultano essere prive di senso. Per farla breve: se le applicate non venderete. Le stesse si basano infatti su considerazioni riguerdanti la vita media ormai superate. Consiglio pratico che ha portato risultati positivi ? Valutare prima di tutto l appartamento come se fosse libero: riordarsi che l operazione ha molto piu senso se l immobile si trova in zona di pregio..la formula della nuda proprieta' e' nata per acquistare qualcosa di valido principamente peri propri figli..proprio in zne che magari potrebbero risultare proibitive se si parlasse di appartamenti di pronta disponibiita'. A questo punto valutare il numero dei futuri usufruttuari: meglio sia uno solo salvo in caso di forti variazioni del prezzo al ribasso. Arriva ora la parte meno piacevole: considerare l eta e le condizioni di salute dell attuale proprietario. senza farsi condizionare da uanto e dolce la vecchina....l acquirente tipico di una nuda proprieta' e' spesso uno squalo nn un cerbiatto....e chiedersi sinceramente: a che cifra avrebbe senso comprarlo considerando eventuali manutenzioni straordinarie ? Puo essere utile anche pensare quando il porporietario sia anzianotto quanto costerebbe se fosse un appartamento occupato da un inquilino che...almeno paga l affitto ??? Fatto queste considerazioni, si comincera a vendere.
Fonte: esperienza diretta.

sinceramente non ho capito come calcoli la nuda proprietà
Visto che si tratta di esperienza diretta puoi riportare un caso concreto?

 

[RobertodaBangkok]

Eh appunto..se mi richiedi come si "calcola" significa che non mi sono spiegato. Ti chiedo scusa e ti illustro, NON ti spiego come procedere in concreto.

Punto primo: butta via le tabelle e convinciti che non e' una formula matematica o non ne venderai una nemmeno per miracolo. Le tabelle si riferiscono ad usi assicurativi e riportano una speranza di vita non piu reale e quindi i valori risultano gonfiati.

Punto secondo: valuta l appartamento come se fosse libero, a patto che sia in una zona molto appettibile in modo che il tuo target possa essere il genitore che compra per i figli una casa che non si potrebbe mai permettere. Se la zona sara popolare invece ti troverai faclmente a combattere con specultori professionisti che ti conteranno anche i centesimi...

Punto terzo: a questo punto verifica quanti usufruttuari si avrebbero: uno o due o tre?
Fermiaci al massimo a due...ma proprio se il prezzo e un affarone...altrimenti ad uno> Il cliente italiano vede comunque principalmente questa formula come una pura speculazione...quindi quando va a casa cominciera a gufare.

Punto quarto: il meno piacevole. Osserva oltre all eta le condizioni fisiche del futuro usufruttuario...So che e triste dirlo..ma mi hai chiesto come fare il pratica ed in tutta umilta ti rispondo in pratica...calcando un po la mano appositamente per renderti palese come le tabee di porterebbero a valutazioni sfalsate..quindi a non vendere...Esamina il caso di un 72 enne ex campione di pugilato..muscoloso, abbronzato con un check assolutamente perfetto ed il caso di una persona affetta da grave patologia coronarica....Concorderai che a parita di eta' salvo sfighe..il secndo usufruttuario scomparira prematuramente rispetto al nostro Carnera...rendendo l acquisto ragionevolmente molto piu appetibile..mentre seguendo una formula matematica le due unita costerebbero uguale.

Punto 5: rifletti un attimo quanto potrebbe essere valutato lo stesso appartamento occupato da un inquilino che pagando un affitto produca un reddito...calcola pure 8 anni per uno sfratto...Ecco la nuda proprieta con un usufruttuario di circa 74 anni in nomali condizioni di salute, deve costare meno...non producendo reddito alcuno....

Da questi "aggiustamenti" avrai la valutazione corretta....Dalle prime 5 visite la conferma. L a quirente tipo dela nuda proprieta ne sa quanto noi...

Questo a significarti ce non esiste una formula EFFICACE....Se vuoi potrei ancge adrti una percentuale..ma la trovi gia sulle stesse tabelle che portano alla non vendita

Naturalmente come ho detto e tutto fonte di esperienza e come sai nello stesso ristorante io mangio bene e tu malissimo e viceversa....Quindi non prendere lemie parole per verita ma solo come qualcosa che SU di me HA FUNZIONATO..Non e detto per questo che debba funzionare per tutti.

Un abbraccio e un sincero augurio di ottimi affari

 

[Carlo Garbuio]

continuo a non capire il procedimento e a non vedere un esempio concreto di applicazione per comprendere meglio, pazienza
Ma se è qualcosa di personale e soggettivo che può o meno funzionare .... qualche grosso limite c'è.

Guarda un pò il forum, soprattutto nella sezione valutatori, e scoprirai che neppure io sono favorevole alle tabelle che servono solo per determinare il valore ai fini fiscali. Per il valore di mercato esistono procedimenti condivisi che possono garantire oggettività e certezza nella determinazione del valore dell'usufrutto e della nuda proprietà.
POI viene la determinazione del prezzo e la trattativa ...

 

[PAPILLON]

A mio avviso la nuda proprietà è conveniente.
Si pagano meno tasse sull'acquisto, rivalutazione esentasse, niente IMU ed IRPEF.
Certo bisogna pagare le spese straordinarie e non si ha ha disponibilità del bene ma in questi tempi è meglio avere un immobile che i bot.

 

[Carlo Garbuio]

A mio avviso la nuda proprietà è conveniente.
Si pagano meno tasse sull'acquisto, rivalutazione esentasse, niente IMU ed IRPEF.
Certo bisogna pagare le spese straordinarie e non si ha ha disponibilità del bene ma in questi tempi è meglio avere un immobile che i bot.

e questa può essere una corretta analisi di investimento
visti i tempi, il passato ed il futuro bisogna però fondare la propria decisione su elementi oggettivi e verificabili, altrimenti si fa come si è sempre fatto ed i risultati sono evidenti