Il mattone è ancora il rifugio dei risparmiatori?

[Antonio Troise]

Casa bene rifugio: un punto fermo degli andamenti ciclici dell'economia. Eppure,,,,,,,,,,Il mattone è ancora il rifugio dei risparmiatori?

 

[Carlo Garbuio]

Casa bene rifugio

E sono solo 3 parole ...
che possono aprire un discussione interessante a 360 gradi sul mercato immobiliare ...
una affermazione che sembra abbia perso valore perché, a mio parere, è stata strumentalizzata in fasi di mercato in costante crescita ...
ora che siamo in una fase di stagnazione questa affermazione potrebbe recuperare il proprio valore e significato originario ...
Quindi propongo questa prima domanda, che sembra banale, ma che spero sia utile nella discussione:

Rifugio: da cosa?

ciao

 

[gcaval]

La domanda va posta anche a tutte quelle persone che tra il 2000 ed il 2005 hanno acquistato casa accendendo un mutuo, e oggi non riescono più a pagarne le rate. Molti hanno o stanno subendo un pignoramento.
Ma ancora più semplicemente, la domanda va fatta a chi ha acquistato a 100 (+ spese) in quegli anni, e oggi vuole rivendere a.... a quanto?

Certamente alcuni si sono arricchiti con gli immobili (soprattutto anni 70-80), ma molti c'hanno rimesso... soprattutto nell'ultimo periodo, a riprova che il mattone non è sempre un buon investimento. Dipende.

La "casa bene rifugio" è come la "corazzata Potemkin" di Fantozzi!

 

[Carlo Garbuio]

il mattone non è sempre un buon investimento.

niente è assoluto, non ci sarà mai un investimento che sarà sempre buono ...

La "casa bene rifugio" è come la "corazzata Potemkin" di Fantozzi!

e non credo sia neppure come la tua battuta

Dipende

sono d'accordo e per questo ho posto la domanda rifugio da cosa :
per avere delle basi comuni di partenza per il confronto, altrimenti rischiamo di non capirci partendo ognuno da considerazioni diverse
ciao

 

[gcaval]

Mi sembra che siamo d'accordo nella sostanza, anche se io ho esposto le mie considerazioni in modo più provocatorio...

L'importante è evitare di far passare il messaggio che "la casa è sempre un bene rifugio", perché non è affatto vero.

 

[skywalker]

La domanda va posta anche a tutte quelle persone che tra il 2000 ed il 2005 hanno acquistato casa accendendo un mutuo, e oggi non riescono più a pagarne le rate. Molti hanno o stanno subendo un pignoramento.
Ma ancora più semplicemente, la domanda va fatta a chi ha acquistato a 100 (+ spese) in quegli anni, e oggi vuole rivendere a.... a quanto?

Non generalizziamo troppo.
Il mattone mantiene inalterato il valore, non subisce grosse oscillazioni di mercato e garantisce negli anni una resa che stando ai parametri conosciuti e consolidati del settore dovrebbe essere comunque interessante.
La regola dice che un bene immobile raddoppia il proprio valore in 20 anni.
Ovvio che tutto questo si deve considerare al netto della follia collettiva.
A chi ora stà pensando che non è vero che non subisce grosse oscillazioni consiglio di dare un'occhiata agli indici azionari.
La vostra casa non perderà mai il 5% di valore in un giorno e nemmeno lo guadagnerà.
Per il discorso della rivalutazione vale su per giù lo stesso discorso.
Il periodo di riferimento sono i 20 anni, ovvio che chi ha acquistato nel 2002 ha visto rivalutarsi il suo immobile in un lustro, chi l'ha fatto nel 2010 probabilmente si troverà a dover aspettare tutto il periodo per vedere che magari quell'obbiettivo non è stato raggiunto o lo è stato solo in parte.
Chi però ha comprato casa per tenersela e non per speculazione avrebbe fatto meglio a fare due conti sulla base della propria capacità di rimborso e a non farsi prendere dalla foga del momento.
Sopratutto avrebbe fatto meglio ad essere più selettivo e a scegliere un'immobile in grado di soddisfare davvero le esigenze della propria famiglia.
Che i tassi non potevano restare così in eterno e che finanziare il 100% più spese significava indebitarsi per un importo maggiore del reale valore del bene era evidente anche a chi non aveva alcun rudimento di economia.
Anche sulla "bolla immobiliare" varrebbe la pena di spendere due parole...sapete perchè la bolla si chiama così?
Perchè esattamente come quelle di sapone prima o poi è destinata a scoppiare.
Eppure ha colto tutti impreparati...come mai?
Prima tutti si lamentavano del rincaro dei prezzi degli immobili, ora tutti si lamentano della loro flessione.
Ciò che stà accadendo è fisiologico.
Se non fosse arrivata la crisi e i prezzi fossero saliti ancora con i ritmi dell'ultimo decennio, sarebbe andata ancora peggio visto che non si può non rapportare il costo degli immobili ai redditi medi.
Detto ciò, credo che la psicosi abbia e stia giocando un ruolo fondamentale nell'andamento dell'ultimo periodo e altro non fa che favorire le speculazioni.
Quando i mercati sono magri, bastano somme minori per influenzarli pesantemente.
Come ho già detto più volte, chi impedisce ai dipendenti pubblici o a tutti coloro che non hanno ragione di preoccuparsi per la conservazione del proprio posto di lavoro di acquistare?
Se i prezzi scendono ne consegue che il potere d'acquisto di coloro che hanno un reddito che non subisce flessioni, aumenta.
Volendo poi approfondire anche il discorso del numero di contrattazioni, sono convinto che se andiamo ad analizzare il numero di compravendite degli anni '80 e le confrontiamo con quelle di oggi potremmo avere delle sorprese.
Si vende davvero meno o in quegli anni eravamo in meno a trattarli?

