Il venditore può rifiutarsi di fornire l'abitabilità prima del rogito?

[alessandra0]

Sto acquistando la mia prima casa non senza problemi. E' una mansarda di nuova costruzione di ca 66 mq posizionata al terzo piano sottotetto. Tra circa un mese dovrei rogitare e alla richiesta della certificazione di abitabilità al venditore, questi mi ha risposto che non è possibile averla prima del rogito. Addirittura dovrò essere io a portare avanti la pratica dopo l'acquisto. Quando gli ho comunicato che non avrei acquistato una casa senza abitabilità mi ha detto che non hanno mai prodotto questo documento per nessuno e di informarmi meglio. Infatti, a quanto dice lui, non dovrebbe esserci nessun problema per ottenere la residenza, legata solo alla certificazione di fine lavori. E' vero? Come posso tutelarmi nel caso in cui non dovessi ottenere l'abitabilità successivamente? In realtà vorrei ottenerla prima del rogito, ma il venditore è irremovibile; come posso dissuaderlo? Forse c'è qualcosa sotto? Nella planimetria del catasto poi, si parla di piano terzo sottotetto; è la classificazione del mio appartamento? O si tratta di una pura indicazione del piano di ubicazione dell'appartamento? Purtroppo sono assolutamente ignorante in materia.

 

[ccc1956]

quando si compila una proposta di acquisto bisogna sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
Salvo diversa pattuizione, se al rogito non vi è il certificato, la vendita è nulla per inadempienza del venditore in seno all'obbligo di consegna dei documenti, nella fattispecie "del documento" per eccellenza. A meno che il compratore non accetti e tratti il prezzo di conseguenza.
E' il venditore che deve sempre attivarsi per ottenere il documento ante stipula rogito.
In mancanza il contratto definitivo non viene concluso.
Tale documento è stato ritenuto dai giudici di legittimità "essenziale" e la mancanza costituisce grave inadempimento del venditore che d'altra parte giustifica il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l'atto pubblico di trasferimento.
Il principio è stato stabilito dalla Cassazione,sez.Iciv.,25040/9.
Il promissario acquirente è stato risarcito col doppio della caparra (v. artt.1385,1386 cod.civ.).
ma
si rogita anche senza certificato di agibilita' ma l'acquirente ne deve essere al corrente.
Affinchè si realizzi ciò necessita che il compratore accetti espressamente che l'agibilità possa essere definita post contratto, ma non può il venditore imporre che il bene venga acquistato senza questo requisito giuridico essenziale.

 

[alessandra0]

Posso eventualmente far inserire nell'atto una clausola secondo la quale, se non dovessi ottenere l'abitabilità post contratto, questo sarà da ritenersi nullo? Il notaio è stato scelto dal venditore, spero che non ci siano problemi.

 

[alessandro66]

L'agibilità è obbligatoria ma la sua mancanza non impedisce di rogitare. Se è stato specificato sulla proposta e/o sul compromesso che l'immobile è privo di tale certificazione, nei hai accettato la mancanza e non puoi tirarti indietro, in caso contrario si.
I tempi per ottenere il certificato sono lunghi, per questo il venditore di ha detto che dovrai seguire tu la pratica ma potrebbe consegnarti copia della documentazione presentata con la relazione del tecnico che l'ha redatta in modo che tu la possa far controllare dal notaio e/o da un tecnico di tua fiducia per verificare che sia correttamente impostata e in tal caso non avrai problemi all'ottenimento dell'agibilità, ripeto, sarà questione di tempo e anche un pò di stress perché su queste pratiche sono veramente esasperanti e se non gli si sta costantemente addosso, finiscono nel dimenticatoio.

 

[Umberto Granducato]

quando si compila una proposta di acquisto bisogna sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
Salvo diversa pattuizione, se al rogito non vi è il certificato, la vendita è nulla per inadempienza del venditore in seno all'obbligo di consegna dei documenti, nella fattispecie "del documento" per eccellenza.

