Il certificato di abitabilità è obbligatorio per stipulare il rogito?

[Antonello]

Devo rogitare entro fine mese e il notaio non è ancora riuscito a capire se esiste o meno il certificato di abitabilità.

Mah, se c'è esiste, se non c'è non esiste.

Si potrà comunque fare il rogito?

Si ma con la prudenza dettata daga quanto specificato negli allegati.

 

[leopolda]

A quanto pare la risposta la sa l'amministratore attualmente irraggiungibile.

Ora leggo l'allegato al post precedente.

Grazie

Aggiunto dopo 11 minuti...

Letto, ma purtroppo ho scarsa dimestichezza con il linguaggio giuridico... Spero che il notaio sappia tutelarmi!

 

[Limpida]

Nominare un tecnico no?
Cosa vuoi che sappia il Notaio o l'Amministratore del condominio se quell'immobile ha l'abitabilità?

 

[leopolda]

Che confusione.
Spero che il venditore si possa impegnare a produrre questo certificato, consegnandolo eventualmente dopo l'atto (che non voglio sia posticiapto!).

Avevo letto da qualche parte che l'abitabilità riguarda tutto l'edificio e non ogni singolo appartamento e quindi mi sembrava ragionevole che l'amministratore ne sapesse più di tutti.

 

[Limpida]

Hai fatto bene a chiedere anche all'Amministratore,ma se se vuoi fare veloce e concludere positivamente é meglio che ti rivolgi a un tecnico.

 

[leopolda]

chi sarebbe il tecnico in questione? ma non sarebbe compito del venditore? diciamo che potrei dargli una mano tanto per accelerare i tempi.... ma ci si riesce entro il 30?

 

[Limpida]

Meglio evitare problemi all'ultimo minuto, se vuoi avere idee chiare su quella casa che vorresti acquistare, incarica un geometra, un architetto o un ingegnere di tua fiducia.

 

[undertherain]

Ciao a tutti.
Dovrei rogitare MER prossimo, 18/09/2013, appartamento in palazzina di nuova costruzione, appena terminata.
Il costruttore mi ha detto di aver richiesto l'abitabilità ai primi di Agosto 2013, allegando tutta la documentazione necessaria.
Detto questo, quando rogiterò, da quanto ho capito, non avrò il certificato di abitabilità, ma sarà stata fatta solo la richiesta.
Dopo il rogito, realizzerò n°2 muri da pavimento a soffitto, all'interno del salotto, che non lo dividono però in altra stanza.
Domande:

- Posso rogitare col costruttore che ha solo CHIESTO l'abitabilità?
- E' vero che DA QUANDO VIENE CHIESTA, passati 60gg., per tacito assenso, è come se venga data?

Questo mi ha detto il mio costruttore.
Aiutatemi, non vorrei prendere un'incul...
WebRep

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[ludovica83]

Ciao a tutti.
Dovrei rogitare MER prossimo, 18/09/2013, appartamento in palazzina di nuova costruzione, appena terminata.
Il costruttore mi ha detto di aver richiesto l'abitabilità ai primi di Agosto 2013, allegando tutta la documentazione necessaria.
Detto questo, quando rogiterò, da quanto ho capito, non avrò il certificato di abitabilità, ma sarà stata fatta solo la richiesta.
Dopo il rogito, realizzerò n°2 muri da pavimento a soffitto, all'interno del salotto, che non lo dividono però in altra stanza.
Domande:

- Posso rogitare col costruttore che ha solo CHIESTO l'abitabilità?
- E' vero che DA QUANDO VIENE CHIESTA, passati 60gg., per tacito assenso, è come se venga data?

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Non si parla + di "certificato di abitabilità" ma di "certificazione di agibilità".

​

Quando?
L'obbligo della consegna della certificazione di agibilità sorge al momento (3° dell’art. 1477 c.c.) della vendita definitiva.

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E' obbligatorio? ​

No, il requisito dell’agibilità, sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi sia sotto il profilo formale della sussistenza del documento, è una circostanza lasciata all’autonomia delle parti, le quali possono considerare tale aspetto come una qualità esenziale o meno dell’oggetto del contratto, purché l’immobile non sia abusivo.

​

Nel caso di immobili privi dell’agibilità legale, il notaio è tenuto ad informare la parti, consigliandole di inserire in atto apposite clausole per impegnare la parte venditrice a chiedere il rilascio del documento, ovvero per accollare all’acquirente l’onere di ottenerne il rilascio, oppure ancora per far prendere atto della carenza del documento esonerando l’alienante da responsabilità al riguardo.

