Il mattone è ancora il rifugio dei risparmiatori?

[Carlo Garbuio]

Certo la cura non è affatto semplice, soprattutto quando gli interessi in gioco sono diametralmente opposti. E' evidente che chi vende magari ha acquistato in periodi di forte speculazione e ora non vuole arrendersi all'idea che non realizzerà più. D'altro canto chi deve comprare aspetta che i prezzi scendano, perchè gli sembrano (in gran parte lo sono ancora) troppo elevati. Io in parecchi casi consiglio l'uovo oggi, cioè se trovi uno che compra e ti fa un'offerta anche parecchio bassa (specie se non deve chiedere un mutuo) accetta subito,

fino a questo punto sono d'accordo
al 100% se mi dici che i prezzi li rilevi direttamente dal mercato
al 50% se i tuoi ragionamento sono basati su valori ricavati da qualsiasi listino immobiliare, i motivi sono i soliti che ho già esposto in più occasioni

tra non molto l'offerta sarà ancora più bassa o peggio non ci sarà.

su questo non sono in grado nè di smentire nè di confermare, non ho la sfera di cristallo o le conoscenze per fare previsioni.

Però in generale credo sia compito di Agenti Immobiliari, architetti e geometri creare fronte comune sul versante prezzi, nei limiti del ragionevole. Anche se non conviene.

Qui condivido in pieno.
Per realizzare questo però servono regole comuni e condivise, non credi? Ognuno interpreta a suo piacimento e gusto termini, parametri e valori ... chiaro che si arriva a valutazioni divergenti fonte di equivoci, malintesi che, solitamente, sfociano nella referenzialità più sfrenata ("tu non capisci niente ... io sono meglio di te ... i geom sono meglio degli AI ... e via così)

i numeri parlano chiaro

bisogna iniziare a condividere le fonti e le metodologie di rilevazione per convergere sulle analisi, altrimenti per ognuno i propri dati sono più chiari di quelli degli altri e non se ne viene fuori ...

Sono d'accordo in linea generale con i vostri ragionamenti
e credo che la via maestra per convergere anche sulle possibili "cure" sia di iniziare a condividere un linguaggio, un metodo ... così, credo e spero, riusciremo pure a far convergere i nostri sforzi, idee e capacità verso un mercato migliore
Il bello è che è tutto possibile da ora, esistono gli standard di valutazione internazionale che sono un insieme di regole, linguaggi, metodologie condivise ... da chi? AI, geometri, ingegneri, architetti ... che si sono già dati quindi regole comuni, si tratta "solo" (la parte più difficile perché si passa dalla teoria alla pratica) di applicarle correttamente.
Ed io sono arciconvinto che questo NOSTRO aggiornamento/miglioramento/evoluzione professionale ci porterà ad analisi più oggettive del mercato immobiliare, diverse da quelle che ci propinano i mass media e che, spesso, non sono fondate su dati reali di mercato.

 

[gcaval]

Personalmente credo che gli standard di valutazione, qualunque essi siano, possono essere solo un punto di inizio per una valutazione immobiliare. C'è comunque una componente soggettiva che non è valutabile. Solo un esempio: per lo stesso immobile io posso essere motivato a spendere anche il 20% in più, perché nel palazzo abita mia madre, rispetto ad un altro acquirente che non ha questo vantaggio. Ma la cosa potrebbe esser fatta in base a una certa veduta panoramica, piuttosto che per mille altre considerazioni. Tutte soggettive, che nessun software o algoritmo potrà valutare in meglio o in peggio.

