Il metodo che usate per calcolare la superficie di un immobile

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Il Cliente, quando acquista un immobile, acquista una superficie reale.
Compra un’ area nella quale abitare, calcolata in metri quadri.

Ora, quando vi chiamano per una stima del valore commerciale di un immobile, presumo che, come prima cosa, dovete calcolare l'estensione in metri quadri della casa.
Come procedete nel conteggio?
Qual è il vostro metodo di misurazione dell’area dell’immobile?
Procedete in modo “casereccio”, utilizzando il "metro" che vi portate sempre con voi, moltiplicando la base per l’altezza di ogni vano e sommando, alla fine, tutti i prodotti ottenuti?
Oppure, adoperate qualche aggeggio elettronico a raggi laser che vi calcola l‘area in modo automatico ed istantaneo?
Viceversa, fate ad “occhio”?
Oppure, vi basate sulla piantina topografica che il proprietario della casa vi ha gentilmente mostrato?
O sul suo titolo di proprietà?
Ossia, vi recato al catasto o in qualche ufficio tecnico del comune e vi fate rilasciare copia del progetto originale depositato e quindi costatate tutti i dati tecnici che vi occorrono.
Altrimenti…come fate?
Ovviamente la cosa si complica se le stanze hanno rientranze, protuberanze, muri curvi, oppure hanno forme irregolari.
In questi casi come si procede?
Infine, come fate a stabilire, con sicurezza, la differenza tra l’estensione dell’area calpestabile dell’immobile e l'estensione di quella commerciale?
Ci sono formule, computi, calcoli, tecniche estimative che possono aiutarvi?

 

[Rosa1968]

Il Cliente, quando acquista un immobile, acquista una superficie reale.
Compra un’ area nella quale abitare, calcolata in metri quadri.

Ora, quando vi chiamano per una stima del valore commerciale di un immobile, presumo che, come prima cosa, dovete calcolare l'estensione in metri quadri della casa.
Come procedete nel conteggio?
Qual è il vostro metodo di misurazione dell’area dell’immobile?
Procedete in modo “casereccio”, utilizzando il "metro" che vi portate sempre con voi, moltiplicando la base per l’altezza di ogni vano e sommando, alla fine, tutti i prodotti ottenuti?
Oppure, adoperate qualche aggeggio elettronico a raggi laser che vi calcola l‘area in modo automatico ed istantaneo?
Viceversa, fate ad “occhio”?
Oppure, vi basate sulla piantina topografica che il proprietario della casa vi ha gentilmente mostrato?
O sul suo titolo di proprietà?
Ossia, vi recato al catasto o in qualche ufficio tecnico del comune e vi fate rilasciare copia del progetto originale depositato e quindi costatate tutti i dati tecnici che vi occorrono.
Altrimenti…come fate?
Ovviamente la cosa si complica se le stanze hanno rientranze, protuberanze, muri curvi, oppure hanno forme irregolari.
In questi casi come si procede?
Infine, come fate a stabilire, con sicurezza, la differenza tra l’estensione dell’area calpestabile dell’immobile e l'estensione di quella commerciale?
Ci sono formule, computi, calcoli, tecniche estimative che possono aiutarvi?

Graf non so perché ma credo voglia fare l'agente immobiliare. Stai aprendo un'agenzia? A roma? Si dai giuro c'e vorrei all'inaugurazione. Scusa per oggi.

Graf non so perché ma credo voglia fare l'agente immobiliare. Stai aprendo un'agenzia? A roma? Si dai giuro c'e vorrei all'inaugurazione. Scusa per oggi.

Quanti erroriiiii riscrivo. Graf non so perché ma credo tu voglia fare l'agente immobiliare. Stai aprendo un'agenzia? A roma? Si dai giuro che verrei all'inaugurazione.

 

[Graf]

Quanti erroriiiii riscrivo. Graf non so perché ma credo tu voglia fare l'agente immobiliare. Stai aprendo un'agenzia? A roma? Si dai giuro che verrei all'inaugurazione.

Ma nemmeno per sogno.
Siete troppi.
Siete bravi.
Sono prigro.
Sono nevrastenico.