E se non viene rilasciato in tempo?
In assenza di esplicite previsioni contrattuali, l’obbligo di procurare l’ottenimento del certificato continua a gravare sull’alienante, configurandosi il trasferimento di immobile non munito dei requisiti per ottenere l'agibilità come un trasferimento di aliud pro alio, con conseguente esperibilità dell'azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. entro il termine di prescrizione decennale.

Il notaio non può rifiutarsi di stipulare un atto di trasferimento in assenza di agibilità, se espressamente richiesto dalle parti, essendo obbligato alla stipula in forza dell’art. 27 della stessa legge.
Il notaio però non può consegnare un atto privo delle clausole riguardanti l'agibilità.
Da qui l’opportunità d’inserire, sia in un contratto preliminare sia in un contratto definitivo, clausole ad hoc per disciplinare le seguenti evenienze

Su chi grava il compito?
L'onere della richiesta grava sul soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o su colui che ha presentato la denuncia di inizio attività, e dei suoi successori o aventi causa, entro quindici giorni “dall'ultimazione dei lavori di finitura”.

Nel tuo specifico caso, fai anche modifiche alla piantina, aggiungi due muri...
fai una modifica della piantina (catasto...)... cambi il rapporto aero illuminante...
Quindi la tua piantina non corrisponderà + a quella per cui ha richiesto l'agibilità.

Demolizione, costruzione o modifiche di parete non strutturale
CIL - Comunicazione Inizio Lavori
Demolizione, costruzione o modifiche di parete strutturale
SCIA - Segnalazione Certificata Inizio Attività​

​

Come si richiede?
La domanda deve essere presentata allo Sportello Unico del Comune che provvederà ad inoltrarla al catasto, corredata dalla richiesta di accatastamento, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato; dalla dichiarazione di conformità dell'edificio rispetto al progetto approvato, nonché, di ciò che attiene alla prosciugatura delle mura ed alla salubrità dei locali, oltre che dalle certificazioni che attestano la conformità degli impianti istallati negli edifici adibiti ad uso civile, e i certificati di collaudo attinenti agli impianti stessi.

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Tempistiche
Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, previa un’eventuale ispezione dell'ufficio, è tenuto a verificare la completezza e la regolarità della documentazione prescritta, oltre alla sussistenza del certificato di collaudo di cui all'art. 53 del T.U. Edilizia; dopo di che, deve avvenire il rilascio.

​

Il termine di trenta giorni può essere interrotto dalla pubblica amministrazione per una sola volta, ed entro quindici giorni dal ricevimento della domanda e solamente al fine di richiedere documentazione integrativa, qualora risultasse mancante ai fini dell'istruttoria e non possa essere acquisita autonomamente. Dunque, da tale interruzione, il termine di trenta giorni comincia nuovamente a decorrere a partire dal deposito della documentazione integrativa richiesta.

Il silenzio assenso
Trascorso tale termine, senza alcuna pronuncia, si forma sulla questione il silenzio assenso, purché sia intervenuto il parere dell'Azienda Sanitaria Locale dichiarante la conformità delle opere alle prescrizioni igienico-sanitarie e a condizione che la documentazione sia tutta quella necessaria, oltre che regolare.

Permesso illegittimo
Al contrario, qualora venga accertata l'illegittimità del permesso di costruire, si determina l'invalidità dell'agibilità dell'immobile.

Fonti rielab.: http://www.altalex.com/index.php?idnot=19227

 

[undertherain]

Tutto chiaro, ok, ma... proprio ora ho visto sul Preliminare di Compravendita che ho firmato e pure registrato all'Ade: "La Promissaria Acquirente acquisirà la proprietà della unità immobiliari di cui all'art. 1 del contratto preliminare di compravendita e la rispettiva quota di comproprietà delle parti comuni con l'atto definitivo di compravendita. Si darà corso all'atto definitivo di compravendita anche in assenza di certificato di abitabilità rilasciato dal comune, a condizione che la Parte Venditrice ne abbia richiesto il rilascio o abbia attivato la procedura sostitutiva di cui al Decreto Legislativo 425/94 e successive modificazioni ed integrazioni".
Manco me n'ero accorto, ignoranza mia.
Che debbo fare?
Se poi esce un tizio del comune e qualcosa non va bene?