Immobile con mutuo non frazionato all'atto del rogito, e' lecito?

[P Contrucci]

Grazie a te Rosa, affermativo il notaio era del costruttore...

Ma era pronto per rogitare?

il notaio? non direi, al giorno del rogito non aveva predisposto la minuta dell’atto (cosa che abbiamo riportato nella citazione)

C'era la fine lavori?

beh nella citazione abbiamo documentato che nel giorno del rogito la venditrice non consegnava la documentazione necessaria per la stipula, quali le certificazioni energetiche e di abitabilita' dell'immobile.

 

[Rosa1968]

Grazie a te Rosa, affermativo il notaio era del costruttore...
il notaio? non direi, al giorno del rogito non aveva predisposto la minuta dell’atto (cosa che abbiamo riportato nella citazione)
beh nella citazione abbiamo documentato che nel giorno del rogito la venditrice non consegnava la documentazione necessaria per la stipula, quali le certificazioni energetiche e di abitabilita' dell'immobile.

É il pensiero che ho avuto subito hanno solo cercato di spostare a te la responsabilità ma chi era in difetto era il costruttore. Ha fatto bene il tuo avvocato a chiedere il doppio della caparra.

 

[Kurt]

L'avvocato era quasi obbligato a chiedere il doppio della caparra. Sostenendo che la venditrice era inadempiente consegue che la richiesta delle relative penali è fatto pacifico. Però più si aggiungono dettagli e più sono perplesso.

Da come viene descritto non dovrebbe esserci alcun problema rispetto alle tutele già citate ma allora perché per quanto riguarda la fidejussione è stato chiesto l'inserimento ex 183 cpc e non è stato inserito in atto introduttivo?
Infatti il 183 cpc consente all'attore d'adeguare le proprie difese rispetto a quelle proposte dal convenuto. Quindi, egli potrà proporre nuove domande ed eccezioni conseguenti al contenuto della comparsa di risposta del convenuto.
Di fatto egli potrà introdurre nuovi fatti costitutivi o estintivi, modificativi, impeditivi nel giudizio, ampliando il thema decidendum.
Ma il fatto che il venditore non avesse rilasciato la fidejussione era acclarato pertanto posso solo ipotizzare o che il valore era minimo e quindi ha ritenuto ininfluente inserirlo oppure ha considerato che visto quanto successo fosse secondario rispetto al quesito principale.

Inoltre, non so come è stata presentata dalle parti la questione di cui all’articolo 39, comma ter, del Dlgs 385/1993 (Testo unico in materia bancaria e creditizia). Infatti la norma impone alla banca di concedere il frazionamento del mutuo e se questa non agisce l'interessato ha titolo per ricorrere dinnanzi al presidente del tribunale, il quale, accertata la legittimazione del ricorrente e l’inadempimento della banca all’obbligo di frazionare il mutuo, designa il notaio che vi deve provvedere in sostituzione della banca. Nel caso in cui il frazionamento sia richiesto dal terzo acquirente, dal promissario acquirente o dall’assegnatario, l’ipoteca, dopo il frazionamento, deve garantire soltanto la quota di mutuo che il richiedente si è accollato e non una quota proporzionata al valore della singola unità rispetto al valore del complesso delle unità immobiliari gravate dall’ipoteca. Per tale ragione al procedimento non devono partecipare altri soggetti oltre al mutuante e al soggetto che ha chiesto il frazionamento”. (Cassazione, sentenza 15685/2013).

Purtroppo senza la lettura integrale dei diversi atti diviene praticamente impossibile comprendere il processo logico deduttivo applicato dalle due parti nel loro confronto quindi le mie perplessità sono destinate a rimanere senza risposta

 

[Rosa1968]

Ma il fatto che il venditore non avesse rilasciato la fidejussione era acclarato pertanto posso solo ipotizzare o che il valore era minimo e quindi ha ritenuto ininfluente inserirlo oppure ha considerato che visto quanto successo fosse secondario rispetto al quesito principale.

O forse, la butto lì, non avevano tutta la documentazione, non l'aveva neppure il notaio, per fare una richiesta con i santi crismi. Sai quanti costruttori che vendono senza agenzia sono restii a dare la documentazione? Permesso di costruire e altro?

 

[Kurt]

Rosa, mi riferivo alla sola fidejussione e all'avvocato di Contrucci. Sono quasi certo che nei colloqui che hanno avuto la questione della fidejussione era stata affrontata, da li nasce una delle mie perplessità.

 

[Rosa1968]

Si ma sai bene che la tutela scaturisce dalla data del permesso di costruire, io credo che i documenti da esaminare sono arrivati dopo, molto dopo. Secondo me contrucci è andato in fiducia fino ad un certo punto, perché forse non aveva bisogno dell'immobile per abitarci, non si spiega come mai nel preliminare non era stata stabilita la data del rogito e quindi della consegna.[DOUBLEPOST=1374591355,1374591307][/DOUBLEPOST]Kurt, io ragiono da agente immobiliare, sia chiaro .....

