Impittaro aveva capito tutto sulla crisi del mercato immobiliare italiano

[enrikon]

Sbaglio?

No. Quindi?

Ma quanto poco? Qualcuno che sostiene che sia scandalosamente poco in grado di produrre una cifra?

Io dico che sia scandalosamente alto. Ma non lo dico io.... me lo dicono i costruttori. Quei pochi con cui lavoro. Vendono (ci provano) a 4/5.000 euro/mq. ed hanno pochissimo margine di trattabilità. E che sia vero lo dimostrano con i fatti perchè non scendono con i prezzi, a costo di fallire.
È ovvio che oggi (almeno qui) nessuno si sogna più di costruire. Sto parlando di cantieri partiti 5 o 6 anni fa, quando ancora la crisi non se la immaginava nessuno. Almeno non così.

 

[Ponz]

Infatti, io le cifre le conosco dalle nostre parti, aspettavo le cifre da chi dice siano basse per passarle ai costruttori magari imparano qualcosa... comunque quei costi li hanno per la droga del passato sui terreni... ma anche se togli il prezzo d'acquisto del terreno, c'è da divertirsi...

Comunque sembra non sia l'argomento... abbiamo tergiversato.

 

[Ale.]

Che ne pensate delle case ecologiche in legno ?? Che futuro hanno per voi? Possono rappresentare una ventata di ossigeno per l'edilizia ??
se sono ot apro una discussione intanto vorrei sapere se ne vale la pena...per voi ovvio

 

[Ponz]

Che ne pensate delle case ecologiche in legno ?? Che futuro hanno per voi? Possono rappresentare una ventata di ossigeno per l'edilizia ??
se sono ot apro una discussione intanto vorrei sapere se ne vale la pena...per voi ovvio

MI piacciono molto, ma dalle mie parti non tirano.. ho un cliente che sta vendendo l'impossibile per togliersi il cemento e le pietre (ha anche dei rurali) e farsi tutto in legno comprandosi un edificabile... circa il 30% in meno del cemento come costi... oltre alla facilità di manutenzione... ci sono molte ditte con vari brevetti... i sistemi costruttivi sono diversi e ci si orienta male, anche per la novità... ah classe A+ facilmente raggiungibile...

 

[Bagudi]

Io invece ho lavorato 15 anni quasi esclusivamente nel mercato del "nuovo" e ho visto di tutto, margini del 30/40% (anni Novanta) e e margini del 10%, fino al nessun margine attuale dei costruttori che hanno sul gobbo gli immobili invenduti.

Posso dire che il costo di costruzione è assolutamente diverso anche all'interno della stessa regione (costruire a Bologna costa il 20/25% in più di Modena e il 30% rispetto a Ferrara) e che l'alto costo dei terreni negli anni 2000 ha inciso moltissimo sui rincari degli immobili costruiti sopra quei terreni...

Qui a Bologna i terreni, in alcune zone, sono andati fino ai 2000 €/mq, che è una follia...se ci aggiungi tutti gli altri costi (progetto, oneri di urbanizzazione, comuni "vampiri", analisi idrogeologiche e tutto il resto che ci va dietro...) come potevano gli immobili costare meno di 3.500/4.000/mq ? se basta...

E aggiungiamoci che, proprio nel bel mezzo della crisi, sono uscite fuori le leggi sul risparmio energetico, l'obbligo dei pannelli solari e del fotovoltaico, l'insonorizzazione acustica, il maggior costo degli infissi, l'obbligo del cappotto esterno, ecc.ecc. di cosa vogliamo parlare ?

 

[Hyperion]

Ci sono casi e casi, ognuno con i suoi soldi fa quello che vuole, se non fa reato specialmente... ma la ristrutturazione ha ben altri costi rispetto al nuovo, le divisioni costano un pochino ma non sono stati i costruttori in particolare a metterle in atto , semmai imprenditori che si sono re-inventati tali durante un certo periodo...



Quindi di cosa si parla?



Quanto costa costruire una casa?



Se non conta non si tira fuori come argomento, non l'ho inserito io nella discussione come un parametro scandaloso occulto riservato agli iniziati.... Se conta come parametro lo si spiega.

Ok, ripartiamo da capo.

