In Agenzia una Proposta di Acquisto blocca tutte le altre. E' corretto?

[soreli]

Sono interessata all'acquisto di un appartamento. Lo visitiamo di lunedì e dopo di noi c'è un'altra visita. Il sabato le altre persone interessate fanno una seconda visita ed il lunedì sera firmano una Proposta di Acquisto. Io nel frattempo mi sono documentata circa eventuali Ipoteche o altri problemi. Martedì mattina (quindi poche ore dopo che gli altri avevano fatto la proposta) mi reco in Agenzia per Firmare una Proposta di Acquisto ma l'incaricato mi dice che lui non ne accetta altre. Ho capito che è anche una questione che io sarei stata cliente di un agente e gli altri suoi (che è il responsabile). Ora io mi chiedo come sia possibile che un venditore per scegliere a chi vendere non debba essere in possesso, se ci sono, di più proposte. Per esempio io davo una consistente caparra che a lui serve (sta finendo la casa nuova) e lasciarlo nell'appartamento per i mesi che gli servono. Ritengo una grave scorrettezza dell'Agenzia soprattutto nei confronti del loro CLIENTE VENDITORE che di fatto non sa che ci sono altre proposte, magari per lui più favorevoli. Mi chiedo anche cosa io posso fare in questo caso. Vi ringrazio per l'aiuto che vorrete darmi.

 

[pensoperme]

Il mediatore può agire come vuole, a sua discrezione, evidentemente ha in mano una proposta che ritiene valida e gli fa fare il naturale corso; eticamente ritengo che sia molto corretto codesto agente, dovevi deciderti prima. Se la trattativa in essere non dovesse andare in porto potrai farti avanti tu. Al contrario, pur essendo legittimo, non ritengo corretto chi prende più proposte contemporaneamente, a meno che non sia mandatario, per mantenere un equilibrio di trattamento tra venditore e acquirenti potenziali. D'altronde, vuoi fare un asta con gli altri compratori? Troppo facile discutere sui diritti altrui quando ci danneggiano, se eri tu nei panni del proponente più deciso cosa penseresti?

 

[roberto.spalti]

Sarebbe scorretto prendere più proposte sullo stesso immobile invece di portare avanti una trattativa alla volta, inoltre così facendo (più proposte) si comporterebbe da mandatario del venditore (curerebbe solamente il suo interesse) perdendo il diritto alla provvigione da parte acquirente.

Augurati che la trattativa non vada in porto per qualche motivo ese accade compra la casa; se invece l'agente vende la casa al primo proponente tientelo stretto e incaricalo di trovarti casa perché hai di fronte una persona seria che fa dell'etica una filosofia di lavoro.

Considera anche un esempio:
Tizio fa offerta a 100.000 con caparra di 10.000
Te fai offerta a 101.000 con caparra di 50.000
L'agente chiama tizio che fa un'offerta a 105.000 con 50.000 di caparra
L'agente richiama te che a quel punto fai un'offerta a 110.000
E così via finché uno dei due non molla e poniamo che sia Tizio
Il venditore (che più o meno avrà questa faccia ) pagherà il suo x% di provvigione per la mediazione
Tu pagherai il tuo X% di provvigione per cosa? Mediazione (direi di no)

Pensa a parti invertite, se tu avessi fatto proposta e poi si fosse presentato tizio per farne un'altra.
Forse il tuo post sarebbe stato di tono diverso.
meditate gente, meditate.
Su chi media e su chi vende.

Per il collega e

 

[studiopci]

Concordo, il collega si è comportato in maniera correttissima ( Fulgido esempio di professionalità ) e non c'entra niente che fosse o meno suo cliente, se avesse agito in maniera diversa avrebbe di fatto creato un asta al rialzo.
Spero e ti consiglio di non pensare di intervenire o fare intervenire direttamente con il venditore, si creerebbe solo un guazzabuglio. A volte si arriva secondi e può anche succedere che gli ultimi saranno i primi.

 

[soreli]

Grazie per le vs. risposte! Ho capito la lezione. Ma io veramente, se dovessi trovarmi a vendere una casa, avrei piacere di vedere più proposte, per esempio raccolte nel giro di una settimana, e poter così serenamente valutare, perchè molte volte non è solo il prezzo finale che fa la differenza ma anche le modalità o i tempi. Io non avevo nessuna esperienza nel campo e la mia perplessità (e sorpresa) è evidentemente dovuta alla non conoscenza delle regole (e ora in questo forum cercherò di rimediare!).

