Incarico in esclusiva: pregi e difetti, vantaggi e svantaggi, cosa e come. Discutiamone qui

[Id0]

Come tutte le cose, più occhi vedono meglio di un paio solamente, se poi quel paio è quasi cecato come il mio, stiamo freschi.

Ma a parte le battute, direi che è giunta l'ora di porre in essere una fredda analisi, che speriamo di esser in grado di fare, sull'incarico in esclusiva, com'è, come dovrebbe essere, cosa va e cosa non va.

Quindi, perchè sia utile, necessita di una capacità di astrazione dal proprio modo di lavorare (pur tenendone di conto nell'esporre motivazioni) ma sopratutto di immedesimazione nella controparte: i clienti.

Poi va analizzato come il fenomeno "esclusiva" ha influenzato il mercato, se positivamente o negativamente.

Poi va analizzato come l'incarico in esclusiva ha cambiato il modo di lavorare di chi lo mette in pratica: lo ha agevolato o no? E se sì in cosa?

Quindi, facendo ordine comincerei con queste domande, pregandovi di evitare le solite frasi (professionista, garanzia) che tutti quanti (esclusiva o meno) potremmo dire e che quindi sono inutili ai fini dello "studio".

1) Perchè hai scelto di lavorare con/senza incarico in esclusiva

2) Cosa pensi si aspetti da te il cliente che firma un incarico in esclusiva.

3) Pensi che l'esclusiva sia stato un vantaggio per la categoria?

4) Se sì, quali tra questi punti sono migliorati nel lavoro (per la categoria non per il singolo)?

a) Facilità di acquisizione (portafoglio immobili)

a) Serietà nei rapporti

a) Garanzia di incasso

a) Facilità nelle trattative

5) Pensi che l'indicazione del prezzo minimo (dove tu riscuoti alla presentazione di una proposta conforme) o l'indicazione della metodologia di pagamento ti aiutino a rimanere neutrale o no? Perchè?

6) Pensi che l'esclusiva convenga ai proprietari? Perchè?

7) Pensi ch el'esclusiva convenga ai compratori? Perchè?

8) ritieni che l'esclusiva sia adatta ad ogni mercato? Perchè?

Ecco sono anche troppe per ora... vediamo cosa succede.

 

[roberto.spalti]

Re: Incarico in esclusiva: pregi e difetti, vantaggi e svantaggi, cosa e come. Disuctiamone qui.

Quante domande speriamo di rispondere bene
1) Perchè hai scelto di lavorare con/senza incarico in esclusiva
Dopo aver lavorato per anni con l'esclusiva per un franchising ho scelto di lavorare senza dato che non ritengo che l'esclusiva tuteli nessuno (agenzia compresa).

2) Cosa pensi si aspetti da te il cliente che firma un incarico in esclusiva.
Che la casa venga venduta velocemente al prezzo richiesto

3) Pensi che l'esclusiva sia stato un vantaggio per la categoria?
Lo sarebbe se ci fosse una collaborazione fra agenzie ma allo stato attuale non serve

4) Se sì, quali tra questi punti sono migliorati nel lavoro (per la categoria non per il singolo)?
a) Facilità di acquisizione (portafoglio immobili) b) Serietà nei rapporti c) Garanzia di incasso d) Facilità nelle trattative
Penso che nessuno di questi aspetti è migliorato in particolar misura.

5) Pensi che l'indicazione del prezzo minimo (dove tu riscuoti alla presentazione di una proposta conforme) o l'indicazione della metodologia di pagamento ti aiutino a rimanere neutrale o no? Perchè?
La metodologia di pagamento non è un ostacolo alle trattative, il prezzo minimo prevede una vendita e non una mediazione.

6) Pensi che l'esclusiva convenga ai proprietari? Perchè?
L'esclusiva può convenire al proprietario perché ha di fronte un unico interlocutore con cui, si presuppone, ha un rapporto di fiducia; al contrario si trova davanti casa la processione di agenzie che portano clienti e a volte anche lo stesso cliente in momenti diversi.

7) Pensi che l'esclusiva convenga ai compratori? Perchè?
Per lo stesso motivo per cui conviene ai venditori: unico interlocutore, prezzo richiesto univoco, visita una sola volta alla casa; tutti problemi che possono sorgere con gli incarichi multipli.