Fino a 5 anni fa:
- tutto era bello, il sole splendente, il mercato del lavoro esisteva, si costruiva ovunque perchè i prezzi delle case erano in aumento, si dava credito a tutti con la speranza che in futuro avrebbero pagato, ecc ecc... Tutto bene fin tanto che il paese è in crescita.
- arriva la crisi ecnomica mondiale (non è che la portano gli ufo, è ovviamente figlia del sistema di cui sopra, ma per non appesantire il discorso asseriamo che è un agente esterno).
- crollo del mercato del lavoro locale, chiusura del rubinetto del credito, e con inerzia crollo delle vendite del mercato immobiliare (prezzi in discesa ma non crollati).
- immissione sul mercato di una valanga di immobili alla ricerca del credito (2° casa, 1° casa per andare in affitto, ecc ecc).
- i costruttori che 5 anni fa avevano inziato a comprare, dividere e rivendere avevano fatto i conti sul mercato di allora; sapevano di spenderci X a comprarla, Y a dividerla, e speravano di farci Z a venderla, purtroppo in realtà hanno speso X+Y, ed incassato 0, oppure Z*0,n (con n<100, per conteggiare l'abbassamento dei prezzi sul mercato, per brevità di trattazione immaginiamo l'80%).
- il valore di vendita dell'immobile NON dipende dai costi sostenuti, ma dipende soltanto dal mercato, se c'è gente o meno che se la può permettere, e la viene ad acquistare.
Quindi loro pensavano di farci Z, con Z>(X+Y), invece ci hanno fatto una frazione (appunto l'80%), quindi ci hanno guadagnato meno, o addirittura ci hanno perso; nel primo caso ci penseranno adesso a rifare la stessa attività lavorativa, nel secondo caso non ci penseranno nemmeno.
- Prima era remunerativo costruire e vendere case, oppure acquistare, dividere e rivendere, ora lo è sempre di meno; quindi, quanto costa costruire una casa?
Risposta: who cares?
Costruisci oggetti in più rispetto a quelli inveduti attualmente disponibili, sostieni costi maggiori dei ricavi di quanto puoi vendere, magari è l'ora di dedicarsi ad altro, no?
Provate a vendere acqua accanto ad una sorgente gratuita, potrebbe risultare un ottimo business.

 

[Ale.]

Posso dire che il costo di costruzione è assolutamente diverso anche all'interno della stessa regione (costruire a Bologna costa il 20/25% in più di Modena e il 30% rispetto a Ferrara)

forse ti riferisci agli oneri di costruzione...i costi per le opere murari non dovrebbero variare di granchè a parità di capitolato...

MI piacciono molto, ma dalle mie parti non tirano..

ho come l'idea che prima op poi tireranno.....anche a me piacciono molto. Non ci vedo più l'utilità di spendere in costruzioni murarie che comunque poi non serve e non conviene a nessuno che resistano in eterno....basta guardarsi attorno al patrimonio esistente di circa 40 anni e capire che non conviene sbagliare in eterno....secondo me il futuro è su una casa molto più agile e conveniente sia in tempi di costruzione che energia.....le opere faraoniche di pietra per me sono il passato....basta guardare a molti paesi del nord o anglosassoni "evoluti " e capisci che la strada è probabilmente quella....

 

[Hyperion]

Io invece ho lavorato 15 anni quasi esclusivamente nel mercato del "nuovo" e ho visto di tutto, margini del 30/40% (anni Novanta) e e margini del 10%, fino al nessun margine attuale dei costruttori che hanno sul gobbo gli immobili invenduti.

Eh no, si fanno i puntini sulle i in questo forum, quindi tocca correggere.

No, se non vendi il margine non è nullo (piacerebbe), è che sei in perdita.
Il margine nullo è quando vendi al prezzo con cui ti ripaghi tutti i costi, ovvero hai lavorato a gratis.
Mentre nel tuo esempio hai pagato per lavorare.

Ora, in queste condizioni ci sono giusto un paio di opzioni:
- vendi tenendoti legato a quanto hai speso (cosa che al compratore non interessa minimamente), con la speranza che il mercato immobiliare riprenda (per me non si riprende, ma visto che nessuno è indovino, anche se tutti gli indici vanno in una direzione che non è quella della ripresa, uno può anche avere una opinione differente, silano docet)
oppure
- vendi al prezzo di mercato, accontentandoti di guadagnare meno, o per lo meno minimizzare le perdite.