 

[studiopci]

Non e' una lezione, non siamo professori,ma solo la condivisione di esperienze utili per tutti.

 

[pensoperme]

Se vorrai avere un trattamento del genere dovrai dare mandato e quindi avere un rapporto proprietario-mandatario, o rivolgerti a agenzie immobiliari meno "etiche" e meno equilibrate. Io come acquirente posso accettare di avere a che fare con un mandatario o con un agente immobiliare come quello che hai incontrato in questo frangente, gli agenti immobiliari che fanno le aste, dovrebbero dirmelo prima, e io li saluterei educatamente cancellando il loro numero di telefono.

 

[Graf]

Pluralità di proposte raccolte in pochi giorni per uno stesso immobile?
Io la penso in questo modo, se avete la pazienza di leggere.

E' meglio sapere come comportarsi, in modo opportuno, se il caso dovesse verificarsi, imparando a sgarbugliare la matassa, pur conservando lealtà e correttezza nei rapporti con tutti le parti in gioco.
Quindi la discussione, pur conservando un suo alone di astrattezza, cade, direi, come il cacio sui maccheroni.
Se riceve, ipotizziamo, 3 proposte d’acquisto di un immobile in uno stesso giorno, l’agente immobiliare non ha, probabilmente, nemmeno il tempo di ritirare la casa dal mercato e sospendere la trattativa, dopo aver ricevuto la prima adeguata proposta.
Perché, subito dopo averla ritirata dal primo proponente, squilla il telefono di un altro cliente che propone, per la stessa casa, un 10% in più del primo che si era, invero, tenuto piuttosto basso nella sua offerta.
“ Bene - risponde il mediatore al telefono - venga a formalizzare la sua offerta in agenzia. Le va bene verso le dodici e mezzo?”

Stop!
Fermiamo per un attimo il film della scena. E domandiamoci: ha fatto bene l’agente immobiliare ad accettare una seconda offerta sull’immobile in questione, nonostante l’esistenza di una proposta scritta precedente?
Secondo alcuni, no!
Dicono costoro: l’educazione, la correttezza e l’ irreprensibilità dei comportamenti esigono che, una volta che è stata raccolta un’offerta adeguata – su valutazione del mediatore – le altre offerte vadano respinte o, almeno, tenute spese in attesa dell’esito della prima, e vada presentata al giudizio del proprietario solo la prima.
Ma ribattono altri “è proprio così che si rispetta e si tutelano gli interessi di tutti?”
L’argomento è delicato, non proprio di lana caprina e tocca nel vivo, l’essenza stessa del concetto di mediazione.


Approfondiamo la questione esaminando l’azione fotogramma per fotogramma:

Ore 10: il signor Trequattrini firma, davanti all’agente immobiliare rag. Provvigionato, la sua proposta d’acquisto irrevocabile, offrendo 70 euro per l’acquisto di un immobile che aveva una richiesta di prezzo iniziale di 100 euro.
La casa, luminosa, estesa 115 mq, spaziosa ma completamente da ristrutturare, vale sicuramente di più, anche secondo la valutazione professionale del serio e competente rag. Provvigionato, un mediatore di successo, con tutte le carte il regola, da 15 anni sulla piazza.
Ma la crisi economica in atto, il depotenziamento di tutti i valori immobiliari della zona urbanistica, la nascita, a quattro passi della casa, di un equivoco “centro sociale”, hanno notevolmente peggiorato l’attrattiva commerciale dell’immobile in questione.
Cinque mesi! Cinque mesi di silenzio assoluto!
La casa, messa in vendita dall’agenzia da cinque mesi, finalmente raccoglie una proposta d’acquisto! La prima!
Il prezzo offerto è del 30% più basso da quello richiesto, ma il rag. Provvigionato è fiducioso che venga accettato dal venditore e addirittura con un certo sollievo, - ultimamente era sembrato molto impaziente - perché egli si deve trasferire in un'altra regione d’ Italia per motivi di lavoro.
“Bene – pensa il rag. Provvigionato – il signor Capodicasa sarà sicuramente contento di questa proposta d’acquisto che rompe il ghiaccio di una situazione che si era incancrenita e quasi fossilizzata.
L’ angustia di non poter vendere il suo immobile, se non quasi regalandolo, il signor Capodicasa non ce l’ha più. Possiamo precedere finalmente alla vendita e finalmente mi libererò di questo immobile che fino a questa mattina rappresentava una palla al piede. Adesso gli telefono subito per dargli la bella notizia”.
Ma il rag. Provvigionato – Viggio per gli amici – non fa nemmeno in tempo a prendere la cornetta del telefono fisso che fa bella mostra di sé sulla scrivania e che fornisce la curiosa impressione di somigliare ad un elefante, che, il suo cellulare, ultimissimo modello, che ha nella tasca della giacca, inizia a suonare la solfa del Minuetto di Boccherini.
Sorpresa! Doppia libidine!
Un altro aspirante compratore, il dott. Quattrosoldi, vuole procedere ad una congrua offerta a favore dello stesso appartamento del signor Capodicasa. E che offertona! Ben 80 euro!
Pensa il rag. Provvigionato:
“Benissimo il dott. Quattrosoldi sembra proprio ben disposto. Guarda un po! Nn ci posso credere…Sogno o son desto? 158 giorni senza uno straccio d’ offerta, per quella catapecchia – si diciamolo! una vera catapecchia quella casa del signor Capodicasa - e nel 159° giorno, in dieci minuti, ne ho raccolte ben due!

