Immobile con mutuo non frazionato all'atto del rogito, e' lecito?

[P Contrucci]

Grazie mille Rosa, no problems per gli errori, si capisce tutto
Allora.... come ho scritto nel mio post iniziale, nel preliminare erano previste le seguenti modalità di pagamento, esattamente cosi' articolate:

(a) integralmente mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata
(b) integralmente a mezzo di assegni circolari
(c) in parte mediante accollo di quota di mutuo frazionata ed in parte mediante assegni circolari
(d) in tutto o in parte anche tramite mutuo privato scelto dal comprattore
( il preliminare e' stato registrato a febbraio 2010)

in autunno 2011, non avendo ancora ricevuto notizie sulla data del rogito, ho chiesto tramite il mio avvocato x quando fosse previsto il rogito e comunicavo altresi' che mi avvalevo del punto (c) di cui sopra. Avevo gia' versato circa un terzo della somma totale tramite assegni circolari, quanto alla somma restante, l'avrei versata mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata acceso dalla venditrice (c). Mi hanno convocato per il rogito a dicembre 2011 che e' risultato in un nulla di fatto perche' la venditrice non era daccordo sulla modalita' di pagamento (c) : dicendo che non spettava a loro la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato (cosa pero' scritta nel punto c)
dato che e’ sottointeso che l’accollo necessiti l'adesione del terzo creditore. (banca) (...ma questa "sottointesa" non era scritta nel preliminare..)

Da quello che ho letto, l'accollo non ha effetti liberatori nei confronti del debitore (costruttrice) , e non serve l'adesione del creditore (banca) a meno che questo non sia stato espressamente scritto nel preliminare, (...ma non era scritto...)
---> L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo [1230, 1268, 1272, 1274]

(di nuovo.. questa condizione non era espressa nel preliminare! )

In piu' la venditrice si era presentata al rogito senza l'atto di frazionamento....

Domanda quando hai comunicato che avresti optato per l'accollo.

.. in autunno 2011 comunicavo che avrei optato per l'accollo... (pero' la venditrice ha fatto il frazionamento nella primavera del 2012...)

 

[Rosa1968]

Grazie mille Rosa, no problems per gli errori, si capisce tutto
Allora.... come ho scritto nel mio post iniziale, nel preliminare erano previste le seguenti modalità di pagamento, esattamente cosi' articolate:

(a) integralmente mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata
(b) integralmente a mezzo di assegni circolari
(c) in parte mediante accollo di quota di mutuo frazionata ed in parte mediante assegni circolari
(d) in tutto o in parte anche tramite mutuo privato scelto dal comprattore
( il preliminare e' stato registrato a febbraio 2010)

in autunno 2011, non avendo ancora ricevuto notizie sulla data del rogito, ho chiesto tramite il mio avvocato x quando fosse previsto il rogito e comunicavo altresi' che mi avvalevo del punto (c) di cui sopra. Avevo gia' versato circa un terzo della somma totale tramite assegni circolari, quanto alla somma restante, l'avrei versata mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata acceso dalla venditrice (c). Mi hanno convocato per il rogito a dicembre 2011 che e' risultato in un nulla di fatto perche' la venditrice non era daccordo sulla modalita' di pagamento (c) : dicendo che non spettava a loro la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato (cosa pero' scritta nel punto c)
dato che e’ sottointeso che l’accollo necessiti l'adesione del terzo creditore. (banca) (...ma questa "sottointesa" non era scritta nel preliminare..)

Da quello che ho letto, l'accollo non ha effetti liberatori nei confronti del debitore (costruttrice) , e non serve l'adesione del creditore (banca) a meno che questo non sia stato espressamente scritto nel preliminare, (...ma non era scritto...)
---> L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo [1230, 1268, 1272, 1274]

(di nuovo.. questa condizione non era espressa nel preliminare! )

In piu' la venditrice si era presentata al rogito senza l'atto di frazionamento....


.. in autunno 2011 comunicavo che avrei optato per l'accollo... (pero' la venditrice ha fatto il frazionamento nella primavera del 2012...)

Eccolo non era pronto per il frazionamento ed ha girato la frittata. Punta sulla legge che ti ho accennato non poteva rogitare senza il frazionamento per legge.

 

[Rosa1968]

Ma il notaio???

 

[P Contrucci]

grazie! terro' conto Il notaio si e' limitato a ripetere che non spettava alla venditrice la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato dato che e’ sottointeso che l’accollo necessiti l'adesione del terzo creditore , (banca).... ma l'art 1273 di cui sopra mi pare reciti diversamente...

 

[Rosa1968]

grazie! terro' conto Il notaio si e' limitato a ripetere che non spettava alla venditrice la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato dato che e’ sottointeso che l’accollo necessiti l'adesione del terzo creditore , (banca).... ma l'art 1273 di cui sopra mi pare reciti diversamente...

Non era responsabilità sua se non aveva sottoscritto l'accordo. Avendo stabilito questa possibilità nel preliminare si é obbligato. Ma comunque non poteva rogitare senza aver fatto il frazionamento non solo con l'accollo .....

 

[Rosa1968]

grazie! terro' conto Il notaio si e' limitato a ripetere che non spettava alla venditrice la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato dato che e’ sottointeso che l’accollo necessiti l'adesione del terzo creditore , (banca).... ma l'art 1273 di cui sopra mi pare reciti diversamente...

