Incarico in esclusiva di vendita immobile

[ORTEBAL]

Salve, vorrei un parere sul conferimento d'incarico alla vendita in esclusiva sottoscritto da me;
si tratta di una casa bifamiliare con due garage avuta in successione e dove io ho una quota di proprietà del 50%,
l'altro 50% è di mio fratello. Circa un mese fa ho sottoscritto l'incarico in oggetto concordando un prezzo con l'Agente. Succede che mio fratello non è d'accordo con il prezzo e non intende firmare il documento per cui dobbiamo desistere da questa ipotesi.
E' valido questo accordo anche se firmato da un solo venditore e di conseguenza è applicabile la penalità per il caso di recesso anticipato, oppure questo incarico non ha nessuna validità in quanto non sottoscritto da tutte le parti?
grazie

 

[PyerSilvio]

Salve, vorrei un parere sul conferimento d'incarico alla vendita in esclusiva sottoscritto da me;
si tratta di una casa bifamiliare con due garage avuta in successione e dove io ho una quota di proprietà del 50%,
l'altro 50% è di mio fratello. Circa un mese fa ho sottoscritto l'incarico in oggetto concordando un prezzo con l'Agente. Succede che mio fratello non è d'accordo con il prezzo e non intende firmare il documento per cui dobbiamo desistere da questa ipotesi.
E' valido questo accordo anche se firmato da un solo venditore e di conseguenza è applicabile la penalità per il caso di recesso anticipato, oppure questo incarico non ha nessuna validità in quanto non sottoscritto da tutte le parti?
grazie

In assenza della firma di un avente titolo, l'azione di vendita, non puo' essere espletata dal mediatore.

Se il motivo del dissenso, e' contenuto al prezzo, meglio rivederlo, cercando l'accordo con tuo fratello, raccogliendone la firma.

Cammin facendo, nell'azione di vendita, si potra' rivedere il prezzo al ribasso, raccogliendone la firma ad ogni cambiamento.

In quanto titolare del bene, hai titolo di firma, per ogni disposizione che vorrai effettuare riguardante l'immobile.

Di ciascuna firma ne dovrai rispondere.

 

[ORTEBAL]

a questo prezzo però mio fratello non ne vuol sapere di firmare, quindi l'agenzia ha bloccato la vendita proponendomi una sospensione da firmare...in attesa di modifiche immagino, attesa secondo me inutile perché le cose da come sono non cambieranno!
Non sarebbe meglio a sto punto invalidare il tutto? tieni presente che io ho solamente una quota della proprietà che per quanto tale non definisce un'unico appartamento bensì il 50% di ogni unità e dovessero presentarmi una proposta al prezzo pattuito così come è messo giù l'accordo, dove non è stato specificata la mia parte ma l'intero immobile, essendo posta solo la mia volontà di procedere con la firma per assurdo il prezzo intero si dovrebbe riferire alla mia sola quota o no?
inoltre dovessi firmare questa sospensione cosa produrrebbe la tale? un allungamento della scadenza dell'incarico pari al periodo di fermo oppure tale scadenza avrà comunque effetto il giorno pattuito in origine?

 

[Manzoni Maurizio]

Non devi firmare più nulla, l'incarico dato non può valere per l'intera proprietà.

 

[Bagudi]

O firmano tutti i proprietari o l'incarico non ha validità.

Devi raggiungere prima un accordo con tuo fratello, facendogli capire che, se non raggiungerete questo accordo, puoi adire le vie legali e rivolgerti al giudice, ma che questo, alla fine, porterà un deprezzamento dell'immobile...

Di quanto differisce la cifra che tu accetteresti dalla sua ?

 

[Miciogatto]

tieni presente che io ho solamente una quota della proprietà che per quanto tale non definisce un'unico appartamento bensì il 50% di ogni unità

Non vorrei adesso complicarti le cose ma se siete comproprietari di più unità potreste valutare, prima di ogni cosa, un atto di divisione dal notaio.

Se fattibile alla fine ognuno diventa proprietario al 100% del suo immobile e ne fa quel che vuole. Io ci penserei.

