Il rogito che rischia di ritardare, richiesta mutuo incompleta per abusi e documenti non consegnati

[mata]

E' vero, così come è vero, però, che nel settore vi sono operatori totalmente impreparati e negligenti.
Se lavorassero un pò meglio, le parti potrebbero affrontare le compravendite con maggiore serenità.

Se le persone non vogliono pagare un proprio consulente, gli operatori non esistono. L'AI non ha la visione che può avere un professionista del settore, vista la difficoltà e molteplicità di Leggi urbanistiche, catastali e quant'altro ed inoltre ha il compito di mettere le parti d'accordo: perchè dovrebbe tirarsi la zappa sui piedi e non prendere la mediazione? La Legge italiana tutela assai poco, come saprai meglio di me, l'acquirente e non è scritto da nessuna parte che il fabbricato deve essere conforme; queste obbligazioni sono un "surplus" che un tecnico (di parte acquirente) diligente fa inserire nel preliminare, come tutte le altre indagini.

 

[Natalia Vincitrice]

anche se, a volte, è veramente difficile convincerli.

La maggior parte dei proprietari ti risponde che se arriverà questo problema si risolverà al momento opportuno. Vai a spiegargli che così facendo rischia di perdere acquirenti che già sono una rarità in fase di estinzione.

 

[Avv Luigi Polidoro]

L'AI non ha la visione che può avere un professionista del settore, vista la difficoltà e molteplicità di Leggi urbanistiche, catastali e quant'altro ed inoltre ha il compito di mettere le parti d'accordo: perchè dovrebbe tirarsi la zappa sui piedi e non prendere la mediazione?

Non mi trovi molto d'accordo... forse perché la professionalità non consiste soltanto nel prendere la mediazione...

La Legge italiana tutela assai poco, come saprai meglio di me, l'acquirente e non è scritto da nessuna parte che il fabbricato deve essere conforme; queste obbligazioni sono un "surplus" che un tecnico (di parte acquirente) diligente fa inserire nel preliminare, come tutte le altre indagini.

in che senso non è scritto da nessuna parte che l'immobile debba essere conforme?

 

[casanuova14]

Questo succede perchè non si vuol pagare un proprio consulente...

Questo succede perché ci sono ingegneri incompetenti pagati migliaia di euro che incasinano la situazione al comune inspiegabilmente o di proposito...
Succede perché la venditrice sicuramente è stata fregata dal costruttore e era in buona fede( non per questo non è in torto visto ciò che sta combinando poi) e neppure il mio consulente( in realtà due diversi) ha visto l'abuso tanto era tutto poi "disegnato "appositamente x camuffare...

Non sto cercando poi pareri del genere ma consigli ...

 

[ingelman]

La Legge italiana tutela assai poco, come saprai meglio di me, l'acquirente e non è scritto da nessuna parte che il fabbricato deve essere conforme; queste obbligazioni sono un "surplus" che un tecnico (di parte acquirente) diligente fa inserire nel preliminare, come tutte le altre indagini.

vedi mata il problema che in Italia le compravendite viaggiano in maniera diversa da regione a regione e anche da Città e Città ...

voi in Toscana avete la fortuna dell'obbligatorietà della rtn (relazione tecnica Notarile) da allegare all'atto
Stranamente tu vai contro gli usi e consuetudini della tua città Firenze, che prevedono che la rtn debba essere fornita dal venditore (tecnico da lui incaricato) , mentre indichi la strada giusta nell'incaricare un tecnico da parte acquirente ... opinione condivisibile ..

non è scritto da nessuna parte che il fabbricato deve essere conforme;

qui non mi trovi daccordo perche è la legge che lo impone e i riferimenti urbanistici (oltre la regolarità) del fabbricato di cui la porzione immobiliare compravenduta fà parte devono essere indicati in ogni atto notarile pena la nullità dello stesso ..

 

[mata]

Non mi trovi molto d'accordo... forse perché la professionalità non consiste soltanto nel prendere la mediazione...

in che senso non è scritto da nessuna parte che l'immobile debba essere conforme?

Che la Legge di riferimento (L. 47/85, art. 40) non obbliga a tale dichiarazione davanti al notaio.[/DOUBLEPOST]

vedi mata il problema che in Italia le compravendite viaggiano in maniera diversa da regione a regione e anche da Città e Città ...

voi in Toscana avete la fortuna dell'obbligatorietà della rtn (relazione tecnica Notarile) da allegare all'atto
Stranamente tu vai contro gli usi e consuetudini della tua città Firenze, che prevedono che la rtn debba essere fornita dal venditore (tecnico da lui incaricato) , mentre indichi la strada giusta nell'incaricare un tecnico da parte acquirente ... opinione condivisibile ..



qui non mi trovi daccordo perche è la legge che lo impone e i riferimenti urbanistici (oltre la regolarità) del fabbricato di cui la porzione immobiliare compravenduta fà parte devono essere indicati in ogni atto notarile pena la nullità dello stesso ..