Un'altra cosa il frazionamento é un atto obbligatorio per il tuo caso per tutelati dal rischio che nel caso il costruttore non paghi la rata tu ne dovresti rispondere nei limiti della tua quota e non in solido con il costruttore mi spiego? Senza frazionamento in caso di insolvenza si ciinvolgerebbero indistintamente tutti i proprietari. Quello che non mi é chiaro é che il notaio non abbia sottolineato e dato il giusto peso il giorno del rogito non eri tu l'inadempiente ma il costruttore. Perché siete arrivati davanti al notaio e il notaio ha parlato di adesione .... Senza il frazionamento che é un atto notarile ... Un atto che viene stipulato dal notaio dopo la delibera della banca un atto che viene annotato nei registri in conservatoria. É per questo che io penso tu abbia ragione. É vero che l'accollo non é automatico ma tecnicamente non si poteva procedere. Hai valutato con la banca questa possibilità? Voglio dire hai valutato a che condizioni ti saresti accollato il mutuo?

 

[Kurt]

Rosa
seppure sia d'accordo in linea di massima la nota era chiara. La vicenda era dinnanzi al Giudice, quindi a persona che risponde a domanda (come sai nel nostro Ordinamento l'attore domanda, il convenuto resiste e il Giudice risponde alla domanda non potendo - in ambito civile - motu proprio dare una risposta su una domanda non avanzata.
In linea generale l'Avvocato di Contrucci ha fatto una richiesta optando poi per l'alternativa. Il Giudice non poteva applicare la normativa citata se non era stata inserita nella domanda (senza carte si lavora per ipotesi).
Di fronte a questo (assenza di richiesta di tutela ex 122/2005) non ritengo si possa invocare, sia per le conclusioni citate nei post dalle parti (tant'è che il costruttore oggi ha venduto) .

Inoltre a mio parere (ma sempre basandomi su quanto postato) la L. 122/2005 poteva essere non applicabile perché l'immobile poteva non rientrare tra quelli di cui al presupposto oggettivo, cioè doveva trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire”
ma che dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” (Notariato).
Inoltre il fatto che non fosse frazionato pone il dubbio su cosa stava acquistando il Contrucci, di certo non un appartamento ma (forse) una quota indistinta di un immobile. Questo spiegherebbe perché il notaio ha agito in tal modo e il suo legale non ha citato la summenzionata norma.

A maggior supporto manca qualsiasi riferimento alla concessione di fidejussione obbligatoria nel caso di immobili da costruire, obbligo che cessa quando l'immobile versa in uno stato tale da consentire la richiesta del certificato di agibilità (vedi art. 6)

Torno a ripetere, le mie sono interpretazioni di atti che sono avvenuti, quindi evito per principio di affermare cosa avrei fatto (o meno) ma cerco solo di fornire un senso a quanto postato.

 

[Rosa1968]

Kurt io sono partita in quarta perché per me era scontato parlando di costruttore e da come sono avvenuti i fatti.Certo é strano anche che come modalità di pagamento si parla di accollo e non si applicano le procedure un costruttore si impegna a fare un accollo e si presentano al rogito quasi con fosse una cosa automatica e che il punto della causa sia fondato su questo mutuo non frazionato. Infatti il giudice dice come poteva aprire un altro mutuo senza che sia stato fatto il frazionamento. Che non rientri nella legge può essere ma comunque il mutuo deve essere frazionato. Ho venduto immobili anche prima del 2005 ed il frazionamento dall'impresa é sempre stato fatto addirittura mettevamo un articolo nel preliminare a tutela per le eventuali lungaggini che si potevano incontrare con la banca quindi poteva slittare la data del rogito. Così come mi é capitato di vedere rogiti con la prelazione al costruttore in caso di vendita perché si optava per l'accollo per il pericolo che l'acquirente non onorasse il mutuo accollato e le banche lo sappiamo non rilasciano la liberatoria. Ora spero che il nostro amico legga i nostri post e ci dica qualcosa di più.

 

[P Contrucci]

Rosa, Kurt, aggiungo altri dettagli: si nella citazione avevamo incluso la tutela ex 122/2005: abbiamo scritto che la venditrice non aveva mai consegnato la fideiussione prevista (122/2005) circostanza questa sulla quale abbiamo chiesto di modificare la domanda ai sensi dell’art. 183 c.p.c.,

gli immobili erano in fase di costruzione, dal 2005, ( tutt'oggi ancora stanno rifinendo la struttura, un po di cantieri ancora aperti) alcuni appartamenti erano pronti, altri no, cmq il mio in particolare era pronto ed agibile.

Quindi credo che il mancato frazionamento sia la cosa piu' grave, e poi c'e' la mancata fideiussione, il mio avvocato mi ha spiegato che incide di + il discorso del frazionamento...

 

[Rosa1968]

Rosa, Kurt, aggiungo altri dettagli: si nella citazione avevamo incluso la tutela ex 122/2005: abbiamo scritto che la venditrice non aveva mai consegnato la fideiussione prevista (122/2005) circostanza questa sulla quale abbiamo chiesto di modificare la domanda ai sensi dell’art. 183 c.p.c.,

gli immobili erano in fase di costruzione, dal 2005, ( tutt'oggi ancora stanno rifinendo la struttura, un po di cantieri ancora aperti) alcuni appartamenti erano pronti, altri no, cmq il mio in particolare era pronto ed agibile.

Quindi credo che il mancato frazionamento sia la cosa piu' grave, e poi c'e' la mancata fideiussione, il mio avvocato mi ha spiegato che incide di + il discorso del frazionamento...

Grazie contrucci . Ma era pronto per rogitare? C'era la fine lavori? Il notaio era del costruttore? Mi ha stupito che abbia detto quella cosa a proposito dell'accollo non é da notaio.