 

[robi]

Ritengo sia un argomento interessante su cui confrontarci. Premesso che la misura Commerciale di un appartamento/ufficio ecc. è uno dei fondamenti per poter fare una corretta valutazione, io credo che:

• ammesso che la planimetria catastale specifichi anche la metratura (non sempre perchè molte identificano i vani e non i mq.), sappiamo che tale valore non è sempre corrispondente alla realtà perchè misurato in maniera leggermente diversa dai criteri ai quali ci dobbiamo attenere noi.
• la dichiarazione del venditore non è mai probatoria perchè spesso è condizionata da ricordi di quando si è acquistato. E, se l'immobile era stato acquistato in costruzione, tanto per fare un esempio, era considerata una quota di parti comuni che nella vendita di un immobile usato non è considerare. O no?
• Quasi mai il Venditore è d'accordo a far fare un conteggio corretto da un tecnico, soprattutto per motivi di costi. Anche se l'obbligo di procurarsi l'ACE qualche volta ci viene incontro in quanto questa operazione può essere richiesta comprensiva nel costo dell'ACE.
• Il calcolo della misura interna con un aggeggio elettronico a raggi laser può essere utile solo per un confronto con il criterio che segue.
• Noi ci basiamo su questo criterio: ci procuriamo una planimetria catastale "in scala" , originale e non fotocopiata o ricevuta via mail, e la misuriamo col righello secondo i criteri che conosciamo.

So che esistono programmi che lo fanno molto bene ma, a parte Autocad che è molto costoso e abbastanza difficile da usare per i NON Architetti, non ne ho ancora trovato uno semplice ed efficace. Qualcuno ne conosce uno?
Grazie.
R. Alemani

 

[jac0]

Una prima dritta la trovi nel documento che ho allegato.

 

[robi]

Ti ringrazio jacO per la tempestiva risposta. Il tuo allegato è molto utile. Io chiedo però se qualcuno conosce un programma elettronico per effettuare la misurazione da planimetria catastale in scala. Utilizzando ovviamente i criteri del tuo allegato.
Grazie ancora.
R. Alemani

 

[Carlo Garbuio]

Ora, quando vi chiamano per una stima del valore commerciale di un immobile, presumo che, come prima cosa, dovete calcolare l'estensione in metri quadri della casa. Come procedete nel conteggio?

Si usa il metro in tutte le sue forme: legno, a nastro, laser, righello ... e chi più ne ha più ne metta

il cliente comprerà/venderà sempre e comunque una superficie reale, non una superficie commerciale. La compravendita avviene sempre a corpo e non a misura.

un qualsiasi privato moltiplicherà la superficie reale per i vari indici disponibili in rete o sui libri di testo

un "professionista" che si preoccupa maniacalmente a determinare la più corretta superficie commerciale è un professionista che sta diventando sempre più privato e sempre meno professionista e sempre meno valutatore

un valutatore rileva le compravendite reali, le confronta con l'immobile da stimare, utilizzando e considerando la superficie come tutte le altre caratteristiche immobiliari. Misurando con lo stesso sistema (qualsiasi esso sia) tutti gli immobili non commette alcun errore.

documento che ho allegato

con le compravendite a corpo e non a misura, come sono stati determinati TUTTI i coefficienti esposti?

So che esistono programmi che lo fanno molto bene ma, a parte Autocad che è molto costoso e abbastanza difficile da usare per i NON Architetti, non ne ho ancora trovato uno semplice ed efficace. Qualcuno ne conosce uno?

usa gli stessi strumenti e metodologie di misura per tutti gli immobili: comparabili e immobile oggetto di stima.
alla faccia di qualsiasi software

 

[Maurizio T]

Ti ringrazio jacO per la tempestiva risposta. Il tuo allegato è molto utile. Io chiedo però se qualcuno conosce un programma elettronico per effettuare la misurazione da planimetria catastale in scala. Utilizzando ovviamente i criteri del tuo allegato.
Grazie ancora.
R. Alemani

Io uso pdf xviewer. Gratuito e funzionale

 

[enrikon]

Se misuro (raramente, perchè misurare un appartamento sotto gli occhi del proprietario, dopo che questi ti ha già detto qual è - secondo lui - la reale superficie dell'immobile, indispone).... se misuro - dicevo - uso il laser è sto sul "calpestabile"; che poi è anche l'unico dato che interessa a chi compra.

 

[cafelab]

In effetti quando i clienti arrivano dall'architetto non sanno MAI quanti mq è realmente il loro appartamento e te lo chiedono più come curiosità che altro.
D'altro canto fare un rilievo veramente preciso non è né semplice ne veloce e non esiste farlo gratis, noi lo facciamo solo a contratto stipulato.