Incarico e dubbi su: Penale Violazione Esclusiva, Caparra, Rimborso Spese

[Miciogatto]

Salve a tutti, vorrei chiedere il parere di qualche esperto. Sono intenzionato a vendere il mio appartamento e dare incarico di mediazione in esclusiva ad un agente al quale ho deciso di poter dare fiducia.

Prima delle firme, stiamo effettuando, su mia iniziativa, una trattativa sul contenuto del contratto tramite cancellazioni e aggiunte a penna sul modulo prestampato di noto franchisor nazionale.
Ho alcuni dubbi.

N.1 – Rimborso Spese
Manca del tutto il riferimento alla rinuncia al rimborso spese in caso di incarico che non vada a buon fine entro la scadenza (6 mesi). Intendo chiederla, esiste una formula da suggerirmi?

N.2 – Clausola Vessatoria Penale Violazione Esclusiva
La penale indicata in caso di violazione dell'esclusiva è pari alla percentuale provvigionale.
Mi sembra che questa sia da inquadrarsi come clausola vessatoria e sarei intenzionato a farlo presente.
Poi ho pensato: non dico nulla e la lasciamo così. In caso di grandi sorprese, gravi inefficienze o comportamenti dell'agente (che al momento non ritengo affatto probabili, anzi! altrimenti non starei qui a volergli dare l'incarico) mi appello alla clausola vessatoria per rendere nullo il contratto e liberarmene. Una specie di paracadute che uno spera non dover mai usare.

N.3 – Protezione da Caparra Insufficiente a Coprire la Provvigione
Ho segnalato che non vorrei trovarmi nella spiacevole situazione di contratto concluso (proposta accettata dal venditore, cioè il sottoscritto), acquirente che subito dopo si rende inadempiente, caparra confirmatoria che io trattengo ma insufficiente a coprire la mediazione. La proposta dell'agente è stata, ok, aggiungiamo tra le note questa frase:

"la provvigione maturerà e verrà pagata il giorno del preliminare di compravendita"

Lì per lì mi sembrava ok, poi, ripensandoci: ma in fondo la proposta accettata e notificata non diventa già preliminare??? Temo che la formula proposta non mi tuteli in maniera inequivocabile.

Certo, potrei invece far modificare le condizioni di pagamento richiesto e far scrivere "importo minimo della caparra confirmatoria X.000 Euro" ma a quel punto dovrei sforare il classico 5.000 euro (mi pare, dai suoi discorsi, che questo agente lavori così, in genere) e ho paura che questo possa inficiare la fiducia iniziale nei potenziali acquirenti che si vedono una richiesta "fuori standard".

Che ne pensate?

 

[od1n0]

"la provvigione maturerà e verrà pagata il giorno del preliminare di compravendita"



Lì per lì mi sembrava ok, poi, ripensandoci: ma in fondo la proposta accettata e notificata non diventa già preliminare??? Temo che la formula proposta non mi tuteli in maniera inequivocabile.

Certo, potrei invece far modificare le condizioni di pagamento richiesto e far scrivere "importo minimo della caparra confirmatoria X.000 Euro" ma a quel punto dovrei sforare il classico 5.000 euro (mi pare, dai suoi discorsi, che questo agente lavori così, in genere) e ho paura che questo possa inficiare la fiducia iniziale nei potenziali acquirenti che si vedono una richiesta "fuori standard".



Che ne pensate?

Penso che legarla al preliminare di compravendita non ha molto senso rispetto a quello che chiedi dovresti legarla al rogito.
Per quel che riguarda se la proposta e' gia' preliminare dipende da come e' stata formulata bisognerebbe entrare nel merito della proposta.
Non ho capito il discorso dei 5000 euro invece.

 

[Bagudi]

Non credo che accettare il contratto così com'è, e poi cercare di fargli lo sgambetto su una clausola vessatoria, sia un buon inizio di rapporto con il tuo agente immobiliare ....

Penso sia più giusto parlare chiaramente e contrattare le clausole che vorresti modificare.

Per quanto riguarda la caparra confirmatoria di 5.000,00 euro, non credo sia il tuo agente che lavora così, ma il mercato che è totalmente cambiato rispetto a qualche anno fa (quando era normale dare almeno il 20% al compromesso...) e lui si è adeguato.

 

[GuglielmoP]

Allora:

1- Rimborso spese. Potresti adottare due formule, la prima è quella di barrare a penna tale dicitura, aggiungendo magari una frase del tipo "all'accettazione del presente incarico, l'Agente Immobiliare rinuncia a qualsiasi tipo di rimborso delle spese". Oppure "In caso di mancata conclusione del presente incarico, nulla sarà dovuto da parte venditrice al mediatore a titolo di rimborso spese".

2- Clausola Vessatoria: onestamente ho un dubbio che possa ritenersi tale, però lascio la parola a chi è più ferrato di me in merito. Il solo dubbio sulla questione è il seguente: sicuro che il pagamento della provvigione pattuita sia riferito alla violazione dell'esclusiva (in genere in questo caso si chiede un po' meno) e non al vendere a cliente segnalato dall'agenzia?