Aggiunto dopo 11 minuti...

La casa è un bene rifugio.
Lo è sempre stato e continua ad esserlo.
Il problema piuttosto è: tutte le case sono un bene rifugio?
Ovviamente no!
Nessuno può rifugiarsi dalle conseguenze delle proprie scelte sbagliate o addirittura insensate.

 

[Carlo Garbuio]

Nessuno può rifugiarsi dalle conseguenze delle proprie scelte sbagliate o addirittura insensate.

 

[Carlo Garbuio]

un aggiornamento odierno a proposito di beni rifugio
Articolo completo

Le diatribe europee nel cercare una soluzione conciliante sui debiti dell'Eurozona (che metta da parte gli interessi "privati" dei singoli Paesi a beneficio della "sfera pubblica europea") sono un macigno che pesa sull'andamento dei mercati azionari, impennando i rendimenti dei titoli obbligazionari (segui lo spread BTp-Bund) della cosiddetta area periferica, alimentando una tensione finanziaria a cascata. Dopo una settimana di recupero le Borse inaugurano la prima settimana dell'autunno 2011 in ribasso. Il motivo? Lo stesso che ha dato il là alla tempesta perfetta d'estate: l'irrisolta crisi greca e i timori di conseguenze a catena su Italia, Spagna e compagnia bella.
Se le Borse e il mercato obbligazionario dei Paesi a medio-basso rating sono un terreno che scotta di questi tempi è il caso di dare una sbirciatina all'andamento dei beni rifugio per eccellenza, dove (magari) attraccare in questa fase ad altissima volatilità per chi ha appetito per il rischio.

 

[Carlo Garbuio]

[h=3]Vedo che questa discussione è poco partecipata, peccato, io quello che trovo in rete lo condivido