8) ritieni che l'esclusiva sia adatta ad ogni mercato? Perchè?
L'esclusiva sarebbe adatta ad ogni mercato se tutti lavorassero in esclusiva e ci fosse un portafoglio immobili condiviso (MLS) a cui attingere in maniera trasparente

 

[Roby]

Re: Incarico in esclusiva: pregi e difetti, vantaggi e svantaggi, cosa e come. Disuctiamone qui.

VEdiamo di esporre pacatamente i propri punti di vista.

1) Perchè hai scelto di lavorare con/senza incarico in esclusiva

HO scelto di lavorare in esclusiva da tempo, dopo mille esperineze negative con gli incarichi verbali e le mille promesse volanti di proprietari che poi si affidavano a diverse agenzie e vendevano al primo che si presentava con una proposta d'acquisto per non parlare poi di proposte revocate perchè il giorno dopo arrivava da un'altra agenzia un acquirente migliore.

2) Cosa pensi si aspetti da te il cliente che firma un incarico in esclusiva.

Si aspetta che gli venda l'immobile perchè visto che ho ANCHE IO accettato di lavorare con l'incarico in esclusiva a seguito di una ponderata valutazione dell'immobile.
Si aspetta serietà e competenza e se si è fidato vuol dire che l'ha riconsciuta e si instaura un rapporto di fiducia reciproca che può solo giovare alla compravendita.
Consideriamo questa risposta al di fuori della grande crisi attuale.

3) Pensi che l'esclusiva sia stato un vantaggio per la categoria?

CErto io ritengo sia un vantaggio, l'esclusiva c'è sempre stata, prima come lettera d'incarico ora come vera contrattazione tra AI e venditore.

4) Se sì, quali tra questi punti sono migliorati nel lavoro (per la categoria non per il singolo)?

a) Serietà nei rapporti
a) Facilità nelle trattative

5) Pensi che l'indicazione del prezzo minimo (dove tu riscuoti alla presentazione di una proposta conforme) o l'indicazione della metodologia di pagamento ti aiutino a rimanere neutrale o no? Perchè?

Forse non ho capito bene questo punto al limite mi corregerò, mam io non lavoro con l'indicazione del prezzo minimo, non si lavora più da anni ed è stata una bella lotta arrivare ad avere scritto negli incarichi il divieto di chiedere un prezzo differente da quello pattuito al punto.........
La metodologia di pagamento è essenziale, si indica sempre una buona percentuale di caparra per saldare in contratto per entrambe le parti. SI è Neutrali bisogna mettere daccordo le due parti se una non accetta le condizioni dell'altra non vendiamo e non portiamo a termine il nostro lavoro che è la mediazione l'incontro delle parti, noi diamo consigli ma ovvio che prescindiamo dalla volontà delle parti.

6) Pensi che l'esclusiva convenga ai proprietari? Perchè?

7) Pensi ch el'esclusiva convenga ai compratori? Perchè?

Lo penso fortemente per entrambi, per i motivi sopra elencati, per evitare speculazioni sull'immobile per evitare lotte al rialzo sintomo di poca serietà, per poter lavorare serenamente e professionalmente per un periodo stabilito che io ritengo sempre non debba essere superiore ai 3 mesi, deciderà eventualemente il proprietario se ridarmi fiducia o passare ad altro collega.
L'acquirente si puo solo sentire tutelato sapendo di interloquire con chi si farà suo porta voce delle sue condizioni di acquisto, senza contare il fatto di avere tranquillamente incontri diretti tra le parti in uffiico senza alcun probelma di sorta.

8) ritieni che l'esclusiva sia adatta ad ogni mercato? Perchè?

QUi non capisco che intendi se mercato immobiliare o mercato di lavoro in generale.


HO tentato di non dilungarmi troppo per ogni punto, tanto ci saranno senz'altro rispote che ci porteranno a successivi confronti e approfondimenti.

Per ora un saluto, Roby.

 

[Id0]

Va bene così, Roby, il prolisso sono io, non seguite il mio esempio

Siamo all'inizio del Brain.storming, quindi raccogliamo le idee, la discussione avviene poi.

 

[Sergio Caruso]

Re: Incarico in esclusiva: pregi e difetti, vantaggi e svantaggi, cosa e come. Disuctiamone qui.

