Impittaro aveva capito tutto sulla crisi del mercato immobiliare italiano

[Hyperion]

Se non conta non lo tiri fuori come argomento. Il punto è quello, dire che costa talmente poco che se lo si viene a sapere chissà cosa accade è una falsità nel 90% del territorio nazionale.

Questo è il punto che sollevavo io.

Non sono io che l'ho tirato fuori l'argomento, come già detto a me non interessa.
Che i costruttori abbiano fatto montagne d'oro fino a 5 anni fa ed adesso non sanno come fare a sopravvivere a me non interessa, ma niente.

L'unico appunto è che il prezzo degli oggetti in vendita non è legato al loro costo; il passato è passato e non te lo rende indietro nessuno, conta solo e soltanto il presente, ed il presente è fatto, adesso come sempre, dai prezzi del mercato, che adesso sono in discesa e pace se andranno sotto ai costi vivi sostenuti per la costruzione dello stesso oggetto.

Tra l'altro, e qui apro una parentesi, il confronto tra costi di produzione e ricavi di vendita si fa soltanto nello studio di fattibilità di un qualunque progetto/oggetta in vendita; una volta passata questa fase, il prezzo di vendita di un oggetto è in relazione a quanto la gente è disposta a pagare quel determinato oggetto.

Quindi se hanno iniziato a costruire 5 anni fa con la speranza di vendere ai prezzi di 5 anni fa, hanno semplicemente fatto un cattivo investimento.

 

[Ponz]

siamo d'accordo, ma sei tu a esser entrato in una discussione sul prezzo che non ti riguardava, ne riguardava i tuoi ragionamenti... era una parentesi aperta da altri... [DOUBLEPOST=1372357300,1372357218][/DOUBLEPOST]

troppo poco tempo...ci vorrà molto di più e i costi dell'invenduto ti mangerebbero nel tempo i minimi ricavi.....bisogna arrendersi.....è l'unica strada.

Per i più è così, tra l'altro negli affari è normale.

 

[Hyperion]

siamo d'accordo, ma sei tu a esser entrato in una discussione sul prezzo che non ti riguardava

In che senso? Siamo su un forum, c'era una discussione su una tematica, ed ho riportato la mia opinione.

 

[Ponz]

In che senso? Siamo su un forum, c'era una discussione su una tematica, ed ho riportato la mia opinione.

La discussione tra me e mil verteva sulla affermazione assoluta sottintesa "costruire costa talmente poco che se lo sapessero..." che è poco veritiera. Il resto non c'entrava una mazza.

 

[Mil]

Qui a Bologna i terreni, in alcune zone, sono andati fino ai 2000 €/mq, che è una follia...se ci aggiungi tutti gli altri costi (progetto, oneri di urbanizzazione, comuni "vampiri", analisi idrogeologiche e tutto il resto che ci va dietro...) come potevano gli immobili costare meno di 3.500/4.000/mq ? se basta...

Eh,eh...è questione di timing come dice gmp...e di quanti amici degli amici puoi avere per evitare questi errori...i mezzi di trasporto poi possono prendere direzioni che molti anni prima non ti saresti aspettato...

Ok, ripartiamo da capo.

Fino a 5 anni fa:
- tutto era bello, il sole splendente, il mercato del lavoro esisteva, si costruiva ovunque perchè i prezzi delle case erano in aumento, si dava credito a tutti con la speranza che in futuro avrebbero pagato, ecc ecc... Tutto bene fin tanto che il paese è in crescita.
- arriva la crisi ecnomica mondiale (non è che la portano gli ufo, è ovviamente figlia del sistema di cui sopra, ma per non appesantire il discorso asseriamo che è un agente esterno).
- crollo del mercato del lavoro locale, chiusura del rubinetto del credito, e con inerzia crollo delle vendite del mercato immobiliare (prezzi in discesa ma non crollati).
- immissione sul mercato di una valanga di immobili alla ricerca del credito (2° casa, 1° casa per andare in affitto, ecc ecc).
- i costruttori che 5 anni fa avevano inziato a comprare, dividere e rivendere avevano fatto i conti sul mercato di allora; sapevano di spenderci X a comprarla, Y a dividerla, e speravano di farci Z a venderla, purtroppo in realtà hanno speso X+Y, ed incassato 0, oppure Z*0,n (con n<100, per conteggiare l'abbassamento dei prezzi sul mercato, per brevità di trattazione immaginiamo l'80%).
- il valore di vendita dell'immobile NON dipende dai costi sostenuti, ma dipende soltanto dal mercato, se c'è gente o meno che se la può permettere, e la viene ad acquistare.
Quindi loro pensavano di farci Z, con Z>(X+Y), invece ci hanno fatto una frazione (appunto l'80%), quindi ci hanno guadagnato meno, o addirittura ci hanno perso; nel primo caso ci penseranno adesso a rifare la stessa attività lavorativa, nel secondo caso non ci penseranno nemmeno.
- Prima era remunerativo costruire e vendere case, oppure acquistare, dividere e rivendere, ora lo è sempre di meno; quindi, quanto costa costruire una casa?
Risposta: who cares?
Costruisci oggetti in più rispetto a quelli inveduti attualmente disponibili, sostieni costi maggiori dei ricavi di quanto puoi vendere, magari è l'ora di dedicarsi ad altro, no?
Provate a vendere acqua accanto ad una sorgente gratuita, potrebbe risultare un ottimo business.