ciao





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ANALISI. I CONTI IN TASCA ALL’ASSET PREFERITO DAGLI ITALIANI. IN VENT’ANNI A MILANO VALORI PIÙ CHE RADDOPPIATI[h=1]Mattone. Quanto rende durante le crisi[/h][h=2]Chi ha comprato casa nel Duemila ha guadagnato ben più che con Borsa e Btp. Dal 1992, invece, vince Piazza Affari...[/h]La tranquillità non ha prezzo. Chi possiede la casa in cui abita oggi può guardare alla crisi finanziaria con serenità olimpica: l'appartamento non può essere «congelato» come teoricamente potrebbe succedere ai Btp, né può diventare carta straccia come potrebbe succedere con il fallimento di una società quotata. Inoltre la manovra del governo non ha toccato il mattone: E tutte le ipotesi di patrimoniale girate nelle scorse settimane, e che potrebbero ritornare dì attualità se lo spread tra Bund e Btp si alzasse ulteriormente, non coinvolgono la prima casa.
La scelta
Per questo non c'è numero che tenga: chi ha comprato l’abitazione in cui vive, ha comunque fatto un buon affare, a prescindere da quando ha effettuato l'acquisto. Ma se i numeri volessimo guardarli lo stesso? Un approccio di valutazione meramente finanziaria dell’acquisto immobiliare andrebbe fatto ipotizzando un acquisto finalizzato all'acquisizione di un reddito da locazione e di un capital gain. In questo caso i canoni di locazione sono l'equivalente delle cedole dei bond o dei dividendi, mentre l'incasso finale si può assimilare al valore di dismissione di un titolo, con un atout in più: dopo cinque anni non si pagano imposte sul capital gain.
Una casa usata come residenza dal proprietario invece non è solo un bene da investimento, ma è anche un bene di consumo, il che di per sé renderebbe accettabile anche un deperimento di valore. Nonostante questo CorrierEconomia ha cercato di valutare (vedi grafico) se, da un punto di vista solo finanziario, la prima casa risulti un buon investimento e se l'acquisto difende i risparmi nei periodi di crisi come questo.
Per cercare di rispondere a questa domanda, tornata di stringente attualità con le fibrillazioni dei mercati finanziari, abbiamo fatto una corsa a ritroso nel tempo senza ricavare una risposta univoca: come per tutti gli investimenti la performance dipende dai tempi di acquisizione e di cessione del cespite. Se si risale indietro di venti anni l'acquisto della prima casa ha reso meno della Borsa, ma ha battuto i titoli di Stato (vedi tabella).
Dal 2000 a oggi l'appartamento stravince sia contro le azioni sia contro i Btp. Se si parte dal 2007, perde con i titoli di Stato e ha difeso solo in parte dall'inflazione. Batte Piazza Affari, ma non è un'impresa esaltante: ci si sarebbe riusciti anche mettendo i soldi non nel mattone, ma sotto un mattone.
Le tre sfide
Per il primo confronto abbiamo scelto il 1992, l'anno che forse più assomiglia al periodo che stiamo vivendo. Allora la lira non poteva più resistere al sistema dei cambi fissi e dovette subire una drammatica svalutazione, i consumi erano in crisi, il mercato immobiliare aveva toccato i massimi mentre la Borsa era depressa. Ciliegina sulla torta: la manovra monstre di correzione dei conti pubblici del governo Amato. Chi ha comprato a Piazza Affari ai minimi di allora ha fatto l'affare della sua vita, soprattutto se ha avuto l'accortezza di vendere nel giro di una decina d'anni. Per quanto riguarda gli immobili chi ha comprato a Roma ha triplicato il valore iniziale, solo qualche punto meno hanno reso Firenze e Napoli mentre a Milano il capitale si è comunque rivalutato di oltre due volte e mezzo (+160%). Nella media delle principali città il mattone ha reso il 167%, sopravanzando del 106% l'inflazione e di 68 punti i titoli di Stato mentre è rimasto indietro di ben 85 punti percentuali rispetto alla Borsa (vedi tabella).
Nel 2000 alla vigilia del cambio lira/euro la Borsa e il mercato immobiliare si trovavano in una situazione opposta: i prezzi della case erano in discesa da quasi sette anni, piazza Affari era euforica per la bolla Internet. Chi ha comprato casa allora ha raddoppiato il capitale, e lo ha triplicato a Roma. La media delle grandi città ha registrato una performance di 85 punti superiore rispetto ai titoli di Stato, di ben 166 nei confronti di Piazza Aff
Infine, nel 2007, con i default bancari che bussavano alle porte, lo scenario era ancora diverso: immobili e Borsa erano entrambi ai massimi. I dati da noi elaborati dimostrano empiricamente l'assunto per cui la Borsa ha variazioni verso l'alto o verso il basso molto più rapide e ripide. La crisi ha solo lambito il mattone: le case hanno registrato una performance effettiva del 5%, sotto l'inflazione e sotto i Btp, ma comunque di quasi 57 punti superiore a quelle dei corsi azionari. Roma e Palermo hanno reso nettamente sopra la media, sfiorando il 13%, Milano ha messo a segno un modesto +1,5%.ari e di 96 sull'inflazione.

Gino Pagliuca
19 settembre 2011 19:23

[/h]

 

[skywalker]

Ottimo lavoro davvero...credo manchi solo una piccola precisazione...
Mentre gli investimenti borsistici richiedono una preparazione notevole e la comprensione di alcuni meccanismi che regolano i mercati, per la bontà dell'acquisto immobiliare è richiesto solamente un po' di buonsenso e del tempo per valutare quale immobile è maggiormente in grado di soddisfare le esigenze dell'investitore.
...e ancora...
le performance borsistiche si riferiscono a valori medi ma se non sufficientemente preparati si tende a diversificare con il rischio di inserire all'interno del proprio portafoglio titoli delle azioni sottoperformanti, riducendo così le possibilità di raggiungere queste percentuali.
Come diceva Worren Buffet, la diversificazione è un paracadute contro l'ignoranza finanziaria.
Chi sa e comprende non spreca risorse puntando alla disperata un po' qua e un po' là ma concentra le proprie risorse sul cavallo che sa vincente.
Dati questi, complicati da comprendere per l'uomo della strada (anche perchè i bilanci di alcune società sono stati manipolati o peggio costruiti ad hoc per dare la sensazione che l'azienda fosse differente da ciò che era realmente) con la conseguenza che molti neo investitori hanno dovuto monetizzare oltre ai guadagni iniziali anche pesanti perdite.
e in ultimo...
Le performance borsistiche del periodo 2002/2007 sono state caratterizzate anche dalla crescente propensione a creare fondi immobiliari che realizzavano i propri guadagni grazie all'aumento di valore del settore medesimo.
Per meglio comprendere la reale differenza di rendimento tra immobiliare e mercato azionario sarebbe utile epurare questi dati dai valori di performance dei fondi immobiliari in quanto riconducibili alle performance del settore immobiliare stesso, epurate da quella percentuale di guadagno che ha realizzato il settore immobiliare grazie agli investimenti massicci dei fondi che hanno contribuito a produrre un aumento dei prezzi.