1) Perchè hai scelto di lavorare con/senza incarico in esclusiva

Io ho scelto di lavorare con incarichi in esclusiva perché con incarichi verbali ho sempre avuto solo problemi! Certo, c'è scappata anche qualche vendita ma tra mille difficoltà e scontenti da parte dei clienti!

2) Cosa pensi si aspetti da te il cliente che firma un incarico in esclusiva.

Innanzitutto si aspetta serietà! Si aspetta che io mantenga le mie promesse, ovvero, si aspetta che io collabori con le altre Agenzie e così è! Il venditore può in questo modo consegnarmi le chiavi del suo immobile sapendo con certezza che ne sarò responsabile. Il venditore avrà la garanzia del prezzo richiesto che non potrà essere superiore a quello indicato nell'incarico. Avrà la certezza su quanto gli verrà richiesto per la mediazione alla conclusione dell'accordo.

3) Pensi che l'esclusiva sia stato un vantaggio per la categoria?

Ovvio! Dove non esiste una cultura della lealtà nè un disegno di legge che ci tuteli, l'esclusiva è l'unico strumento che ci permette di svolgere il nostro mestiere con una certa garanzia potendo utilizzare senza remore tutti gli strumenti di pubblicità a nostra disposizione.

4) Se sì, quali tra questi punti sono migliorati nel lavoro (per la categoria non per il singolo)?

a) Serietà nei rapporti
a) Facilità nelle trattative
L'incarico in esclusiva evidenzia tra le parti la volontà di serietà nei rapporti! (Purtroppo in un paese di imbroglioni come l'Italia non sempre basta!)

5) Pensi che l'indicazione del prezzo minimo (dove tu riscuoti alla presentazione di una proposta conforme) o l'indicazione della metodologia di pagamento ti aiutino a rimanere neutrale o no? Perchè?

Prezzo minimo??? Non so di cosa parli!!! Sono appena tornato dalla Spagna dove l'AI contratta con il venditore un prezzo "minimo" che riceverà in caso di conclusione dell'affare, poi mette in vendita l'immobile ad un prezzo più alto a sua discrezione e quel che riesce a prendere in più ...buon per lui! Il risultato è evidente, a fronte di una totale inesistenza di trasparenza nelle contrattazioni, il venditore si rende conto che dare incarico di vendita vuol dire ricavare una cifra inferiore rispetto al valore dell'immobile, il compratore sa che acquistando tramite un'AI pagherebbe un prezzo al di sopra del valore di mercato, tutti furiosi verso gli AI !!!
Bene per i promotori che vendono da cantiere ma malissimo per le Agenzie che continuano a chiudere!
Fortunatamente, almeno in questo, possiamo dire di essere molto più trasparenti e, attraverso un incarico scritto, possiamo dimostrare al compratore qual'è il prezzo richiesto dal venditore e svolgere quindi con serenità la nostra attività di mediatori!

6) Pensi che l'esclusiva convenga ai proprietari? Perchè?
Penso di si perché in questo modo permettono all'Agenzia di lavorare alla luce del sole, potendo fornire indicazioni e descrizioni chiare ai possibili compratori, come ad esempio l'utilizzo di cartelli pubblicitari sull'Immobile, comunicare informazioni quali l'indirizzo, il piano, l'esposizione, etc.

7) Pensi ch el'esclusiva convenga ai compratori? Perchè?

Per tante ragioni! Innanzitutto perché possono avere la possibilità di decidere se acquistare o meno l'immobile senza la fretta per paura che un'altra agenzia lo venda per prima! Per essere sicuro che in caso di offerta l'AI lo contatterà! Per essere garantito sulle reali intenzioni di vendita e sul prezzo richiesto. Per non rischiare di perdere tempo per visionare un immobile già visto un'altra agenzia per l'impossibilità di fornirgli indicazioni precise!

8) ritieni che l'esclusiva sia adatta ad ogni mercato? Perchè?

Fai tu!

 

[Id0]

Per prezzo minimo si intende il prezzo di incarico, quando ad esso viene aggiunto la clausola che prevede che in caso di proposta conforme ad esso il venditore o accetta o paga la penale. (non l'odioso supero)

Ho chiarito il punto perchè era effettivamente poco chiaro.

Andiamo avanti, quando il topic resta fermo e non raccoglie altri pareri andremo avanti e cominceremo a sviscerare punto per punto e magari aggiungendone altri.