Non vedo alternative.
Di certo non potrà andare dal possibile acquirente a dire che siccome lui ha sbagliato a fare i conti e che prima con quello che ha speso ci guadagnava bene, adesso anche se la casa vale 200'000 € perchè case simili nella zona vengono vendute a quella cifra, lui a meno di 300'000 € non la può vendere perchè altrimenti va in rimessa. Convincente come ragionamento, no?

 

[Ale.]

vendi al prezzo di mercato, accontentandoti di guadagnare meno, o per lo meno minimizzare le perdite.

anche perchè le case invendute non sono come il vino che invecchiando........anzi creano altri costi, per cui tenele li invece che svenderle vuol dire massimizzare le perdite

 

[Ponz]

il valore di vendita dell'immobile NON dipende dai costi sostenuti, ma dipende soltanto dal mercato, se c'è gente o meno che se la può permettere, e la viene ad acquistare.

Col senno di poi si riempie i ponti... ora il tuo discorso vale, fino a poco tempo fa, no comunque il concetto è un po' fuorviante secondo me e ti spiego perchè sotto qualche riga.

Per costruire spesso fai i piani a diversi anni, compri oggi e costruisci tra 5 anni ad esempio e non sempre per tua decisione... problemi, permessi, regolamenti, commissioni che ti bocciano e non ti dicono cosa... tu compri a 100 poi di interessi arrivi a 150 e devi ancora partire causa burocrazia...

Se poi arriva la crisi e tu sei nel mezzo cerchi di sfangarla, il mercato ti snobba e ciao... fa parte del gioco.

quanto costa costruire una casa? Risposta: who cares?

Se non conta non lo tiri fuori come argomento. Il punto è quello, dire che costa talmente poco che se lo si viene a sapere chissà cosa accade è una falsità nel 90% del territorio nazionale.

Questo è il punto che sollevavo io.
Parlare di costruire oggi non ha molto senso visto che non lo fa quasi più nessuno, a parte quelli che sono oramai in gioco e devono sfangarla ma sostenere "verità" con pulci nell'orecchio che poi non si può rendere concrete non mi troverà complice.

Il valore di una cosa dipende da quanto costa produrlo, quello che tu invece indichi è la sua commerciabilità.

Costruire un castello è costruire un bene incommerciabile oggi, ma vale tutti i soldi che si spende per costruirlo.

Il valore NON è il prezzo.

Io posso vendere una cosa sotto il suo valore per mie esigenze e poi chi la compra magari la vende a un prezzo SOPRA il suo valore perchè trova chi gli interessa.

Non mischiamo concetti...

Il punto rovesciandolo quindi sarebbe che visto che oggi costruire non conviene perchè non c'è mercato, costruire le case costa meno?

Se siete convinti di si: provateci, misurate quanto meno e dove potrete intervenire sui costi...

Si potrà risparmiare certamente un po' specie sulla mano d'opera... forse anche su qualche materiale (davvero?) ma quanto costa alla fine?

E la stessa cosa vale anche per quasi tutto il manifatturiero in italia... quindi il discorso si allarga... anche se le dinamiche sono differenti... il problema è oltre l'immobiliare...

E anche se è vero che costruire a CASO e OVUNQUE non serve più (non è mai servito se non a campare le imprese edili) non si penserà mica di non costruire più nulla? Ci sarà sempre da costruire, con criterio magari (sarebbe l'ora) e rispettando i minimi di vivibilità senza fare monoloculi, ma non si penserà mica di poter continuare abitare palazzi del 50-60-70-80 all'infinito... anche se poi sono i più vivibili in assoluto....[DOUBLEPOST=1372347327,1372347292][/DOUBLEPOST]

- vendi al prezzo di mercato, accontentandoti di guadagnare meno, o per lo meno minimizzare le perdite.

Lo capiscono sempre troppo tardi... ma qualcuno è ancora a costruire... cosa vende? Deve prima realizzare, se può... altrimenti non svende, fallisce, e uno prova a sopravvivere.