Secondo me, se domani paradossalmente tutti dimezzassero il prezzo dell'immobile, la situazione resterebbe identica. In primis perché gli acquirenti si troverebbero di fronte alla stessa forte offerta, con la possibilità di chiedere ancora sconto. In secondo luogo, perché, per come la vedo, la crisi non è dovuta solo ad un eccesso di offerta, che pure c'è, ma piuttosto ad una serie di concause:
- chiusura drastica del credito rispetto al passato. Trovo giusto fare verifiche più approfondite, ma in alcuni casi si richiedono garanzie pari o superiori al mutuo concesso. Assurdo.
- perdita continua di posti di lavoro. Questa è la cosa più grave, e non solo per il settore immobiliare
- politica (economica, industriale, sociale, ecc.) inesistente. No comment.
- amministrazioni locali miopi, ma già da molti anni, interessate solo a fare cassa. Sono state concessi permessi di costruire e si è fatta una speculazione sui terreni convertiti da agricoli ad edificabili che ha fatto arricchire sempre e solo i soliti noti. Oggi c'è un invenduto pazzesco, case costruite male, lontane dalla vita del centro sociale (il progetto delle new town del Berlusca. Una bestemmia.)
- un patrimonio immobiliare esistente che in molti casi cade a pezzi. Come fai a vendere immobili degli anni 60, mai ristrutturati, in cui vivono diverse etnie (nulla a che fare con il razzismo, è un dato di fatto), con mille problemi di condominio, ecc.? Questa roba è fuori mercato. A Milano, ad esempio, nelle zone di via Padova, è pieno di abitazioni anche all'asta, ma nessuno (giustamente, se è sano di mente) le vuole. E parliamo di Milano...

Mi spiace deludervi, ma non ho una soluzione, io. Un fatto però si può osservare: chi vuol vendere, deve vendere a prezzo fortemente scontato, immobili quanto meno dignitosi, in generale (le eccezioni ovviamente ci sono), e può avvantaggiarsi del fatto che i prezzi "intorno" restano alti. Fortunatamente un po' di domanda c'è, ed è incentivata a comprare se ritiene di fare un buon affare. per il resto mi riallaccio alle conclusioni di MIL.

 

[Carlo Garbuio]

Personalmente credo che gli standard di valutazione, qualunque essi siano, possono essere solo un punto di inizio per una valutazione immobiliare. C'è comunque una componente soggettiva che non è valutabile. Solo un esempio: per lo stesso immobile io posso essere motivato a spendere anche il 20% in più, perché nel palazzo abita mia madre, rispetto ad un altro acquirente che non ha questo vantaggio. Ma la cosa potrebbe esser fatta in base a una certa veduta panoramica, piuttosto che per mille altre considerazioni.Tutte soggettive, che nessun software o algoritmo potrà valutare in meglio o in peggio.

le regole comuni servono a questo a definire COSA si deve e vuole calcolare, quello che dici te non è certo il valore di mercato inteso nè dagli standard internazionali nè dall'dell'estimo "classico"
Gli IVS ti permettono di determinare anche questi parametri che ora tu definisci soggettivi ... provare per credere.
Gli standard non sono affatto riducibili solo ad un software, chiaro.
Il problema non è solo il valore che si espone ma anche il metodo utilizzato.
Anche la più moderna manualistica classica si sta aggiornando in questo senso

Il mio invito resta comunque sempre di approfondire, conoscere, studiare, applicare ... e poi criticare, suggerire ... diversamente si rischiano equivoci e malintesi

 

[StLegaleDeValeriRoma]

La casa è certamente un bene rifugio salvo che venga acquistata a prezzi nettamente superiori a quelli di mercato ma anche questo è giustificabile se l'acquirente decide in tal senso per svariati motivi come ad esempio l'ubicazione prossima al posto di lavoro, la vicinanza al genitore anziano, la salubrità del posto ecc.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Carlo Garbuio]

A ulteriore approfondimento del tema allego questo articolo sugli altri beni rifugio alternativi al mattone

TREND. LA VELOCITÀ DELLA CRISI HA TRAVOLTO ANCHE CHI PENSAVA DI CAVALCARE L’ONDA PER UN PO’ E DI SCENDERE PER TEMPO

Beni rifugio. Bolle, uno scoppio tira l’altro

Oro, argento, e nuove dot.com: le ultime manie dei mercati battono il passo. Il lingotto è sceso del 17%
I social network rinviano la quotazione. E gli hedge fund che hanno sbagliato a scommettere chiudono