Io ho molte argomentazioni da esporre, ma bisogna aspettare di avere più punti di vista.

 

[Maurizio Zucchetti]

1) Perchè hai scelto di lavorare con/senza incarico in esclusiva

In realtà non l'ho scelto ..... in effetti baso tutto sul rapporto che si instaura con il venditore (in definitiva anche trattare o no quella specifica casa ). Tratto alcune case (delle quali magari ho anche le chiavi) senza avere nulla di scritto ... la realtà delle cose è che NEI FATTI non dò importanza al "pezzo di carta" (certo, se i clienti se lo aspettano lo riempio), ma al rapporto personale ... quello si che deve essere "esclusivo"!

2) Cosa pensi si aspetti da te il cliente che firma un incarico in esclusiva.

Professionalità e correttezza. Se firma l'incarico è perchè ha già deciso di fidarsi di me come persona che vigilerà perchè tutto venga fatto correttamente. Secondo me il venditore sa benissimo che il firmare l'incarico non gli porterà alcun vantaggio economico perchè, come gli ripeto spesso, "la casa si sceglierà da sola il suo prezzo di mercato", ma gli garantirà l'assistenza di un professionista (che è il motivo per cui mi paga la provvigione! )

3) Pensi che l'esclusiva sia stato un vantaggio per la categoria?

Sono consapevole di essere decisamente atipico e quindi, nonostante le argomentazioni suesposte, visto il modo di lavorare della media degli AI penso che l'incarico in esclusiva sia "una difesa" per la categoria.

4) Se sì, quali tra questi punti sono migliorati nel lavoro (per la categoria non per il singolo)?

Probabilmente la tranquillità nello svolgere il proprio lavoro dovendosi preoccupare SOLO delle difficoltà connesse all'abitazione ed al mercato (che non sono poche! ) senza dover pensare anche a chi tenta di "sfilarti" la casa! Ciò comprende, secondo me, tutti e 4 i punti!

5) Pensi che l'indicazione del prezzo minimo (dove tu riscuoti alla presentazione di una proposta conforme) o l'indicazione della metodologia di pagamento ti aiutino a rimanere neutrale o no? Perchè?

Forse non ho capito la domanda, visto che ritengo il prezzo di incarico (che sappiamo non essere mai il minimo, quanto piuttosto un'indicazione ) un elemento indispensabile nella trattativa! Come potrei lavorare senza sapere l'obiettivo del cliente? La metodologia di pagamento la ritengo ininfluente.

6) Pensi che l'esclusiva convenga ai proprietari? Perchè?

Sì, per il discorso fatto sopra

7) Pensi che l'esclusiva convenga ai compratori? Perchè?

Idem come sopra; sapere che sono l'unico abilitato a condurre le trattative per quella casa gli infonde sicurezza.

8) ritieni che l'esclusiva sia adatta ad ogni mercato? Perchè?

Non necessariamente ... può essere APPLICABILE in ogni mercato, ma dipende dalla serietà dell'AI. Ad esempio, sto trattando la vendita di un capannone commerciale da 2 milioni e mezzo di euro, e non ritenendomi abbastanza presente su quel mercato non ho voluto prendermi la responsabilità di un'esclusiva (e quindi la responsabilità di essere l'UNICO che può venderlo)!

 

[Id0]

Re: Incarico in esclusiva: pregi e difetti, vantaggi e svantaggi

Ripeto, per prezzo minimo non intendo il mero prezzo indicativo che TUTTI prendiamo (se no come facciamo a sapere a quanto lo vuole vendere il proprietario? ) ma quel prezzo indicato nell'incarico come obiettivo che una volta raggiunto da, diritto a una penale a carico del proprietario, a prescindere che accetti o meno la proposta, facciamo un esempio:

tu mi firmi un incarico in esclusiva, nello stesso viene indicato come prezzo di vendita non una cifra indicativa e poi si vedrà cosa succede, ma una cifra ben precisa ed indicata in chiaro, che se raggiunta in una proposta fa scattare la penale in caso di non accettazione.