Magari cerchiamo anche di non inventare

 

[Brisko]

Esiste una sentenza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione (n. 17707 depositata il 29 agosto 2011) che stabilisce che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità da diritto al risarcimento del danno (artt. 1453, 1495).
Personalmente ti posso dire che ai sensi del DPR 380/2001 art. 24 e 25 il certificato di agibilità si può ottnere per silenzio assenso dopo 60 gg. dalla presentazione della domanda di rilascio del certificato da parte del costruttore.
La domanda di rilascio può essere presentata solo dopo la dichiarazione di fine lavori e deve comprendere tutta una serie di documentazione tra cui i certificati di conformità degli impianti, la dichiarazione di costruttore, progettista e direttore lavori circa la conformità con le pratiche approvate dal comune e dagli organi competenti, e nel caso di presenza di autorimessa al piano interrato che prevede più di nove posti auto è necessario anche il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) da parte dei vigili del fuoco.
Si può rogitare una casa che non ha ancora ottenuto per silenzio assenso il certificato di agibilità, ma almeno che venga scritto nell'atto che il venditore ha presentata la domanda per il rilascio del certificato di agibilità in data.... (visto che l'obbligo di dichiarazione di conformità urbanistica esiste già nell'atto)

 

[ccc1956]

Magari cerchiamo anche di non inventare

se l'acquirente lo richiede in proposta ed il venditore non consegna il certificato di agibilita' entro il rogito
la vendita potrebbe anche saltare.
non e' cosi??

PS. quando fai i commenti negativi, potresti anche cortesemente spiegare nel contempo il perche' delle tue affermazioni??
Altrimenti si continua a sbagliare in continuazione.

 

[ccc1956]

Esiste una sentenza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione (n. 17707 depositata il 29 agosto 2011) che stabilisce che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità da diritto al risarcimento del danno (artt. 1453, 1495).
Personalmente ti posso dire che ai sensi del DPR 380/2001 art. 24 e 25 il certificato di agibilità si può ottnere per silenzio assenso dopo 60 gg. dalla presentazione della domanda di rilascio del certificato da parte del costruttore.
La domanda di rilascio può essere presentata solo dopo la dichiarazione di fine lavori e deve comprendere tutta una serie di documentazione tra cui i certificati di conformità degli impianti, la dichiarazione di costruttore, progettista e direttore lavori circa la conformità con le pratiche approvate dal comune e dagli organi competenti, e nel caso di presenza di autorimessa al piano interrato che prevede più di nove posti auto è necessario anche il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) da parte dei vigili del fuoco.
Si può rogitare una casa che non ha ancora ottenuto per silenzio assenso il certificato di agibilità, ma almeno che venga scritto nell'atto che il venditore ha presentata la domanda per il rilascio del certificato di agibilità in data.... (visto che l'obbligo di dichiarazione di conformità urbanistica esiste già nell'atto)

caspita, dove eri prima???
quello che hai detto e' molto importante.
quindi se ho capito bene.............se al rogito il venditore non dovesse presentare il certificato di agibilita'
ma ha presentato almeno la richiesta il contratto sarebbe valido lo stesso e si potrebbe rogitare tranquillamente??
E se invece il venditore non consegna il certificato, non ha fatto la richiesta..........cosa succede??
salta il contratto e l'acquirente potrebbe chiedere il doppio della caparra???

PS. complimenti perche' mi sono accorto che spieghi dettagliatamente e questi sono problemi importanti.
veramente bravo.

 

[Antonio Troise]

tu compri una soffitta o compri una civile abitazione Questo è il problema Okkio al rogito notarile
Fatti assolutamente assistere da un tuo tecnico prima e durante l'atto e muoviti non aspettare

 

[mata]

1. Le sentenze parlano chiaro: se nel preliminare non c'è scritto niente a proposito dell'abitabilità/agibilità, significa che esiste, a tutela dell'acquirente. Essendo la mancanza un vizio, avrebbe dovuto essere scritto nel preliminare, se non c'è scritto niente, significa che è tutto a posto;
2. Se l'abitabilità non esiste, può anche significare che non poteva essere ottenuta: magari l'abitazione non è conforme ai progetti rilasciati; oppure manca il collaudo della struttura; oppure non è anorma con gli impianti o col sistema di smaltimento reflui;
3. Scusa se mi permetto, ma una persona che investe diverse decine di migliaia di euro, non può farsi affiancare da un professionista?

Posso eventualmente far inserire nell'atto una clausola secondo la quale, se non dovessi ottenere l'abitabilità post contratto, questo sarà da ritenersi nullo? Il notaio è stato scelto dal venditore, spero che non ci siano problemi.