In Italia per stimare un immobile non interpelli l'agente immobiliare in modo formale ed ufficiale

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Purtroppo sappiamo che la Banca d'Italia non ritiene valide le perizie degli Agenti Immobiliari anche se iscritti nel Ruolo Periti ed Esperti.
Infatti un Agente Immobiliare iscritto da almeno 3 anni all'ex Ruolo Camerale può chiedere di essere incluso per titoli al Ruolo Periti ed Esperti della CCIAA di residenza, ma sarà iscritto nella sub categoria " Stime e Valutazioni".
E' certo che un Agente Immobiliare a seguito della propria incessante attività quotidiana e' più competente di altri nell’ individuazione del giusto valore medio di mercato, in pratica del prezzo certo di realizzo in quel momento di quell'immobile posto in quella determinata zona.
Difatti gli Agente Immobiliare, tenendo conto della propria esperienza professionale, facendo tesoro della possibilità quotidiana di auscultare i battiti del “cuore” del mercato immobiliare e di studiare, da vicino, i comportamenti dei clienti, dispone della facoltà di dare una mano decisiva a farci capire il reale valore di mercato di un appartamento, di una villa, di un box, di un'azienda....
Ma la legge italiana perché non riconosce giuridicamente la naturale e sicura professionalità di un Agente Immobiliare come valutatore esperto?
Perché non l'equipara in tutto e per tutto, nella sfera dell'estimo, ai geometri e agli architetti?
Questo è un vecchio problema che si trascina da tempo immemorabile che, prima o poi, bisognerebbe chiarire, affrontare e risolvere una volta per tutte.

 

[Formatore Agenti]

La norma UNI 11558/2014 definisce i requisiti di conoscenza, abilità e competenza del valutatore immobiliare allo scopo di meglio determinare il valore degli immobili.
Il valutatore, deve possedere le competenze necessarie ad effettuare la valutazione in modo appropriato, sia nella tecnica di rilevazione dei dati e nell’applicazione dei procedimenti di stima, sia nell’audit immobiliare e nel riesame dei rapporti di valutazione.
(N.B. per audit si intende un processo sistematico, indipendente e documentato per ottenere evidenze)
Tra le competenze specifiche richieste a questa figura professionale, che deve aver maturato un’esperienza nel settore di almeno tre anni, rientrano le conoscenze in estimo, principi di economia e mercati immobiliari, sistema catastale, fiscalità immobiliare, certificazione ambientale e, più in generale, competenze in diritto urbanistico, matematica finanziaria, statistica, scienza e tecnica delle costruzioni.
A livello nazionale, i valutatori immobiliari possono essere professionisti iscritti ad albi o registri (architetti, ingegneri, geometri, periti industriali, agronomi), società di valutazione immobiliare, agenti immobiliari, periti esperti iscritti presso le Camere di Commercio, studi associati di professionisti.
Tutto ciò premesso sembrerebbe quindi che l'agente immobiliare sia una delle persone più qualificate per fare le stime immobiliari e invece L’associazione bancaria italiana (ABI) ritiene che un perito che deve valutare un immobile al fine di un ottenimento di un mutuo da una banca non deve agire in conflitto di interesse. Pertanto l’agente immobiliare che abbia svolto attività di intermediazione immobiliare sull'immobile oggetto della valutazione non sia un perito idoneo alla valutazione di immobili al fine delle perizie creditizie poiché agisce in conflitto di interesse e quindi non opera in totale autonomia ed indipendenza, venendo meno quindi ai requisiti etici. (rif. R.2.2.3 “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” 14/12/2015)

 

[Bagudi]

Una delle peggiori schifezze fatte nei confronti del nostro lavoro.

 

[Bruno2301]

Mi piace il fatto che le banche riconoscano il conflitto di interesse per la valutazione di un immobile (ci può stare di chiamare un agente immobiliare estraneo alla vendita di quell'immobile specifico) e non riconosca il conflitto di interesse nel fatto che le stesse banche aprano agenzie immobiliari per compravendere immobili "di loro interesse"

 

[Bastimento]

Che ci sia un potenziale conflitto di interessa da ambo le parti, AI e Banche, ha ragione Bruno.

Quanto alle regole per la valutazione immobiliare, dopo essere stati edotti dal nostro Garbuio, forse sono da rettificare i requisiti sia nei confronti di AI che di diplomati in genere.

Un conto è una stima, altro una perizia: è molto probabile che un AI affermato sul territorio, sia in grado di stimare con buona approssimazione il prezzo di realizzo di un immobile. Ma una stima è soggettiva, e non necessariamente ripetibile interpellano un altro soggetto, pur rimanendo nel medesimo intorno di valore salvo differenze (si spera) marginali.