L’oro, creduto bene rifugio per eccellenza. Le nuove dot.com basate sui social media. Gli hedge fund, pubblicizzati come capaci di far guadagnare anche quando la Borsa va male (vedi tabella).
Tutti investimenti caldissimi fino a poco tempo fa: i risparmiatori ma anche i gestori professionali erano ansiosi di assicurarsene un pezzo, a qualsiasi costo. E così le loro quotazioni si sono gonfiate a livello di Bolle speculative. Ma fra agosto e settembre sono arrivate le prime sorprese negative. In un giorno solo, venerdì 23 settembre, i future sull' oro sono crollati del 6% e perdite anche peggiori (18%) hanno subìto quelli sull'argento, altro metallo prezioso su cui si era scatenata la mania. Le azioni delle dot.com quotate negli ultimi mesi sono crollate e il lancio delle più attese Ipo (offerte iniziali d'acquisto) è ora in forse, anche perché le autorità di controllo hanno chiesto maggior trasparenza nei loro conti. E gli hedge fund più famosi, per entrare nei quali c'era la fila, hanno dovuto ammettere di aver sbagliato scommesse: l'Advantage Plus di John Paulson a fine agosto (ultimo dato disponibile) era in rosso di oltre il 30% e a Wall Street circolavano voci di liquidazioni forzate delle sue attività.
Tutte storie che ricordano quanto sia rischioso fidarsi delle Bolle, pensando magari di sfruttarle per un po' e di uscirne in tempo prima dello scoppio. Nessuno sa indovinare i tempi delle oscillazioni del mercato: quando i su e giù sono molto marcati - quando la volatilità è alta, come si dice nel gergo - è ancor più facile comprare ai massimi e vendere ai minimi (vedi tabella).
Febbre
Oro e argento hanno ripreso a brillare dopo essere scesi ai minimi nel 1999: negli ultimi dieci anni hanno realizzato performance stellari, pari a quasi il 500% per l'oro e quasi il 1.000% per l'argento, ma ancora non hanno raggiunto i massimi del 1980, se ti tiene conto dell'inflazione. Per tornare a quei livelli, in dollari attuali dovrebbero costare attorno a 2.400 dollari per oncia l'oro e 137 dollari l'argento: invece ora sono rispettivamente a circa 1.600 e 30 dollari. Il che sarebbe un motivo per puntare sulla loro ripresa, secondo i loro fan, convinti che quando tutto va a rotoli l'unico porto sicuro siano i lingotti preziosi posseduti direttamente o attraverso gli Etf (Exchange traded fund) come l'Spdr gold trust e l'iShares silver trust. Ma l'ultimo mese ha mostrato che non è vero: mentre Wall Street ha perso il 5%, l'Etf in oro ha perso il doppio e quello in argento quasi il 30%.
Dot.com
Le quotazioni di Pandora, la radio digitale personalizzata e quelle di Zillow, banca dati online sulle case e i loro prezzi stimati, sono dimezzate dal loro debutto in Borsa avvenuto rispettivamente a metà giugno e metà luglio; quelle di LinkedIn, social network per fini professionali, sono in calo del 35% dai massimi di luglio. Le attese erano altissime, alimentate dal boom di seguaci dei social media, ma ancora una volta gli investitori avevano scelto di ignorare il piccolo particolare della mancanza di profitti per la gran parte delle nuove dot.com, puntando tutto sul loro potenziale di crescita. E così sul prospetto informativo per la propria Ipo, Groupon - il sito che offre superconti per merci o servizi, come una pizza o un taglio di capelli - aveva introdotto un parametro molto creativo per misurare i profitti: l'adjusted Csoi (Consolidated segment operating income) ossia il risultato operativo esclusi quasi tutti i costi, che quindi risultava positivo.
Così Groupon veniva valutata 20 miliardi di dollari e la sua Ipo doveva essere addirittura più grande di quella di Google nel 2004. Ma dopo i chiarimenti chiesti dalla Securities and exchange commission la società ha dovuto più che dimezzare il fatturato dichiarato per il 2010, da 713,4 a 312,9 milioni di dollari, la sua valutazione è crollata a 12 miliardi di dollari, secondo gli scambi delle sue azioni sui mercati non ufficiali come Sharespost.com e Secondmarket.com. E l'Ipo è rinviata a tempi migliori, insieme a quella delle altre dot.com che speravano di cavalcare l'entusiasmo degli investitori per raccogliere capitali freschi.
Hedge fund
Tempi duri anche per gli speculatori come Paulson, che l'anno scorso aveva guadagnato personalmente 5 miliardi di dollari, record storico a Wall Street. Dopo aver vinto la scommessa contro i titoli basati sui mutui immobiliari, fatta ben prima che diventassero carta straccia, il gestore aveva fiutato in anticipo anche il rialzo dell'oro nel 2009, ma nell'ultimo anno una serie di titoli su cui aveva puntato - la cinese Sino-forest, Bank of America e Hewlett-Packard - sono invece crollati, trascinando all'ingiù le performance dei suoi fondi. E non è infallibile nemmeno la più potente delle banche d'affari di Wall Street, Goldman Sachs, abituata a macinare profitti con il trading in proprio: uno dei suoi fondi più sofisticati, il Global Alpha gestito con le tecniche quant (algoritmi matematici che dovrebbero battere sempre il mercato), ha perso il 12% in agosto ed è stato chiuso.
Maria Teresa Cometto