 

[Umberto Granducato]

Io non sono d'accordo....
L'incarico firmato da uno dei comproprietari che s'impegna per l'altro/altri è valido. Non lo è l'accettazione.
Qui c'è una prima sentenza di Cassazione:

IL MANCATO OTTENIMENTO DEL CONSENSO DEGLI ALTRI COMPROPRIETARI

La sentenza della Corte di Cassazione, sezione II, n. 3 del 02 gennaio 2014 ha affrontato un interessante argomento riguardante la vendita di un immobile appartenente a più comproprietari.
Nello specifico, la Cassazione ha trattato il caso di un incarico di vendita conferito ad una agenzia immobiliare da parte di uno solo dei comproprietari.
A seguito dell'attività svolta per reperire un acquirente, l'agenzia immobiliare raccoglieva, in controfferta, una proposta d'acquisto che l'incaricante accettava.
Tuttavia, alla data fissata per il preliminare, la comproprietaria che aveva conferito l'incarico non si presentava, dichiarando di non avere ottenuto il consenso a vendere da parte degli altri comproprietari.
A questo punto l'agenzia immobiliare conveniva in giudizio la venditrice per richiedere il pagamento della penale, prevista nell'incarico, nel caso di rinuncia a vendere.
Pur nella specificità del caso preso in esame, la Suprema Corte esamina nella sua sentenza alcuni aspetti che è bene tenere presente in caso di situazioni analoghe a questa.
Innanzitutto, va da sé che, in presenza di più comproprietari, è sempre opportuno raccogliere l'incarico da tutti gli aventi diritto, pur essendo assolutamente legittimo e valido un incarico di vendere sottoscritto solo da uno o da una parte di essi.
Una considerazione, che emerge dalla lettura delle motivazioni rese, riguarda l'applicazione della penale; l'incarico firmato legittimava la richiesta di una somma a titolo di penale nel caso di rinuncia a vendere ovvero di revoca del suddetto. Il quesito se il mancato ottenimento del consenso degli altri comproprietari possa essere equiparato ad una rinuncia a vendere resta tuttavia senza risposta.
Questo perché l'incaricante, avendo accettato la proposta d'acquisto raccolta dal mediatore, aveva fatto maturare in capo a quest'ultimo il diritto alla provvigione, in quanto, con la conclusione del contratto era sorto "tra le parti un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno", escludendo in questo modo qualsiasi pretesa risarcitoria a titolo di penale da parte dell'agenzia immobiliare.
Per riassumere, secondo la Suprema Corte il contratto concluso, ancorché non perfezionatosi con il consenso degli altri comproprietari, fa comunque sorgere in capo all'agente immobiliare il diritto alla provvigione e, contestualmente, legittima il promittente l'acquisto ad agire nei confronti dell'incaricante venditore il quale, accettando la proposta, ha fatto concludere il contratto ex art. 1326 c.c. ma non ha reso possibile il futuro trasferimento della proprietà in quanto non è riuscito ad ottenere la promessa a vendere da parte degli altri comproprietari pro-indiviso.

 

[eldic]

se la cifra che separa tuo fratello dal prezzo che hai concordato con il mediatore, potresti pensare di mettercela tu, se hai fretta di vendere.

in altre parole:tu vuoi farci 100, tuo fratello 110? vendete a 200 e tu tieni 90, tuo fratello 110.
certo che se la differenza è elevata, la vedo dura.

 

[ORTEBAL]

la differenza tra mia e la sua previsione di vendita è considerevole, ca 50.000 euro,
e l'atto notarile per la netta divisione dovendo includere anche altre proprietà e donazioni prima di 1/2 anni non è praticabile, ragion per cui adesso io volevo semplicemente rescindere da questo documento che prevede una vendita che allo stato attuale non potrà mai essere portata a buon fine.Viste le prospettive e l'assenza di qualsiasi proposta accettata, mi può comunque essere richiesta una penale?
inoltre qual'è secondo Voi il motivo per cui mi si chiede di firmare una sospensione? allo stato attuale che senso avrebbe?

 

[Bagudi]

L'incarico firmato da uno dei comproprietari che s'impegna per l'altro/altri è valido.

Spero che adesso sia così.
L'unica causa che ho perso è stata proprio perchè l'incarico era stato firmato da uno solo dei due coniugi, peraltro in comunione dei beni e nonostante nell'incarico ci fosse la clausola che si impegnava anche per il coniuge...