Diverso parlare di perizia: qui Garbuio ha ragione. Credo debba essere esplicitato il metodo, il criterio di valutazione dei vari parametri, i riferimenti, ecc: aggiungo pure (cosa che l'amico Garbuio non mi ha mai concesso) dovrebbe essere allegato anche il campo di incertezza entro il quale l'eventuale valore possa posizionarsi.

Per ottenere questo dovrebbe essere standardizzato il metodo ed il criterio, ed i periti autorizzati dovrebbero essere adeguatamente istruiti sul suddetto metodo, sull'andamento del mercato e tutte le altre conoscenze elencate da @Formatore Agenti .

Mi sa che nessuno dei titolati iscritti agli ordini , e tanto meno gli AI, allo stato attuale dei corsi di studi, possiederebbero a priori tali requisiti.

 

[CheCasa!]

All'inizio della mia attività, quando Unicredit voleva ottenere una supremazia in relazione all'erogazione dei mutui, per LTV inferiori all'80% era sufficiente che l'agente immobiliare (all'epoca di Tecnocasa) compilasse una scheda attestante il valore di compravendita del bene.

Ovviamente questa possibilità durò molto poco, per gli abusi che seguirono alla sua introduzione. Così pure fallì il progetto di creazione di un istituto di credito di proprietà condivisa tra un gruppo immobiliare ed un gruppo bancario, finalizzato all'erogazione di mutui immobiliari.

Il conflitto di interessi produsse non pochi problemi...

 

[Formatore Agenti]

Un conto è una stima, altro una perizia: è molto probabile che un AI affermato sul territorio, sia in grado di stimare con buona approssimazione il prezzo di realizzo di un immobile. Ma una stima è soggettiva, e non necessariamente ripetibile interpellano un altro soggetto, pur rimanendo nel medesimo intorno di valore salvo differenze (si spera) marginali.

Ma non sono la stessa cosa? La stima è una perizia, si chiama perizia di stima, o sbaglio?
Uno dei principi fondamentali dell'estimo è l'ordinarietà, quindi una stima non è soggettiva, bensì oggettiva. Il perito(ovvero l'agente immobiliare o architetto o ingegnere o altro) non deve farsi condizionare da pareri personali ma deve determinare il più probabile valore di mercato tale che chiunque altro arriverebbe a determinare lo stesso valore.
Per una buona stima bisogna considerare prima di tutto lo scopo della valutazione, basarsi sulla comparazione di immobili simili compravenduti di recente nella stessa zona, con le stesse caratteristiche con prezzi noti in un mercato segmentato e omogeneo, applicando la previsione considerando la permanenza delle condizioni e soprattutto l'ordinarietà.
Il valore marginale non c'entra niente con l'estimo!

 

[Bastimento]

Ma non sono la stessa cosa?

Dipende: un conto è il significato dato dal vostro linguaggio tecnico-professionale, un conto è l'uso nel linguaggio corrente.
In questa accezione, una stima secondo il Garzanti potrebbe essere una determinazione di un valore non misurato, mediante una valutazione soggettiva:

La perizia invece è definita come 1. indagine tecnica, esame eseguito da un esperto per determinare il valore di un bene, l’autenticità di un’opera d’arte, l’ammontare di un danno ecc.

Premesso questo sarei pronto a scommettere sulla probabilità di due "stime" coincidenti.

Il valore marginale non c'entra niente con l'estimo!

Anche qui non farti deviare dal vizio professionale. Nessuno ha accennato al valore marginale (forse definito in economia): ho scritto che due perizie fatte bene - con metodi omogenei - dovrebbero portare a differenze minime (=marginali): ma per inciso temo sia solo un auspicio

 

[CheCasa!]

Se l'agente immobiliare viene iscritto nel "ruolo" periti esperti... non si capirebbe perchè la sua non possa essere definita una perizia.

La discriminante tra stima "soggettiva" e perizia "oggettiva" non ha molto senso. Sia la stima che la perizia dovrebbero basarsi su dati oggettivi elaborati da professionisti.

Il fatto che sia difficile ottenere due stime significativamente vicine può dipendere sia dai criteri di estimo adottati, sia dalla superficialità del professionista.

Ma lo stesso divario potrebbe presentarsi anche tra due diverse perizie che riguardino il medesimo bene...

 

[Graf]

Ecco, questa differenza tra stima immobiliare e perizia immobiliare mi manda in confusione...Ma non è lo stesso concetto? Non presuppone a stessa procedura operativa?