Il famoso "rent to buy"

[AndreaRusso]

Siamo in piena confusione mediatica, originata dai mass media, con in testa il "Sole 24 Ore", i quali hanno pensato di usare il termine Rent to Buy, decisamente più nuovo ed accattivante rispetto al vecchio affitto con riscatto,
per definire genericamente tutte le tipologie contrattuali che prevedono l'immediato godimento del bene in funzione di un suo successivo acquisto.

Oggi pertanto, con il termine Rent to Buy, i mass media ricomprendono almeno tre diverse tipologie di contratti:
- il vero Rent to Buy, realizzato con il collegamento di due contratti assolutamente "tipici" in quanto previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile: il "preliminare di compravendita" ed il "contratto di locazione";
- l'affitto con riscatto, realizzato con il "contratto di locazione con opzione di acquisto";
- l'affitto con riscatto, realizzato con il "contratto di locazione con patto di futura vendita".

Non è pertanto assolutamente vero che l'art. 23 del Decreto Legge "Sblocca Italia" ha finalmente normato il Rent to Buy: ha invece normato l'affitto con riscatto!
Risulta infatti assolutamente evidente ad una attenta lettura del testo che la nuova normativa risulta applicabile unicamente alle due sopra esposte tipologie contrattuali con cui si realizza l'affitto con riscatto.
Il vero Rent to Buy, quello che io ho introdotto in Italia nel 2009, è da sempre stato e sempre continuerà ad essere normato dal nostro Codice Civile, essendo costituito da due contratti tipici tra loro collegati!

 

[AndreaRusso]

Scusa Andrea, ma hai fatto tutto questo gran discorso per arrivare a dire cosa? Io non l'ho capito.

Questo fantomatico "schema contrattuale flessibile" che cos'è? Cosa dice? Ce lo pubblichi?

La logica commerciale del Rent to Buy prevede, come paracadute per l'acquirente che si trovasse impossibilitato a rogitare entro il termine previsto (ad esempio perché è stato messo in cassa integrazione o ha temporaneamente perso il lavoro o ha qualche altro impedimento temporaneo), la possibilità di poter comunque proseguire la locazione, senza però più beneficiare dello sconto sulla stessa che era stato accordato durante il programma Rent to Buy. La locazione prosegue quindi al valore pieno di mercato fintantoché non c'è la possibilità di andare al rogito. Così il venditore ha una continuità di rendita tramite la locazione piena e non deve affrontare alcun contenzioso. L'inquilino è obbligato a pagare puntualmente la locazione piena per non perdere il diritto di andare al rogito e recuperare tutte le somme fino allora accantonate. Se non lo fa il venditore può azionare la risoluzione del preliminare, che si sgancia dallo schema contrattuale limitando così una eventuale azione legale ad una banalissima causa di sfratto per morosità.
La garanzia per il venditore deriva dal poter, nella peggiore ipotesi, confrontarsi su un contratto di locazione tipico, con tempistiche dell'azione di sfratto decisamente molto più brevi di quelle che bisognerebbe affrontare confrontandosi su un contratto di vendita atipico.
I contratti "chiusi", senza paracadute per l'acquirente sono "fabbriche di contenzioso"!

 

[nuova H&F]

A me premeva e preme attirare la riflessione sul fatto che le materie "rent to buy" e " affitto con riscatto" sono complesse e vanno maneggiate con cura da veri esperti giuridici, essendo ampio il rischio di incorrere nel tempo in varie situazioni nuove, fra cui il deccesso di una parte ed il subentro di eredi nel quadro.
Nel piano-Fanfani, una delle due parti ( la venditrice) era lo Stato, lento e burocratico ma non "capriccioso". Nel rent-to-buy e similari, le controparti sono quasi sicuramente privati, persone giuridiche e/o individuali, quindi più "capricciose" ed "imprevedibili". Questo è da tenere presente nella previsione ed eventuale rimedio agli imprevisti.

 

[nuova H&F]

Interessante anche la conversazione di immobilio : "Registrare nuova planimetria se......."[DOUBLEPOST=1414176686,1414176495][/DOUBLEPOST] di angel1388

 

[ingelman]

I contratti "chiusi", senza paracadute per l'acquirente sono "fabbriche di contenzioso"!

Vero ... com'è altrettanto vero che per un proprietario che ha come priorita vendere e non locare il Rent to buy con i paracaduti per l'acquirente rappresentano un serio rischio con altrettante probabilità di non raggiungere lo scopo.

Dipende sempre dall'obiettivo che si vuol raggiungere analizzando le varie circostanze e situazioni.

Molti si sono avvicinati a questo tipo di "vendite articolate" per superare un momento di crisi che coinvolge entrambi gli attori, venditore ed aspirante acquirente.

Per il venditore la convinzione di aver risolto un problema "aver venduto allungando i tempi di realizzo"
per l'acquirente l'aspettativa di acquistare e diventare proprietario dell'immobile facendo maturare in un tempo determinato i requisiti economici necessari) ...
creare un rating favorevole per la banca mutuante a cui si rivolgerà in seguito per il mutuo oltre e soprattutto (per i casi che mi si stanno presentando) abbattere il fatidico LTV che ad oggi rappresenta una delle difficoltà principali per l'accesso al mutuo desiderato oltre il rapporto rata/reddito.
Inquadrare una parte della rata come canone che giustifichi la detenzione (uso) dell'immobile riduce la quota che serve per abbattere il quantum dovuto come saldo prezzo facendo scendere in maniera meno sensibile il rapporto Ltv stesso.

La decisione della metodica da intraprendere dipende sempre da quali sono le aspettative da ambo le parti che ovviamente di conseguenza prevede una forma contrattuale adeguata.

Io sono sempre dell'avviso che la parte che corre maggiori rischi e quella che concede l'uso dell'immobile con l'aspettativa di vendita ..... (se lo fà con l'idea anche di tenerlo a reddito la cosa cambia)

Sono metodiche comunque rischiose che vanno attentamente valutate caso per caso (rent to buy - un ipotesi - ... acquisto assistito ... help to buy - altro discorso - ) qualsiasi sia la tipologia e il nome d'arte che gli si vuol appioppare.

Le altre ipotesi ovviamente sono OT qui il titolo de 3D parla chiaro si parla di rent to buy.

Ovviamente quello che ho postato sono semplici considerazioni personali.

 

[Rosa1968]

Help to buy e acquisto assistito (?) non c'entrano nulla con l'affitto a riscatto o rant to buy non hanno nulla in comune.

 

[ingelman]

Help to buy e acquisto assistito (?) non c'entrano nulla con l'affitto a riscatto o rant to buy non hanno nulla in comune.

Ma dai? giuro che non lo avevo capito !!! potevi dirmelo prima

Le altre ipotesi ovviamente sono OT qui il titolo de 3D parla chiaro si parla di rent to buy.

Rosa le mie erano semplici considerazioni per altre forme alternative .

 

[Rosa1968]

Ora te l'ho detto non le nominare insieme. Chiaro?

 

[ingelman]

Ora te l'ho detto non le nominare insieme. Chiaro?

vabbè le chiamero una alla volta ...... ti vedo coinvolta (avverto un certo coinvolgimento) di la tua a riguardo piuttosto

 

[Rosa1968]

Avete bene o male detto tutto. Quello che sto riscontrando operativamente parlando é che c'e da un lato una cattiva informazione diffusa. Questi contratti sono contratti non palliativi e vanno onorati da un lato dall'altro seppur rimandando il rogito percepisco una paura da parte del cliente a impegnarsi per un rogito. L'opzione di acquisto li tranquillizza un po.