Certo...questo ammesso e non concesso che chi costruisce abbia questo come "core business"...diciamo. Quanto ai costi: Z è sempre di gran lunga superiore ad X+Y...anche in caso di mercato in caduta libera...

IN questa fase questo è molto poco probabile per molti.. considera che c'è l'esposizione bancaria a mangiarti margine... spesso conviene davvero fare quello che tu hai detto: realizzare e minimizzare le perdite. Il punto è che spesso non ce la fanno lo stesso perchè hanno costruito loculi e oggi c'è scelta... troppa avidità...

era quello che cercavo di dire...si è cercato di mantenere fissa la barra del profitto a discapito delle metrature, addirittura accusando la gente di essere troppo esigente nel pretendere case vere...ma con chi bisogna prendersela..

 

[Ponz]

Purtroppo il nuovo è spesso di scarsissima abitabilità... e mo se li tengano.. Però costruire costa un botto

 

[Mil]

Siccome ci addossano responsabilità di tutti i tipi siamo anche complici dei costruttori, ma alla fine noi vendiamo case che le imprese costruiscono e le persone acquistano in totale libertà, per questo sorrido alle accuse che ci vengono fatte.
Questo è il mercato,diversamente potremmo iniziare a costruire casermoni stile Bucarest.

non c'è già bicocca village per quello?[DOUBLEPOST=1372436240,1372435951][/DOUBLEPOST]

Purtroppo il nuovo è spesso di scarsissima abitabilità... e mo se li tengano.. Però costruire costa un botto

ma le perdite sono tutte ampiamente ammortizzate proprio dal criterio di divisione degli spazi...se fossero case vere, con spazi anni'30 e i costi di oggi allora ti direi che è un bagno di sangue, ma oggi ...siamo seri. Un conto è un mancato guadagno, un conto una perdita...e questo purtoppo va detto.[DOUBLEPOST=1372436322][/DOUBLEPOST]

E quelli che hanno comprato come li definiamo????
Sono tutti dei pirla????

 

[Ponz]

non c'è già bicocca village per quello?[DOUBLEPOST=1372436240,1372435951][/DOUBLEPOST]

ma le perdite sono tutte ampiamente ammortizzate proprio dal criterio di divisione degli spazi...se fossero case vere, con spazi anni'30 e i costi di oggi allora ti direi che è un bagno di sangue, ma oggi ...siamo seri. Un conto è un mancato guadagno, un conto una perdita...e questo purtoppo va detto.

Si e no... c'è il BEP bello alto.. tempo fa vendevi 1/3 poco più degli appartamenti ed eri rientrato (nell'altro secolo), il resto colava, e la gente comprava in 20 anni... ora se non vendi 4/5 sei nella cacca e la gente non compra nemmeno in 40.... brrr

 

[Mil]

Il costo non è di interesse; il discorso di fondo è: se non sei competitivo sul mercato, perchè con la vendita non ci copri nemmeno i costi vivi, fai altro.
Non è che ti metti ad affettare le case, prendi 1 casa dove 10 anni fa viveva 1 famiglia, la modifichi, e ci tiri fuori 4 appartamenti del cavolo (a prezzi del nuovo, ovvio).
Di esempi ne conosco a bizzeffe, e più di uno lo tratti anche tu; quindi sai di cosa parlo.

Ed il fatto che sia una cosa tanto diffusa, perlomeno in zona, mi fa presupporre che sia (stato) un affare abbastanza remunerativo.

Sbaglio?

però finchè c'è gente che si accontenta in fondo che male c'è?
se l'acquirente del 2013 pensa che vada bene così, che lo spazio che una volta era di una famiglia in realtà possa andare bene per 4 unità immobiliari c'è da lodare l'immobiliarista, in fondo....probabilmente il senso critico collettivo negli anni '70 era diverso e la gente comprava case vere, di un certo taglio...con una certa distribuzione di ambienti, pagandole probabilmente lo stesso prezzo di quanto costa oggi un bilocale. Se però la giustificazione dei costi per le nuove tecnologie regge e la gente ci crede e corre ad indebitarsi come ha fatto per anni io credo che vada lodato il costruttore scaltro...o no?

 

[Ponz]

Se però la giustificazione dei costi per le nuove tecnologie regge e la gente ci crede e corre ad indebitarsi come ha fatto per anni io credo che vada lodato il costruttore scaltro...o no?

La gente non si fa queste domande... guarda se c'è il ripostiglio, controlla se gli piace il contesto, quante camere ci sono... vive la sensazione...