Immobile con trascrizione giudiziale. Che fare?

[kingofbit]

Ciao danny, se ti può essere d'aiuto, scrivo il mio post (derivante da recentissima esperienza personale):
non vederla come una una critica, bensì come riflessione mia personale a beneficio anche di chi legge: nella tua trafila siete arrivati:
- a vedere l'immobile,
- fare un'offerta, avere l'accettazione dell'offerta,
- a lasciare 25K euro di caparra ,
- a trattare il ri-accatastamento,
- fare domanda di mutuo, far eseguire la perizia,
- fare i progetti dei lavori
e la trascrizione pregiudizievole salta all'occhio solo alla fine? L'AI avrebbe dovuto dirtelo subito (anche solo x correttezza procedurale), tu o un tuo professionista avreste dovuto fare le visure ipocatastali PRIMA di fare l'offerta.

- Per l'erogazione del mutuo, cosa dice la banca (presso cui lavori) per iscrivere ipoteca di primo grado, se "formalmente" c'è (anche se passata in giudicato) una trascrizione momentanea a favore di terzi?

Detto questo, cerchiamo di aiutarti a trovare una soluzione.
Anche io ho avuto a che fare molto recentemente con l'acquisto di un immobile che aveva molte trascrizioni pregiudizievoli.
Nel mio caso specifico di acquisto a saldo e stralcio, il mio notaio:
- ha potuto procedere al rogito il giorno stabilito SOLO perchè nello stesso istante i creditori del venditore hanno rinunciato davanti al giudice all'opposizione delle rispettive trascrizioni

- Ha "volturato" la proprietà dell'immobile (in conservatoria) 2-3 giorni dopo l'atto di rogito, MA NON ha potuto cancellare subito le trascrizioni pendenti (sempre in conservatoria) finchè non è arrivato dal Tribunale il verbale di estinzione della procedura (dopo più di un mese) da parte del giudice che espressamente scriveva " il giudice Ordina all'Agenzia del territorio di procedere alla cancellazione della trascrizione n. xxx yyy"

- Nel tuo caso, ciò che mi fa strano poi è che 2 notai della zona dicano 2 cose diverse: io propendo di più per il tuo notaio che afferma che senza ordine del tribunale lui non possa cancellare nulla (per la mia esperienza).

Mentre sarei curioso di vedere come fa l'altro notaio, visto che comunque il luogo dove andrebbero entrambi i notai a fare la cancellazione sarebbe la stessa identica conservatoria dei registri immobiliari di zona, e ,quindi, con la richiesta da parte dell'impiegata della medesima necessità di incartamenti da presentare (non è che se va il primo notaio gli rispondono picche, poi il giorno dopo va il secondo notaio e gli fanno la cancellazione!)

Altro aneddoto (prendilo per come mi è stato raccontato):
- un amico era al buono per rogitare l'immobile di suo interesse
- salta fuori all'ultimo la trascrizione (MAI CANCELLATA in Conservatoria) di un pignoramento, MA (simile al tuo caso) che NON aveva più efficacia perchè la procedura era stata estinta 10 anni prima
-Si è recato PERSONALMENTE presso la CANCELLERIA del Tribunale. Ha richiesto di vedere la pratica.
- Gliene hanno dato copia, con un timbro "X" apposto dalla cancelleria che certificava che non fosse più esecutiva la procedura e lui ha rogitato.
Il mio consiglio finale: prendi un bravo legale (specializzato in diritto fallimentare) come ho fatto io che ti risolve sicuro la pratica
Auguri.

 

[dannymello]

Ciao danny, se ti può essere d'aiuto, scrivo il mio post (derivante da recentissima esperienza personale): non vederla come una una critica, bensì come riflessione mia personale a beneficio anche di chi legge: nella tua trafila siete arrivati: - a vedere l'immobile, - fare un'offerta, avere l'accettazione dell'offerta, - a lasciare 25K euro di caparra , - a trattare il ri-accatastamento, - fare domanda di mutuo, far eseguire la perizia, - fare i progetti dei lavori e la trascrizione pregiudizievole salta all'occhio solo alla fine? L'AI avrebbe dovuto dirtelo subito (anche solo x correttezza procedurale), tu o un tuo professionista avreste dovuto fare le visure ipocatastali PRIMA di fare l'offerta.