Quindi tu agente alla mia indicazione di 120 k indicative non mi dici "mettiamo a 120k e poi si vede cosa succede, appena c'è una proposta si vede dove si arriva, ok?" ma mi dici " il prezzo minimo che vuoi è 120k, scriviamolo sull'incarico e se ti porto una proposta a 120k tu mi paghi xxx euro, sia che l'accetti o meno"

 

[osammot]

1) Perchè hai scelto di lavorare con/senza incarico in esclusiva

Secondo me l'incarico dev'essere esclusivo per evitare dissapori e disaccordi. Credo comunque che la maggior parte degli agenti immobiliari esistenti tenti di averel'incarico in esclusiva e solo quando non ci riesce s'accontenta di lavorare anche senza.

2) Cosa pensi si aspetti da te il cliente che firma un incarico in esclusiva.

Rispetto nella trattativa che va portata avanti con serietà, professionalità e correttezza; e il giusto prezzo di mercato.

3) Pensi che l'esclusiva sia stato un vantaggio per la categoria?

E' sicuramente un vantaggio in difesa dell'intera categoria di VERI AGENTI IMMOBILIARI che ti copre le spalle da colleghi scorretti e da concorrenza illegale.

4) Se sì, quali tra questi punti sono migliorati nel lavoro (per la categoria non per il singolo)?

Come ho già detto ti dà la tranquillità, per un certo periodo, di pensare solo alla vendita dell'immobile senza avere la preoccupazione di stare a volgere un lavoro inutile perchè qualcun'altro te lo sfili irregolarmente o illegalmente.

5) Pensi che l'indicazione del prezzo minimo (dove tu riscuoti alla presentazione di una proposta conforme) o l'indicazione della metodologia di pagamento ti aiutino a rimanere neutrale o no? Perchè?

Perchè prezzo minimo? Il prezzo è indicativo in partenza, quello di arrivo si sa a chiusura trattativa.
Come e uand avviene il pagamento per me è ininfluente, anche all'atto, non è un problema.

6) Pensi che l'esclusiva convenga ai proprietari? Perchè?
7) Pensi che l'esclusiva convenga ai compratori? Perchè?

Una risposta a due domande: perchè è segno di correttezza e sicurezza, trasparenza, legalità e serietà.

8) ritieni che l'esclusiva sia adatta ad ogni mercato? Perchè?

Si, perchè in ogni mercato c'è lo spazio necessario per portare avanti le proprie iniziative tendenti ad ottenere il successo necessario ed il giusto compenso, altrimenti si rischia di lavorare solo per la gloria.

 

[lami]

1) Perchè hai scelto di lavorare con/senza incarico in esclusiva

Non è stata una scelta. Quando posso preferisco lavorare in esclusiva ma non succede spesso.

2) Cosa pensi si aspetti da te il cliente che firma un incarico in esclusiva.

Che la vendita venga conclusa in fretta e bene, ma credo che si aspetti la stessa cosa anche se non c'è incarico in esclusica.

3) Pensi che l'esclusiva sia stato un vantaggio per la categoria?

Non del tutto, penso che un vantaggio per la categoria sia valorizzare la figura dell'Agente Immobiliare in modo tale che sia visto come un elemento determinante per la buona riuscita di una compravendita.

4) Se sì, quali tra questi punti sono migliorati nel lavoro (per la categoria non per il singolo)

Garanzia di incasso e maggiore facilità di trattativa, comunque Il vantaggio maggiore è la tranquillità di lavorare e investire tempo e denaro senza preoccuparsi della concorrenza .... sleale....!!

5) Pensi che l'indicazione del prezzo minimo (dove tu riscuoti alla presentazione di una proposta conforme) o l'indicazione della metodologia di pagamento ti aiutino a rimanere neutrale o no? Perchè?

Non è mai stato un problema, cerco sempre e comunque di rimanere neutrale.

6) Pensi che l'esclusiva convenga ai proprietari? Perchè?

In un certo senso si, dovrebbe essere una garanzia, anche se molti agenti lavorano più che correttamente anche "senza" ed altri lavorano scorrettamente anche "con".

7) Pensi ch el'esclusiva convenga ai compratori? Perchè?

Sicuramente si, si evita di correre il rischio di giocare al rialzo tra una agenzia e l'altra per accaparrrarsi l'affare.

8) ritieni che l'esclusiva sia adatta ad ogni mercato? Perchè?

Certo che si, in ogni mercato è giusto che il lavoro venga riconosciuto e compensato. Senza esclusiva c'è sempre il rischio di lavorare senza essere giustamente retribuito.