Immobile vincolato: Sovrintendenza, catasto, caparra e grande confusione

[francesca63]

Nel caso di caparra penitenziale, si tratta di una somma da versare come corrispettivo per avere il diritto di recesso , come da art. 1386 cc.
Non sarei così sicura che, in caso di esercizio di questo diritto, le provvigioni non si debbano versare, pur in presenza di un contratto con condizione sospensiva.
In ogni caso, perché si possa parlare di “caparra”, la somma deve essere versata nelle mani del venditore: se resta all’agente, non è caparra, e non ha alcuna funzione di tutela.
Quindi io propenderei per il versamento di una caparra confirmatoria (o anche penitenziale) che il venditore dovrà restituire se lo Stato eserciterà la prelazione, dopo la comunicazione obbligatoria successiva al rogito: non dovrebbe essere un problema, perché, prendendo comunque i soldi pattuiti per la vendita (ancorché da un acquirente diverso), per il venditore nulla cambia.
L’acquirente, di contro, sarà tutelato se il venditore cambia idea prima della vendita, e a carico dell’acquirente resterà soltanto l’alea (modesta) legata alla prelazione.
Come detto sopra, caparra più alta della provvigione pattuita, per ogni evenienza.

Dato che si parla di una somma superiore ai 5000 suggeriti dall’agente, si potrebbe pensare di fare anche 5 assegni ( direi 5/10.000) uno per comproprietario, in modo da responsabilizzarli da subito singolarmente.

 

[il_dalfo]

é più semplice versare l'assegno di caparra all'agenzia, questa lo presenta al venditore che firma quietanza e lascia l'assegno in mano all'agenzia quale custode del titolo. Titolo che verrà sostituito da altro titolo di pari cifra (o da pari cifra integrante altro titolo) al momento del preliminare/rogito.

Questo perché non c'è obbligo d'incasso dell'assegno e perché l'assegno ha comunque una durata limitata nel tempo (variabile se su piazza o fuori piazza).

relativamente all'art 1386 cc:
la penitenziale, a differenza della confirmatoria, non permette la richiesta di esecuzione del contratto (e altre cosucce) ma nello specifico del diritto alle provvigioni nulla tocca.
Se il contratto è concluso, l'AI ha diritto alle provvigioni.
Se successivamente una delle parti decide di esercitare il recesso, questo può essere espresso verso l'altra parte del contratto e non anche verso l'operato dell'AI.
Ovviamente se il contratto è soggetto a sospensiva, il diritto provvigionale non si crea fintanto che la sospensiva è in essere.

 

[matusalemme]

Berlandini,

scusa,

1. conosci tutti i 5 eredi- venditori?

son giovani oppure vecchi?

son tutti d'accordo nel vendere oppure c'è un capofila che spera di convincere gli altri a vendere un domani?

perchè l'assegno intestato ad uno solo? non è che solo lui ha dato l'incarico all'agente? e gli altri son titubanti, oppure non sanno ancora nulla dell'incarico?


2. se sono eredi, significa che c'è un'eredità di mezzo
è l'unico bene da dividere oppure ci son altri beni?
sai se qualcuno degli eredi ha già ricevuto donazioni durante la vita del de cuius ed ora devono ancora regolare i conti tra di loro?
tutti hanno già accettato l'eredità?

3. di che irregolarità catastali ed urbanistiche si tratta?
è già difficile sistemare un immobile qualsiasi in tempi normali, figurati un immobile soggetto al vincolo delle Belle Arti
sai i tempi?

4. è un immobile residenziale o commerciale?

 

[Berlandini80]

Berlandini,

scusa,

1. conosci tutti i 5 eredi- venditori?

son giovani oppure vecchi?

son tutti d'accordo nel vendere oppure c'è un capofila che spera di convincere gli altri a vendere un domani?

perchè l'assegno intestato ad uno solo? non è che solo lui ha dato l'incarico all'agente? e gli altri son titubanti, oppure non sanno ancora nulla dell'incarico?

Mai visti di persona, sono tutti di mezza età o anziani. Ce n'è uno che segue più da vicino le pratiche, ma sono tutti d'accordo a vendere perché abitano altrove. Non ho però letto l'incarico.

2. se sono eredi, significa che c'è un'eredità di mezzo
è l'unico bene da dividere oppure ci son altri beni?
sai se qualcuno degli eredi ha già ricevuto donazioni durante la vita del de cuius ed ora devono ancora regolare i conti tra di loro?
tutti hanno già accettato l'eredità?

Non ne ho idea.

3. di che irregolarità catastali ed urbanistiche si tratta?
è già difficile sistemare un immobile qualsiasi in tempi normali, figurati un immobile soggetto al vincolo delle Belle Arti
sai i tempi?

Non è stata segnata una finestra e manca uno sgabuzzino. Hanno ipotizzato tempi lunghi, di almeno 4 mesi dovendo sentire le Belle Arti.

4. è un immobile residenziale o commerciale?

Residenziale.

 

[francesca63]

é più semplice versare l'assegno di caparra all'agenzia, questa lo presenta al venditore che firma quietanza e lascia l'assegno in mano all'agenzia quale custode del titolo.

Se non è consegnato al venditore, non è caparra.

relativamente all'art 1386 cc:
la penitenziale, a differenza della confirmatoria, non permette la richiesta di esecuzione del contratto (e altre cosucce) ma nello specifico del diritto alle provvigioni nulla tocca.
Se il contratto è concluso, l'AI ha diritto alle provvigioni.
Se successivamente una delle parti decide di esercitare il recesso, questo può essere espresso verso l'altra parte del contratto e non anche verso l'operato dell'AI.
Ovviamente se il contratto è soggetto a sospensiva, il diritto provvigionale non si crea fintanto che la sospensiva è in essere.

Sull’ultima affermazione avrei dei dubbi, come scritto sopra.
Troppo semplice recedere perdendo solo la caparra penitenziale (o versando il doppio), prima dell’avveramento o meno della sospensiva, “fregando” l’agente.
Sono davvero dubbiosa, mi pare un caso interessante.