La prendo come una critica e ti do pienamente ragione. Ho sbagliato io e ha sbagliato l'AI. Tra l'altro l'AI ha dichiarato in offerta che avrebbe provveduto alle opportune verifiche entro 20 giorni dall'accettazione e in caso di presenza di trascrizioni la stessa sarebbe stata nulla. Peccato che ho letto questa clausola solo a magagna venuta a galla e a compromesso firmato. Ma del rapporto con l'agente ne discutiamo a parte. Di certo si scorda tutta la commissione pattuita.

- Per l'erogazione del mutuo, cosa dice la banca (presso cui lavori) per iscrivere ipoteca di primo grado, se "formalmente" c'è (anche se passata in giudicato) una trascrizione momentanea a favore di terzi?

La banca attende ancora la relazione notarile preliminare. Sto prendendo tempo, ovviamente a giorni dovrò darne notizia. Ma credo che per la banca conti solo che al rogito la trascrizione sia cancellata (come per una normale ipoteca derivante da mutuo).

- Nel tuo caso, ciò che mi fa strano poi è che 2 notai della zona dicano 2 cose diverse: io propendo di più per il tuo notaio che afferma che senza ordine del tribunale lui non possa cancellare nulla (per la mia esperienza). Mentre sarei curioso di vedere come fa l'altro notaio, visto che comunque il luogo dove andrebbero entrambi i notai a fare la cancellazione sarebbe la stessa identica conservatoria dei registri immobiliari di zona, e ,quindi, con la richiesta da parte dell'impiegata della medesima necessità di incartamenti da presentare (non è che se va il primo notaio gli rispondono picche, poi il giorno dopo va il secondo notaio e gli fanno la cancellazione!)

La legge è "abbastanza" interpretabile e c'è almeno una sentenza della corte di cassazione che dichiara che la trascrizione può comunque essere cancellata in accordo tra le parti. Se vuoi ti mando il link di una disquisizione sull'articolo 2668 che ho trovato in rete. L'articolo appoggia l'opinione che per la cancellazione sia necessaria l'espressa richiesta del giudice, ma riporta almeno una sentenza della corte di cassazione che ritiene valida la cancellazione in accordo tra le parti.

Altro aneddoto (prendilo per come mi è stato raccontato): - un amico era al buono per rogitare l'immobile di suo interesse - salta fuori all'ultimo la trascrizione (MAI CANCELLATA in Conservatoria) di un pignoramento, MA (simile al tuo caso) che NON aveva più efficacia perchè la procedura era stata estinta 10 anni prima -Si è recato PERSONALMENTE presso la CANCELLERIA del Tribunale. Ha richiesto di vedere la pratica. - Gliene hanno dato copia, con un timbro "X" apposto dalla cancelleria che certificava che non fosse più esecutiva la procedura e lui ha rogitato. Il mio consiglio finale: prendi un bravo legale (specializzato in diritto fallimentare) come ho fatto io che ti risolve sicuro la pratica Auguri.

In appoggio a quanto hai appena detto ti riporto qui il link di una risposta che ho ottenuto sul sito del catasto:
http://forum.catasto.it/forum/read/8.html

Forse questa potrebbe essere un'ulteriore strada.

 

[kingofbit]

Tra l'altro l'AI ha dichiarato in offerta che avrebbe provveduto alle opportune verifiche entro 20 giorni dall'accettazione e in caso di presenza di trascrizioni la stessa sarebbe stata nulla.

Quindi tu "tecnicamente" ora hai per le mani un tua offerta accettata dal venditore (con caparra incassata) che risulta NULLA per la presenza della trascrizione?
SE si, io ti consiglierei un'integrazione al preliminare in cui almeno "gli oneri e le spese per qualsiasi professionista atto alla cancellazione della trascrizione sono totalmente a carico di Parte Venditrice".

La banca attende ancora la relazione notarile preliminare. Sto prendendo tempo, ovviamente a giorni dovrò darne notizia. Ma credo che per la banca conti solo che al rogito la trascrizione sia cancellata (come per una normale ipoteca derivante da mutuo).

Confermo! nel mio caso specifico, la banca mi ha erogato il mutuo, pur esistendo ancora le trascrizioni, perchè il notaio ha spiegato loro i tempi e i modi CERTI (anche se dopo un mese dal rogito) con cui la loro ipoteca sarebbe stata di primo grado (cioè ad avvenuta cancellazione di tutte le altre formalità)

ma riporta almeno una sentenza della corte di cassazione che ritiene valida la cancellazione in accordo tra le parti.

nel tuo caso specifico le parti sarebbero i due fratelli? Perchè se così fosse, non credo che possa essere una strada percorribile se già uno dei 2 si è rivolto al tribunale.