Ma che giornata è oggi? Noooo! Venerdì 17!
Ma va là, chi ha detto il 17 porta sfortuna è, perlomeno, un *******ne!

“Bene, dott. Quattrosoldi, non si preoccupi ho tutti i documenti e le visure qui in ufficio, allora ci vediamo qui da me, le va bene alle dodici e trenta di oggi?”
Ok. Anche questa è fatta.

Bene!
Riprendiamo la proiezione del film della storia, adesso.

Ora 12.30.
Il ragionier Viggio – ormai siamo diventati amici – raccoglie la proposta d’acquisto del dott. Quattrosoldi che offre, nero su bianco, 80 euro per la casa del signor Capodicasa.
Saluti di prammatica e anche questa è fatta!
Due proposte in due ore! “E che sono diventato Mandrake?” pensa di sé, un po’ scherzando, l’euforico ragionier Viggio. Che comincia a conteggiare mentalmente la propria provvigione…

Poi, impostasi la calma, ritrova la consueta lucidità e, allora, pensa e riflette:” ho qui due proposte per la medesima casa; una di 70 euro ricevuta alle 10 di questa mattina e una di 80 ricevuta alla 12 e 30.
Questa sera mi devo incontrare con il proprietario Capodicasa. Come mi devo comportare?
Devo dare priorità al concetto di antecedenza temporale, oppure al principio della misura dell’offerta che appare più congrua, rispetto al prezzo richiesto dalla parte venditrice?

Nella prima ipotesi favorirei la parte compratrice a dispetto di quella venditrice, - c’è un’offerta maggiore - nel secondo caso favorirei la parte venditrice INSIEME a quella compratrice. Nel secondo caso renderei soddisfatti ambedue le parti, nel primo caso favorirei la parte che acquista ma NEGHEREI, quindi SOTTRARREI ingiustamente al venditore sicuramente una parte della somma.
Può giustificare una breve priorità temporale a vantaggio di una parte una perdita economica secca a svantaggio del soggetto venditore? In questo modo non sarei, forse, un mediatore infedele che non si è attivato nel modo giusto per garantire soddisfazione ad entrambi le parti attive dell’affare?”

Mentre il meditabondo rag. Provvigionato era assorto in questi interrogativi etici che vanno a colpire direttamente, fino a ferirla e a farla sanguinare, la “carne” della mediazione immobiliare, squilla di nuovo il telefonino con la solita solfa del Minuetto di Boccherini. Il rag. Viggio torna in sé e risponde: Toh, era l’ingegner Cinquelire che aveva intenzione di fare immediatamente un offerta di ben 90 euro per l’immobile del signor Capodicasa. Ancora? Ancora! Ma perché? Perchè?
Ma oggi…Venerdì 17, tre proposte nel giro tre ore……
Il nostro amico mediatore è confuso…Fuori centro.