Fonte

 

[skywalker]

Come già detto nell'ultimo decennio abbiamo assistito al tentativo di curare lo scoppio di una bolla con la creazione di un'altra.
...veramente poco lungimirante...
quando è scoppiata la bolla della new economy si è pensato che la cura fosse quella di creare fermento nel settore immobiliare.
parte della responsabilità di ciò va attribuita al sig. Alan Greenspan, fortunatamente destituito da presidente fed nel 2006.
Feroce sostenitore della parità aurea ha deliberatamente o meno creato le condizioni per un suo ritorno con ciò che ne consegue.
In ogni caso a mio avviso la stagflazione è una possibile imminente realtà per cui spero che nonostante il ridotto numero di scambi nel settore immobiliare, i prezzi tengano e auspico che non ci sia una flessione drastica dei valori.
...cuore di venditore vorrebbe il contrario ma se causa ulteriore acuirsi della crisi anche il mattone perdesse lo status di bene rifugio, ciò potrebbe segnare una svolta epocale nel settore immobiliare e determinare così lo sgancio da bene in grado di mettere al riparo dalla tempesta perfetta...ora e per sempre...
Risultato?
resterebbe solo il commercio di un bene caro e al momento poco appetibile.

 

[Carlo Garbuio]

Come già detto nell'ultimo decennio abbiamo assistito al tentativo di curare lo scoppio di una bolla con la creazione di un'altra.
...veramente poco lungimirante...
quando è scoppiata la bolla della new economy si è pensato che la cura fosse quella di creare fermento nel settore immobiliare.
parte della responsabilità di ciò va attribuita al sig. Alan Greenspan, fortunatamente destituito da presidente fed nel 2006.
Feroce sostenitore della parità aurea ha deliberatamente o meno creato le condizioni per un suo ritorno con ciò che ne consegue.

mah!non ci avevo mai pensato, interessante

In ogni caso a mio avviso la stagflazione è una possibile imminente realtà per cui spero che nonostante il ridotto numero di scambi nel settore immobiliare, i prezzi tengano e auspico che non ci sia una flessione drastica dei valori.
...cuore di venditore vorrebbe il contrario ma se causa ulteriore acuirsi della crisi anche il mattone perdesse lo status di bene rifugio, ciò potrebbe segnare una svolta epocale nel settore immobiliare e determinare così lo sgancio da bene in grado di mettere al riparo dalla tempesta perfetta...ora e per sempre...
Risultato?
resterebbe solo il commercio di un bene caro e al momento poco appetibile.