Infine trovo molto sensato il consiglio che ti danno sul forum di rivolgerti direttamente al Conservatore (cioè l'impiegato della conservatoria) che, spiegandogli come stanno le cose (sentenza cartacea in mano) ti potrà spiegare come porre rimedio a questo problema puramente "formale" e NON sostanziale.
Magari in conservatoria la fanno più facile di quello che recitano le sentenze.

Un salto in cancelleria del tribunale, esponendo anche a loro il problema, potrebbe esserti d'aiuto!
PS: tutto quello che stai facendo tu dovrebbe farlo il venditore. Stai facendo esattamente ciò che ho fatto io per circa 4 mesi (cioè la doppia figura di compratore/venditore).
Si vede che ci tieni a quella casa e di conseguenza ti faccio i miei migliori auguri!

 

[dannymello]

Quindi tu "tecnicamente" ora hai per le mani un tua offerta accettata dal venditore (con caparra incassata) che risulta NULLA per la presenza della trascrizione? SE si, io ti consiglierei un'integrazione al preliminare in cui almeno "gli oneri e le spese per qualsiasi professionista atto alla cancellazione della trascrizione sono totalmente a carico di Parte Venditrice".

Bhe diciamo che con il venditore ho fatto un preliminare che sostituisce ogni altro accordo preso tra le parti (compratore/venditore). Ovviamente non sostituisce gli accordi presi tra me e l'agente. Anche perchè nella proposta si parla di percentuali di commissioni nel preliminare no. L'agente ha sottoscritto la proposta e non il preliminare. Detto questo, presumo che il rapporto tra me l'agente sia ancora regolato da quanto riportato nella proposta d'acquisto. Tutto questo per dire che l'agente è inadempiente nei miei confronti: non ha eseguito i controlli che si è impegnato a fare.
Le spese di cancellazione della trascrizione sono "ovviamente" a carico del venditore. Il preliminare dice chiaramente che al rogito l'immobile sarà libero da trascrizioni etc.. etc...

nel tuo caso specifico le parti sarebbero i due fratelli? Perchè se così fosse, non credo che possa essere una strada percorribile se già uno dei 2 si è rivolto al tribunale.

Il contrario: il fratello che ha aperto la causa è disponibile a recarsi dal notaio assieme al fratello che mi vende l'appartamento per cancellare la trascrizione.

Infine trovo molto sensato il consiglio che ti danno sul forum di rivolgerti direttamente al Conservatore (cioè l'impiegato della conservatoria) che, spiegandogli come stanno le cose (sentenza cartacea in mano) ti potrà spiegare come porre rimedio a questo problema puramente "formale" e NON sostanziale. Magari in conservatoria la fanno più facile di quello che recitano le sentenze. Un salto in cancelleria del tribunale, esponendo anche a loro il problema, potrebbe esserti d'aiuto! PS: tutto quello che stai facendo tu dovrebbe farlo il venditore. Stai facendo esattamente ciò che ho fatto io per circa 4 mesi (cioè la doppia figura di compratore/venditore). Si vede che ci tieni a quella casa e di conseguenza ti faccio i miei migliori auguri!

Dici benissimo. Io mi sto sbattendo in tutti modi per cercare di risolvere un problema non mio e il venditore si sta facendo la bella vita al mare... (nel vero senso della parola). E mi sarei anche un po' stancato...
E tutto questo per sentirmi dire dall'agente immobiliare "Ehh ma il Sig venditore non era a conoscenza di questa cosa, poi sai io con lui ci devo lavorare ancora...".
Vabbè lasciamo perdere...

 

[rsmarco79]

Buonasera abbiamo anche noi il problema della trascrizione analoga a questa persona!
circa 3 anni fà eravamo andati dal notaio per permutare una casa e ci hanno avvertito della trascrizione. 2 anni fà abbiamo fatto causa all'avvocato giù a Crotone per togliere la trascrizione sull'immobile quando l'hanno scorso cè stata la sentenza il giudice non ci ha dato ragione siamo rimasti molto delusi perchè purtroppo in Italia non cè giustizia ma è corruzione!!!
Come dobbiamo rivolgerci al Notaio?
Qualcuno mi dà un suggerimento?