La sua mente vacilla, ondeggia, dubita – “ non sarà mica GianGastone, il suo caro amico toscano che gli sta facendo uno scherzo dei suoi - ma è impossibile! Due proposte sono state firmate nero su bianco e i soggetti non conoscono GianGastone” – ma, dopo qualche secondo, comincia a capire. Il cervello si mette in moto come una centrifuga. Comincia a girare… C’è qualcosa che non gli quadra.
C’è un particolare che non torna, un tassello decisivo che il mediatore ha visto ma non ricorda…che non riesce ad inserire nel giusto posto del disegno complessivo della situazione.
Ma quel’è questo particolare che gli renderà comprensibile questa situazione così confusa, così inverosimile?
Riflette il nostro mediatore:
“Tre proposte d’acquisto in tre ore per quella catapec…ehm casa del signor Capodicasa, un’abitazione che nessuno voleva, l’ho proposta a cani e porci per cinque mesi ma niente, solo rifiuti, solo smorfie di disprezzo….”
“ E oggi, invece, tre di quegli innumerevoli visitatori critici ed insultanti si sono messi educatamente “in fila” e hanno, tutti, fatto le loro brave proposte, per di più, di valore progressivo prima 70, poi 80, infine 90 euro.
MA COSA E' QUEL PARTICOLARE CHE MI SFUGGE? Sono convinto di averlo già visto, oggi, da qualche parte. Ma cos'è?. COS'E'?

Ho deciso: presenterò correttamente al signor Capodicasa tutte e tre le proposte e deciderà lui quale accettare. E telefonerò a tutti e tre i proponenti per avvertirli reciprocamente delle altre proposte in campo, raccolte tutte nello stesso giorno.”
“ Si farò così, ora mi sento meglio, sono in pace con la mia coscienza; ho deciso per il meglio così rispetterò i diritti e gli interessi di tutti gli attori dell’affare.
Anzi, già che ci sono, mi porto avanti col lavoro.
Telefono subito al signor Trequattrini che fa il redattore nella “Cronaca Cittadina del più importante quotidiano della nostra città “Lo Specchio del Giorno”
Adesso trovo il numero di telefono, a quest’ora starà già in redazione…
Ma…aspetta, sì aspetta, cavolo ci sono. Ci Sono!
Ci SONO! HO CAPITO!!!
L'ho avuto sempre davanti agli occhi, IL PARTICOLARE, Lo guardavo ma non lo vedevo!
Il giornale, dov’è il giornale di oggi, dov’è la copia dello Specchio del Giorno” di oggi?“
Il rag. Viggio, immobile nella stanza del suo ufficio, chiusi gli occhi, con le mani avanti, stava riavvolgendo vertiginosamente la pellicola del film della sua giornata ed era ritornato indietro nel tempo di qualche ora….

Ecco ci siamo, fermiamoci qui: proiettiamo il film da questa scena.
Ore 8.00 di Venerdi 17.
Il rag. Pasquale Provvigionato, noto e benestante agente immobiliare di zona, esce di casa dopo aver salutato la sua cara mamma.
Egli infatti, 38 anni, agente immobiliare da 15, è sociologisticamente ancora a “carico” di mammà e papà, non è ancora sposato e i genitori gli preparano la cena quando torna a casa la sera e la mamma, ogni settimana gli stira, scrupolosamente, le mutande e le camicie.
Secondo una visione politica d’accatto e secondo certi programmi televisivi e cinematografici in sedicesimo è perfettamente inquadrabile nella categoria giovanilistica dei bamboccioni.
Ore 8.10 il nostro agente immobiliare, immaturo e bamboccione, entra nel bar “Da Andreatti - cornetti caldi appena fatti” dove ogni giorno consuma la sua colazione e fa il filo alla cassiera che è bona.
Poi, mentre sorseggia il suo succo di frutta alla pera, distrattamente butta lo sguardo alle notizie riportate dal quotidiano della città “Lo Specchio del Giorno”
Le solite cose. Le solite lite della Casta. Ma chi ci crede più…
Le solite rapine, i soliti incidenti stradali mortali, i soliti morti per droga…gioventù bruciata…
Il sindaco che vuole ripulire la città, nuovi cassonetti sono in arrivo per la raccolta differenziata. Una nuova disciplina per i Vigili Urbani, un nuovo orario per l’inizio dei saldi…La giunta comunale ha deliberato ieri, causa problemi con lo spaccio di droga, che i Centri sociali saranno chiu…

