Il balzo della nuda proprietà

[RobertodaBangkok]

Conoscenza puntuale dell'immobile Analisi reale del mercato immobiliare
Valutazione immobiliare oggettiva, trasparente, verificabile
in conformità agli International Valuation Standards (IVS) e alle linee guida ABI


Nel mentre che ti fai sta zuppa, ti mando un sorriso e un saluto da Bangkok. Qui son le due e mezza di pomeriggio, ci aranno 42 gradi e ieri abbiamo gia "dato" pesantemente il nostro contributo allo studio. Ora ce ne andiamo a farci una birra e questa sera, in conformita agli international standards saremo nel mio giardino in mutande fari una grigliata. ed a scolarci un paio di casse di freddissima Heineken. Domani e giorno di meeting ma noi nn siamo invitati..qui in meeting sono punitivi..v engono sp...ati in pubblico piu che altro le "rookies" che non hanno raggiunto gli obbiettivi. Siccome abitiamo uno di fronte all altro prevedo che tra oggi e domani la Henineken ci omaggera di una medaglia al valore. Ciaooooooo

 

[Carlo Garbuio]

ti diverti con poco e prendi in giro .... contento te

 

[kolia cassin]

Ciao Carlo, di nude proprietà si fa un gran parlare, ma di esempi pratici se ne vedono pochi e pochi sono i confronti che si possono fare. Io seguo questo schema che ho copiato da un collega di Torino.
1) Valuti l'immobile come se fosse libero (ad esempio 150.000,00 Euro)
2) prendi l'età dell'usufruttuario e sul sito dell'ISTAT vedi gli anni di vita attesa per area geografica (ad esempio 10 anni)
3) dai un valore di locazione eventuale dell'immobile (ad esempio 500 Euro/mese)
Il ragionamento è questo, se comprassi l'immobile avrei un reddito atteso di 6.000 Euro/anno, vuol dire che comprandolo gravato da diritto di usufrutto "rinuncio" ad un teorico reddito percepito di 60.000 Euro usufruendo di tre vantaggi: non pago l'IMU, non pago l'imposizione fiscale sul reddito percepito e non ho il rischio morosità.
Prezzo di vendita 90.000,00 Euro
Il discorso che salta sempre fuori è quello sull'aspettativa di vita media, dove l'aspirante acquirente ha il timore che venga disattesa in senso a lui negativo. Non sono mai riuscito a venderne una pur occupandomi di immobili di provenienza giudiziaira, dove il prezzo di acquisto della nuda proprietà sarebbe stato al di sotto delle valutazioni di cui sopra. A mio avviso servirebbe un marchio riconosciuto che tratti solo questo tipo di vendite e che faccia un po di cultura sul tema. A Torino c'è un collega che l'ha lanciata e mi sembra che sia sulla strada giusta, qualche tempo fa avevo anche postato una richiesta di entrare in contatto con società operanti in questo particolare ambito, ma il tutto è caduto nel vuoto.
Kolia Cassin
casedaenti.it

 

[RobertodaBangkok]

Il ragionamento è questo, se comprassi l'immobile avrei un reddito atteso di 6.000 Euro/anno, vuol dire che comprandolo gravato da diritto di usufrutto "rinuncio" ad un teorico reddito percepito di 60.000 Euro usufruendo di tre vantaggi: non pago l'IMU, non pago l'imposizione fiscale sul reddito percepito e non ho il rischio morosità.
Prezzo di vendita 90.000,00 Euro

Ehm...Cavolo che fortua e chw vantaggi ! Non ho imposizione sul reddito, bhe certo non ne ho alcuno di reddito...e non ho nemmeno il rischio di morosita..non percependo alucn canonme di locazione. Da oggi o deciso che mi tagliero un piede e dai Fratelli Rossetti avro' il 50% di sconto !!!!

Ovviamente, collega, si tratta di una simpatica battuta.

Tornando a noi ho tentato di spiegare a Carlo come fare e vedrai c he a parte considerazioni poco piacevoli ( ma necessarie) il mio post riflette il tuo.

Purtroppo Carlo, come tutti i "teorici" e' alla ricerca di un sistema standard che permetta a chiunque lo applichi di vendere una nuda proprieta. Ebben purtroppo il sistema non esiste se non a livello basilare..ed e esattamente quello che sia io che te abbiamo illustrato...l altra meta dell opera e data dalla sensibilita che solo anni in ufficio vendite possono dare. Se ci fosse una via standard da seguire tutti noi gireremmo in Ferrari mentre c e chi lo fa e chi sta pensando di abbonarsi al tram...o vosto la crisi, di attaccarcisi ( battutone)

 

[Carlo Garbuio]