questo penso sia una realtà tutta da scoprire.
Penso che la dizione "bene rifugio" sia un pò inflazionata ed utilizzata ad hoc per sostenere la vendita/produzione di un determinato bene. Tutto può essere considerato "rifugio" ma bisogna saper acquistare, non tanto il miglior prezzo, questo è compito degli speculatori, degli specialisti del mercato, ma al prezzo giusto, corrente, di mercato e non quello "gonfiato". Gli strumenti li abbiamo per fare queste analisi, diverso è il comportamento del privato da quello dell'investitore e dello speculatore.
Se poi la perdita di status di bene rifugio comportasse una maggiore "mobilità" del bene?
Si comincerebbe a vederlo più sotto l'ottica della redditività che a quella del possesso prolungato nel tempo ... e penso questo possa essere una chiave di lettura per il futuro.
In fin dei conti molti sono già proprietari dell'immobile in cui vivono

 

[skywalker]

Se poi la perdita di status di bene rifugio comportasse una maggiore "mobilità" del bene?
Si comincerebbe a vederlo più sotto l'ottica della redditività che a quella del possesso prolungato nel tempo ... e penso questo possa essere una chiave di lettura per il futuro.

La tassazione italiana sulle compravendite immobiliari rende impossibile il realizzarsi di questa tua tesi...
per fare ciò dovrebbe essere tassato solo l'acquisto di una casa e incentivata fiscalmente la mobilitazione con conseguente rivendite e riacquisti di successive.
In Italia ci sono agevolazioni sulla prima casa ma è evidente che questo non favorisce gli investitori bensì i chi acquista x tenersela.

 

[Carlo Garbuio]

La tassazione italiana sulle compravendite immobiliari rende impossibile il realizzarsi di questa tua tesi...
per fare ciò dovrebbe essere tassato solo l'acquisto di una casa e incentivata fiscalmente la mobilitazione con conseguente rivendite e riacquisti di successive.
In Italia ci sono agevolazioni sulla prima casa ma è evidente che questo non favorisce gli investitori bensì i chi acquista x tenersela.

hai ragione, sono d'accordo
questa potrebbe però essere una bella battaglia / iniziativa da parte delle associazioni di categoria peccato che ci si perda nel proporre all'associato la convenzione sull'acquisto di un prodotto e/o servizio piuttosto che sostenere queste idee qua.

 

[skywalker]

...solo due numeri per capirci meglio...
Nelle nazioni europee il 90% di coloro che percepiscono reddito dichiarano cifre inferiori a 35000 euro
di questi più della metà vive con 25000 euro o meno.
Il 28% non raggiungerà l'età pensionabile, il64% percepirà pensione.
Quindi il 92% sarà morto o vivrà di sola pensione.
il 3,5% lavorerà ancora dopo il raggiungimento della suddetta età, il 3,5% avrà patrimonio per mantenere alto o inalterato il proprio tenore di vita, l'1% sarà molto ricco.
Se consideriamo i pensionati che vivono di pensione (anche in vista delle riforme previste e successive future) come dei non ricchi...
Il rapporto 90% dei beni in mano al 10% della popolazione viene ulteriormente sbilanciato verso il basso.
Queste stime lasciano presagire un bel 96% tondo tondo.
Questo è il futuro che ci aspetta con i numeri attuali.
Il mattone è ancora bene rifugio?
personalmente non vedo alternativa per chi ancora non si è rassegnato a passare da borghese (classe che si assottiglia tangibilmente e sempre più) a povero...e senza nemmeno passare dal "via".
A quelli che pensano che ai valori attuali gli immobili siano difficilmente acquistabili o che la difficoltà ad ottenere credito è limitante, che dire...veramente poco lungimiranti e con una visione ridotta...il mondo non finisce al di là del marciapiede.