Poi…poi… è arrivata LEI, la Susanna, la “fiamma” del nostro Viggio…
Gli occhi del nostro agente immobiliare non sono stati che per lei…
Insomma…un amore a prima vista, un colpo di fulmine.
Un'altra scena. Il film acquisiva un sapore romantico, si colorava di rosa…
Un attimo, please! Aspetta! Aspetta!
Torniamo indietro con la moviola, per piacere.
Ecco, fermiamo la pellicola del film sul quel fotogramma, sì proprio quello, quello che precede l’arrivo della Susanna che poi cambia, visibilmente, tutta la prospettiva.
Cosa leggi lì?…Sì su quel fotogramma…prendi la lente d’ingrandimento…
Il rag. Viggio prova, con uno sforza di memoria, a fissare quell’istante… fermato in quel fotogramma della sua mente…
“ Dunque, sto leggendo che ”la giunta comunale ha deliberato ieri, causa problemi con lo spaccio di droga, che i Centri sociali saranno chiu…”

SARANNO CHIUSI!
I CENTRI SOCIALI SARANNO CHIUSI!

L’articolo del giornale è firmato da G. Trequattrini. E lui!

Ecco il particolare che mi mancava. Il tassello che mi perseguitava!
L' ho avuto sempre presente davanti agli occhi ma non lo vedevo…non lo percepivo. Non coglievo, non comprendevo…
Cieco. ERO CIECO!
Adesso capisco tutto, il disegno della situazione è chiaro.
Il Sindaco ha deciso di chiudere i Centri sociali che spacciano droga.
La casa di Capodicasa è di fronte ad uno di questi centri sociali… Frastuono, droga…Nessuno la voleva, soprattutto per questo motivo…”

“Furbo il giornalista Trequattrini! Ha scritto la notizia, ergo, resosi conto che quella casa che aveva visitato con me, senza il centro sociale poteva aumentare di valore, fiutandolo, subito si è fiondato sull’affare.
Cavolo, voleva prendere il proprietario in contropiede. Dargli una solenne fregatura.
E io che approvavo, io che ero pure contento della sua offerta.
Oggi, stamattina, quando è venuto a firmare, non ha detto niente. Bocca cucita. E ti credo!
Voleva acquisire a 70 quello che, fra qualche settimana, potrebbe valere anche 120 - 130 euro, una volta bonificata l’area da droga e spacciatori”

“E poi vi raccomando, sia il dottor Quattrosoldi, che l’ingegner Cinquelire.
Altri due che “sanno”!
L’uno funzionario amministrativo nell’ Ufficio del sindaco, l’altro ingegnere all’ Agenzia del territorio.
Altri due furbetti che aveva fiutato l’affare.
Povero signor Capodicasa!
Lui non legge i giornale e non sa usare internet.
Poteva essere ingannato con tutte le scarpe!
E con la mia beota complicità, per giunta!”
Venerdì 17 sarebbe tornato ad essere un giorno jellato!

“Ho deciso: sono o non sono il rag. Pasquale Provvigionato?
Sono o non sono, un agente immobiliare onesto e corretto?
Ho, o non ho, un nome e una reputazione da difendere?
Sono o non sono obbligato a fornire alle parti tutte le informazioni di mia conoscenza che siano utili alla conclusione dell’affare?”

“Bene. Faro così.
Questa sera porterò al signor Capodicasa le tre offerte d’acquisto dei “signori” che oggi hanno scalpitato per prenotarsi la casa.
Gliele farò leggere e poi lo consiglierò di strapparle.
Lo renderò edotto della nuova situazione.
La sua casa, da ora, varrà molto di più. Non è più una catapecchia.
Sarà un mio punto d’onore venderla al suo GIUSTO prezzo di mercato.


P.S. Un consiglio per tutti i mediatori di Immobilio.
Siate sempre aggiornati su quello che succede in città.
Nella vostra città.

 

[roberto.spalti]

obbiettivamente non ho letto tutto il film, ma c'è una semplice soluzione perfettamente legale.

Il Rag. Provvigionato mette insieme le tre proposte e dice ai proponenti: "Sig.ri siete in tre e io non me la sento di rifiutare o sospendere le proposte, dato che non agisco da mediatore la provvigione che mi dovete è =0"
Poi va da Capodicasa e gli dice: "caro amico io ho lavorato come un mulo e qui c'è il risultato del lavoro, poiché ho agito solo nel tuo interesse la provvigione è 4%"
Tutti contenti, tutti amici, nel pieno rispetto della Legge e della deontologia professionale

Non puoi però pretendere la provvigione da entrambi, perché non mi dire che hai mediato.

 

[Bagudi]

Credo che sia un'ottima soluzione !!!

Silvana