Permettimi ma mi pare siano discorsi da bar, "per sentito dire": qual è la Legge che impone la conformità edilizia nella vendita, scusa? In Toscana non c'è nessun obbligo di relazione tecnica: la Legge è uguale al resto d'Italia, com'è logico che sia; ma è anche logico che uno che spende centinaia di migliaia di euro in un immobili, prenda un consulente proprio, soprattutto in Italia.

 

[Bagudi]

Mata, la Legge di riferimento è la 122/2010, nata dal D.L. 78/2010

http://www.altalex.com/index.php?idnot=11753

dove viene specificata la dichiarazione richiesta dal Notaio.

In Toscana non c'è nessun obbligo di relazione tecnica: la Legge è uguale al resto d'Italia,

La legge - teoricamente . sarebbe la stessa in tutta Italia, ma in Toscana e a Parma nessun notaio rogita senza la relazione di conformità.

 

[ingelman]

Permettimi ma mi pare siano discorsi da bar, "per sentito dire"

si mata infatti io passo la maggior parte della giornata al bar anziche confrontarmi con Notai e professionisti in genere .....
mi fà specie che tu scriva queste cose, comunque vedo che Silvana mi ha preceduto.
(anche se la legge da lei richiamata se non erro si riferisce alla conformità catastale )

scusa ma sono in ufficio e ti posto velocemente alcuni concetti basilari
scopiazzati per brevità (stò lavorando ed ho letto la tua notifica)

Deve essere considerato abusivo il fabbricato che risulti edificato in assenza di concessione edilizia ovvero in difformità rispetto alle prescrizioni della stessa.


La legislazione prevedeva un tempo soltanto sanzioni amministrative, senza occuparsi delle conseguenze civilistiche del contratto di vendita dell'edificio abusivo. Tra gli interpreti venivano indicate a questo proposito varie soluzioni, da quella più drastica della nullità dell'atto traslativo fino a quella della applicabilità della garanzia per vizi del bene venduto ovvero della assoggettabilità della vendita alla risoluzione per inadempimento dell'alienante (Cass.Civ. Sez. II, 2631/84)

Con l'entrata in vigore della Legge 47/85, la quale tra l'altro è giunta a prescrivere l'abbattimento dei fabbricati costruiti abusivamente ovvero l'acquisizione degli stessi al patrimonio del Comune in cui si trovano, è stata sancita la nullità degli atti di vendita aventi ad oggetto edifici abusivi. La medesima sanzione è stata mantenuta dal T.U. in materia urbanistica 380/01.

Occorre inoltre fare presente come il perfezionamento di reati edilizi possa condurre
(al di là della nullità dell'atto) alla confisca del bene che costituisce frutto o provento del reato.

Credo che se cerchi anche sul sito del Notariato potrai trovare riferimenti utili a riguardo

 

[mata]

Caro ingelman, la L. 122/2010 si riferisce -come hai detto- alla sola conformità catastale. Quella edilizia è statuita dall'art. 40 della L. 47/85, che prevede le dichiarazioni da rendere al notaio negli atti di trasferimento e/o costituzione diritti reali sugli immobili: questo articolo non obbliga alla dichiarazione circa la conformità del fabbricato compravenduto od oggetto di permuta/divisione ecc.. Occorre vedere:
- l'epoca di costruzione del fabbricato, se ante 1942; se ante 01/09/1967;
- il tipo di abuso edilizio compiuto (se variazione essenziale o meno).
Probabilmente la sentenza che tu dici riguarda un fabbricato post 1967 e con variazioni essenziali.

 

[ingelman]

mata carissimo
ti ho postato quello che la legge prevede così come ti do per certo che il Notaio senza i riferimenti ai titoli urbanistici e in presenza di abusi non sanati non stipula sarebbe un atto nullo eccezion fatta, ai soli fini della commerciabilità , per gli immobili ante '67 (1 settembre 1967).

Ps non è assolutamente detto che si possono considerare regolari immobili ante 67 ..... ma riferito esclusivamente ad una validità sostanziale dell'atto stesso , accertata l’epoca di costruzione anteriore al 1 settembre 1967, il
requisito sostanziale di validità degli atti (parliamo sempre di validità di un atto notarile) sussiste sempre, per una sorta diriconoscimento di regolarità urbanistica ex lege ai fini della commerciabilità dei beni.

http://www.notariato.it/it/primo-pi...eriali/diritto-urbanistico-in-genere/5389.pdf

Volevo inoltre dirti che a me sembra errato anche un altro punto del post da te precedentemente riportato

In Toscana non c'è nessun obbligo di relazione tecnica

Io non mi trovo in Toscana anche se qualche immobile l'ho venduto tra cui anche a Firenze Città dove operi tu leggendo il tuo profilo ed a me risulta l'esatto contrario, ovvero che la parte venditrice deve farsi redigere da un tecnico abilitato una relazione tecnica da allegare all'atto che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile o quanto meno la sua commerciabilità,