Immobile non conforme

[Al.mau]

Buongiorno,
ho acquistato casa, tramite agenzia immobiliare, nel mese di ottobre e solo a fine dicembre ho avuto il possesso fisico dell'immobile.
A inizio gennaio alcuni condomini mi hanno informata che il bagno dell'appartamento è frutto di un abusivismo edilizio, informazione confermata dall'amministratore di condominio.
Questo bagno è presente sulla planimetria catastale (cosa che mi ha tratta in inganno) ma è stato costruito senza alcuna licenza edilizia.
In particolare il bagno è edificato in una zona condominiale.
Ho incaricato un tecnico di effettuare i controlli del caso, e sto attendendo il suo responso (per quanto mi abbia confermato che il bagno è al 100% abusivo).
Nell'atto si legge:

La parte alienante, [... ]dichiara e garantisce che il fabbricato di cui costituiscono porzioni gli immobili in oggetto è stato realizzato in virtù di concessione *** e che successivamente e fino alla data odierna gli immobili medesimi non hanno subito modifiche planivolumetriche o di destinazione d'uso, nè tanto meno sono state effettuate opere che comportino sanzioni e/o prescrizioni, ai sensi delle vigenti leggi.
La parte venditrice, intestataria degli immobili in oggetto, dichiara, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, che l'identificazione catastale degli immobili in oggetto, corrisponde alle planimetrie depositate in catasto *****, e che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto, come
la parte acquirente conferma.

Mi sono rivolta al notaio (che non era stato scelto da me) per un consiglio su come agire e mi ha risposto - testuali parole "L'importante è che l'immobile sia stato costruito con una licenza edilizia, per la parte abusiva può ricorrere a un condono".
In banca mi è stato detto 'Come è possibile ti sia stato concesso un mutuo? Il nostro perito deve esseer stato un tantino superficiale'.

In una situazione del genere, come mi consigliereste di agire?
Grazie.

 

[Lin0]

attendi il responso del tecnico e fatti dire se è sanabile e quanto costa.
escludi a priori dalle responsabilita' agente , banca e notaio . una volta quantificato il danno contatta un legale e valuta se la spesa del ripristino dell'abuso vale una causa col venditore.
l'atto di compravendita è annullabile ? no .
ci sono altri responsabili a cui chiedere conto oltre al venditore ? no .
potevi agire diversamente? si , potevi incaricare un tecnico prima di andare a rogito e controllare l'immobile, per cui la responsabilità è anche tua

 

[Bagudi]

si , potevi incaricare un tecnico prima di andare a rogito e controllare l'immobile, per cui la responsabilità è anche tua

Verissimo, ma la maggior parte degli acquirenti ignora tuto quello che riguarda la non conformità degli immobili...
E se non glielo dice l'agente immobiliare.....

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,
ho acquistato casa, tramite agenzia immobiliare, nel mese di ottobre e solo a fine dicembre ho avuto il possesso fisico dell'immobile.
A inizio gennaio alcuni condomini mi hanno informata che il bagno dell'appartamento è frutto di un abusivismo edilizio, informazione confermata dall'amministratore di condominio.
Questo bagno è presente sulla planimetria catastale (cosa che mi ha tratta in inganno) ma è stato costruito senza alcuna licenza edilizia.
In particolare il bagno è edificato in una zona condominiale.
Ho incaricato un tecnico di effettuare i controlli del caso, e sto attendendo il suo responso (per quanto mi abbia confermato che il bagno è al 100% abusivo).
Nell'atto si legge:


Mi sono rivolta al notaio (che non era stato scelto da me) per un consiglio su come agire e mi ha risposto - testuali parole "L'importante è che l'immobile sia stato costruito con una licenza edilizia, per la parte abusiva può ricorrere a un condono".
In banca mi è stato detto 'Come è possibile ti sia stato concesso un mutuo? Il nostro perito deve esseer stato un tantino superficiale'.

In una situazione del genere, come mi consigliereste di agire?
Grazie.

Se è come la racconti è un problema, perchè sarebbe un abuso insanabile (parli di area condominiale su cui sarebbe stato edificato il bagno) in ogni caso, a rigore di Legge, l'atto sarebbe nullo. Credo però che le cose siano un po' diverse, aspetta il responso del tecnico. Mi sembra strano che tu possa aver ottenuto il mutuo con un abuso così eclatante. Siccome hai acquistato con agenzia controlla anche cosa hanno scritto nella proposta d'acquisto, se avessero scritto che l'immobile è conforme ne rispondono in solido con il proprietario venditore, se avessero scritto che le verifiche ecc erano a carico del proprietario ne risponderebbe solo lui, questo perchè non si può vendere una casa difforme, indipendentemente dagli eventuali accordi. Quando dico "ne risponderebbero" intendo in teoria.

 

[marcanto]

d'accordo su tutto esposto sopra .......mi sentirei di avanzare dubbi solo qui

l'atto di compravendita è annullabile ? no .

se dovesse risultare che effettivamente il bagno insiste su di uno spazio/area/luogo condominiale allora si tratterebbe di abuso a tutti gli effetti, che si sommerebbe alla mancanza di una legittimità urbanistica.
la sola soluzione potrebbe essere la demolizione e ripristino dei luoghi.

La norma ed anche la giurisprudenza ha sancito che in caso di dichiarazioni mendaci il rogito è rullo/annullabile

 

[Jan80]

Comunque un applauso anche agli altri condomini, che sapevano tutto ma hanno aspettato il nuovo proprietario per far rientrare l'abuso!

 

[brina82]

La norma ed anche la giurisprudenza ha sancito che in caso di dichiarazioni mendaci il rogito è rullo/annullabile

Fonti? Che io sappia è difficile annullare un rogito: in assenza di titolo edilizio ok, ma per il resto si prevede un indennizzo da parte dell'alienante.

Quindi in caso di difformità urbanistiche, assenza di agibilità ecc. dovrebbe prevedersi un rimborso pecuniario (sempre che io sappia).

 

[davideboschi]

A mio avviso, se il bagno insiste su una proprietà condominiale, questo tizio ti ha venduto qualcosa che non era del tutto suo.
Perché se io ti vendo una casa, è perché io ho la piena proprietà della casa.
Ma se parte della casa è costruita sulla proprietà altrui, non ho la piena proprietà, quindi non ho titolo per vendertela. Se te la vendo lo stesso...

Non so se questo comportamento da parte del venditore configuri un reato, una violazione o comunque una circostanza in base alla quale si può annullare il rogito.

Sicuramente è titolo per rivalersi sul venditore, sempre che le cifre in gioco siano tali da giustificare una causa.
I costi sarebbero ovviamente quelli pel condono e quelli per acquisire dal condominio la proprietà della porzione comune.

 

[marcanto]

In risposta al #7
Forse ti riferisci alle circostanze che l'indennizzo economico distogliere l'acquirente dalla volontà/velleità di richiesta di invalidare il rogito.

Per le fonti basta che fai una ricerca in rete e troverai diversi riferimenti di sentenza e non, poi ti riordino che si è alienata una parte condominiale NON una proprietà privata......non so se rendo l'idea.

 

[Al.mau]

Buonasera a tutti, e grazie per i commenti.
Stando al parere del tecnico l'abuso è insanabile e va a ridurre la cubatura dell'immobile, pertanto l'unica via percorribile pare sia la risoluzione del contratto.
Come abbiano fatto a concedermi il mutuo resta un mistero, la banca si è rifiutata di concedermi una copia della perizia.