Ciao Carlo, di nude proprietà si fa un gran parlare, ma di esempi pratici se ne vedono pochi e pochi sono i confronti che si possono fare. Io seguo questo schema che ho copiato da un collega di Torino.
1) Valuti l'immobile come se fosse libero (ad esempio 150.000,00 Euro)
2) prendi l'età dell'usufruttuario e sul sito dell'ISTAT vedi gli anni di vita attesa per area geografica (ad esempio 10 anni)
3) dai un valore di locazione eventuale dell'immobile (ad esempio 500 Euro/mese)
Il ragionamento è questo, se comprassi l'immobile avrei un reddito atteso di 6.000 Euro/anno, vuol dire che comprandolo gravato da diritto di usufrutto "rinuncio" ad un teorico reddito percepito di 60.000 Euro usufruendo di tre vantaggi: non pago l'IMU, non pago l'imposizione fiscale sul reddito percepito e non ho il rischio morosità.
Prezzo di vendita 90.000,00 Euro
Il discorso che salta sempre fuori è quello sull'aspettativa di vita media, dove l'aspirante acquirente ha il timore che venga disattesa in senso a lui negativo. Non sono mai riuscito a venderne una pur occupandomi di immobili di provenienza giudiziaira, dove il prezzo di acquisto della nuda proprietà sarebbe stato al di sotto delle valutazioni di cui sopra. A mio avviso servirebbe un marchio riconosciuto che tratti solo questo tipo di vendite e che faccia un po di cultura sul tema. A Torino c'è un collega che l'ha lanciata e mi sembra che sia sulla strada giusta, qualche tempo fa avevo anche postato una richiesta di entrare in contatto con società operanti in questo particolare ambito, ma il tutto è caduto nel vuoto.
Kolia Cassin
casedaenti.it

Questo è il procedimento corretto per il calcolo dell'usufrutto e della nuda proprietà




Rileva i reali canoni di locazione
Rileva le reali compravendite
applica le migliori metodologie estimative (no €/mq!!!)
ed il gioco è fatto hai utilizzato un metodo oggettivo e verificabile

 

[RobertodaBangkok]

Questo è il procedimento corretto per il calcolo dell'usufrutto e della nuda proprietà




Rileva i reali canoni di locazione
Rileva le reali compravendite
applica le migliori metodologie estimative (no €/mq!!!)
ed il gioco è fatto hai utilizzato un metodo oggettivo e verificabile

Ed infatti ti dice che non e' mai riuscito a venderne nemmeno una !
Carlo la soluzione alla crisi non sta nella teoria MA nel prendere un esclusiva prima e una proposta di acquisto dopo..Poi un bel preliminare e via a pensare all operazione successiva...Il resto sono chiacchere da impiegati.

 

[Carlo Garbuio]

Ed infatti ti dice che non e' mai riuscito a venderne nemmeno una !
Carlo la soluzione alla crisi non sta nella teoria MA nel prendere un esclusiva prima e una proposta di acquisto dopo..Poi un bel preliminare e via a pensare all operazione successiva...Il resto sono chiacchere da impiegati.

valore e prezzo non sono sinonimi è un errore comune
quello esposto è il procedimento corretto
sei più teorico te che non hai ancora riportato la traduzione pratica o un esempio del tuo ragionamento molto teorico e molto soggettivo.
L'applicazione della teoria la trovi ora illustrata chiramente

 

[RobertodaBangkok]

Carlo, torna con 15.000 dollari nella valigetta e vedrai che la pratica e bella che fatta. Siccome io in studio entro al mattino soltanto per un motivo e per uno solo: guadagnare dei soldi. Se non fosse cosi starei qui nel mio giardino a vedere il football non parlarmi di differenze tra prezzo e valore..che sono chiacchiere da maglioncino e camicia aperta..mentre qui si parla di giacca chiusa e cravatta scappino. non so se rendo l idea, ma qui e una battuta con un significato molto ma molto chiaro. Massima del mio super capo giapponese che adoro ed ammiro.."Portami a vedere una valigetta con 15.000 dollari di parcella e se vuoi essere un amico, dimmi come hai fatto a prenderli" . Io ho tentato di spigarti come fare, disegnini non te ne faccio e lascio a te la scelta se parlare di vendite o di metodi che portano come molto simpaticamente ed onestamente dice lo stimatissimo collega a non venderne mai una,perche' caro carlo, come ti ripeto, sia io sia il mio onorevole collega e viicino di casa, entriamo in studio al matttino solamente per soldi, per farci due chiacchere abbiamo due belle villette col giardino...
Aabbracci..sono le 22 10 e si va a cena e poi a ballare. sabato e domenica le "giacche chiuse" non lavorano

 

[Carlo Garbuio]

non hai ancora compreso il tema della discussione ma hai tutti gli elementi per un valutazione complessiva e completa
buona cena, buona birra e buon ballo

 

[immpittaro]

Massima del mio super capo giapponese che adoro ed ammiro.."Portami a vedere una valigetta con 15.000 dollari di parcella e se vuoi essere un amico, dimmi come hai fatto a prenderli"

questa è la realtà del settore in tutto il mondo.....NON ci sono differenze.......VENDITORI E BASTA la mediazione è finita storicamente, il professionismo in questo settore è la bravura a VENDERE.

PUNTO