 

[P Contrucci]

Grazie Rosa, Kurt,

Ricordo che baricentro della causa si e' spostato sul fatto che i tempi lunghi avevano fatto mutare le mie esigenze e ho quindi deciso di avvalermi della facoltà di mutare la domanda dalla richiesta del trasferimento dell'immobile alla richiesta del doppio della caparra. (il mio legale ha depositato una memoria su questo )

La posizione della Venditrice e’ quella di utilizzare la modifica della domanda da noi operata in corso di causa al fine di dimostrare il mio intento in “mala fede” di introdurre il presente giudizio in via strumentale ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. per poi variare la domanda e recuperare non solo l'importo di cui alla caparra, ma il doppio della stessa. Ciò in quanto, io non sarei in grado di ottemperare agli impegni di pagamento assunti con la stipula del preliminare. Comunque in base a quello che abbiamo depositato , mi pare di aver capito che non ci siano orientamenti contrari applicabili al caso di specie ( ho visto Cass. n. 21838/2010, Cass. n. 553/2009); e la non applicabilità della disciplina del recesso sussiste solo qualora venga meno il presupposto su cui si fonda il recesso stesso, ossia il contratto dichiarato risolto (Cass. n. 9040/2006) quindi dalla nostra parte c’e’ che la modifica della domanda in corso di causa va proprio a tutela di prevenire una dichiarazione di risoluzione senza la possibilità concessa alla parte non inadempiente di poter chiedere il recesso.


Per questi motivi, quelle della Venditrice sono semplici illazioni non provate e in ogni caso, mi pare di capire che la disciplina della caparra confirmatoria e del recesso è ben solida nell’affermare la nostra possibilità di scelta, precludendo solo il percorso inverso, ovvero la mutazione della domanda da recesso ad adempimento/risoluzione.

E su questo punto la Venditrice non e' di avviso contrario e non ha sollevato alcuna eccezione procedurale e di merito.

Le ultimissime vicende sono queste: nel frattempo l'immobile ha perso circa il 30% del suo valore (riferito all'atto di rogito ) , guardacaso questa perdita di valore corrisponde all'incirca alla caparra che ho versato.

I nostri legali ( mio e della venditrice ) hanno valutato l'alternativa di chiudere la causa per via amichevole e venirci incontro sul prezzo dell'immobile. Al giorno del rogito era X oggi il prezzo e' X-30% ; il mio legale dice che potrebbe essere un'idea quella di dividere questa perdita di valore in parti uguali, e procedere con l'acquisto.
L'alternativa e' quella di andare avanti con la causa, che potrei vincere o perdere, se la spunto, ricevero' il doppio della caparra, se perdo, la Venditrice si tiene la caparra.
Sono combattuto... dalle carte credo che la causa propenda piu' dalla mia parte, il mio legale mi ha detto che molto dipende anche dal Giudice in persona, cosa che trovo abbastanza raccapricciante, dal momento che se il codice civile e' uno, perche' diversi giudici dovrebbero applicare la legge in maniera diversa?

Se decidessi di mettermi daccordo con la Venditrice, mi seccherebbe andare a pagare un immobile ad un prezzo maggiore di quello di mercato.

 

[Bagudi]

Oggi come oggi, sarei sempre favorevole alla transazione, cercando di trattare il più possibile il prezzo, perchè, sarà anche raccapricciante, ma è una realtà che spesso le decisioni nelle cause dipendono dall'umore del giudice...

 

[P Contrucci]

Verissimo. Ho incontrato oggi il mio legale il quale mi ha confermato proprio questo punto, che dipende molto (tutto?) dall'umore del giudice al momento della lettura delle carte... e questo e' piuttosto raccapricciante... l'art 1273 e' chiaro, non c'e' tanto margine da interpretare... Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore [1411] . L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo [1230, 1268, 1272, 1274]. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo . In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito , e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l'assunzione è avvenuta [1413] .

ovvero, dice che c'e' la possibilita' che la banca aderisca , con conseguente liberazione del debitore, ma questo solo se questo e' scritto nella stipulazione ( nostro preliminare ) che e' esattamente la mia linea nella citazione. Nel preliminare questo non era sottointeso.. insomma se dipende sempre tutto dall'umore del giudice a che serve il codice civile?

 

[Rosa1968]

Vero, però c'è un aspetto, che se la banca non avesse avuto la volontà di liberare il debitore, mi chiedo come mai il debitore si impegnato? Mi sbaglio o era previsto nel pagamento l'accollo del mutuo? Come pensano di te che ti stia comportanto in mala fede, loro?