3- Io non mi proccuperei più di tanto su questo punto. Difatti se la proposta contiene tutti i dati tali per cui essa stessa possa divenir preliminare di compravendita, vorrà dire che in quel medesimo momento l'acquirente dovrà versarti la somma percentuale stabilita in sede di conferimento incarico (in genere un 20% o 30% dell'intero importo).

 

[Miciogatto]

Penso che legarla al preliminare di compravendita non ha molto senso rispetto a quello che chiedi dovresti legarla al rogito.

Questa opzione mi piace, la propongo all'agente.

Non ho capito il discorso dei 5000 euro invece.

Come conferma anche la gentile Bagudi, sembra oggi essere consuetudine allegare assegno di 5.000 euro alle proposte di acquisto. Nel mio caso questo importo sarebbe per me insufficiente (se l'acquirente si dovesse ritirare) a coprire la commissione comunque dovuta al mediatore salvo accordi diversi.

 

[Miciogatto]

Non credo che accettare il contratto così com'è, e poi cercare di fargli lo sgambetto su una clausola vessatoria, sia un buon inizio di rapporto con il tuo agente immobiliare ....

Non è che cercherei di fargli lo sgambetto senza motivo. Ma, se per malaugurata ipotesi ricevessi un pugno in faccia (metaforico), allora, dopo, potrei difendermi con lo sgambetto.

Ad ogni modo sono d'accordo con te: se proprio dovesse succedere il peggio, molto meglio aspettare pazientemente la fine dell'incarico piuttosto che impelagarsi in attese molto piu' lunghe e stressanti di cause e giudizi.

Penso sia più giusto parlare chiaramente e contrattare le clausole che vorresti modificare.

Sono molto d'accordo con te!

 

[od1n0]

Questa opzione mi piace, la propongo all'agente.







Come conferma anche la gentile Bagudi, sembra oggi essere consuetudine allegare assegno di 5.000 euro alle proposte di acquisto. Nel mio caso questo importo sarebbe per me insufficiente (se l'acquirente si dovesse ritirare) a coprire la commissione comunque dovuta al mediatore salvo accordi diversi.

Probabilmente non piacera' a lui.
Quella somma di solito diventa la caparra confirmatoria quando la proposta diventa preliminare (dipende sempre da cosa c'e' scritto sul contratto) e comunque la cifra e' sempre liberamente concordabile dalle parti.Piu' e' alta la caparra confirmatoria maggiore sara' la probabilità che si concluda il rogito.

 

[Miciogatto]

Allora:

1- Rimborso spese. Potresti adottare due formule, la prima è quella di barrare a penna tale dicitura, aggiungendo magari una frase del tipo "all'accettazione del presente incarico, l'Agente Immobiliare rinuncia a qualsiasi tipo di rimborso delle spese". Oppure "In caso di mancata conclusione del presente incarico, nulla sarà dovuto da parte venditrice al mediatore a titolo di rimborso spese".

E' quello che cercavo, grazie!

Allora:

sicuro che il pagamento della provvigione pattuita sia riferito alla violazione dell'esclusiva (in genere in questo caso si chiede un po' meno) e non al vendere a cliente segnalato dall'agenzia?

Si, ho riletto l'articolo e sono sicuro, si riferisce alla violazione dell'esclusiva oppure se io impedisco di fatto la vendita (non fornisco i documenti o l'accesso all'immobile per le visite).
Quello che dici tu, il vendere a cliente segnalato dall'agenzia è regolato in un articolo differente.

Allora:

3- Io non mi proccuperei più di tanto su questo punto. Difatti se la proposta contiene tutti i dati tali per cui essa stessa possa divenir preliminare di compravendita, vorrà dire che in quel medesimo momento l'acquirente dovrà versarti la somma percentuale stabilita in sede di conferimento incarico (in genere un 20% o 30% dell'intero importo).

Sei sicuro? Io sapevo che la proposta accettata diventa essa stessa preliminare (e quindi probabilmente con soli 5.000 euro) e POI si fa una scrittura ripetitiva aggiuntiva. (almeno così dice anche il contratto di incarico che sto contrattando).

 

[od1n0]

Sei sicuro? Io sapevo che la proposta accettata diventa essa stessa preliminare (e quindi probabilmente con soli 5.000 euro) e POI si fa una scrittura ripetitiva aggiuntiva. (almeno così dice anche il contratto di incarico che sto contrattando).

Si e' corretto altrimenti si corre il rischio che la proposta sia nulla.

 

[Bagudi]

Sei sicuro? Io sapevo che la proposta accettata diventa essa stessa preliminare (e quindi probabilmente con soli 5.000 euro) e POI si fa una scrittura ripetitiva aggiuntiva. (almeno così dice anche il contratto di incarico che sto contrattando).

Si tratta di una sentenza della Corte Costituzionale, ma non è un procedimento automatico, tanto è vero che i notai continuano a fare tranquillamente compromessi dopo le proposte (cosa sulla quale, peraltro, io sono completamente d'accordo, soprattutto dopo l'entrata in vigore delle Legge 122/2010 sulla conformità catastale e di conseguenza edilizia...)