Indennità avviamento commerciale dopo 12 anni con riduzione canone

[ab.qualcosa]

Più subdolo il problema della insorgenza del diritto di avviamento (i 18 mesi): mi chiedo se la clausola posta non abbia fatto comunque scattare il diritto.

Secondo me l'ha fatta scattare.
Se era quella la volontà mi piacerebbe sapere se c'è un fondamento giuridico.

 

[Bastimento]

Secondo me l'ha fatta scattare.

Qui temo anch'io di si: in assenza di esplicita pattuizione (che potrebbe però configurarsi come clausola contraria alla legge), i 18 mesi sarebbero forse dovuti.

Ma se il nostro è disposto a prorogare, non ci sarebbe questo problema: semmai solo quello sull'ammontare del canone (che direi essere logicamente i 1200 se la riduzione accordata era a tempo determinato)

 

[Rash]

Intanto grazie a tutti!
provo a rispondere nell'ordine ai punti più rilevanti.

1) Illegittimità dell'aumento canone da 1000 a 1200 nel secondo esennio (si dice così?): direi dipende dalla motivazione. Se il canone base fosse stato stabilito in 1200€, ridotto nel primo periodo a 1000€ per tener conto delle difficoltà di avviamento dell'attività, questa formulazione sarebeb stata lecita.

il discorso fatto fu questo, non credo traspaia molto dal contratto, ma in ogni caso di parla di un aumento avvenuto 6 anni fa.

2) la disdetta automatica viola il principio normato che richiede il tacito rinnovo salvo preavviso di 12 mesi: qui la risposta potrebbe essere varia.
L'art. 79 dichiara nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto (e non è qui il caso),
Oppure quando attribuisce al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto (neanche questo applicabile) ,
ovvero gli attribuisce altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge: qui potrebbero forse esserci gli estremi, ma è piuttosto soggettiva l'interpretazione. In fondo si potrebbe affermare che il mancato rinnovo è stato comunicato con 12 anni di anticipo.... altro che 12 mesi.

Già, per questo stesso dubbio ho deciso di postare.

4) Condizioni di rinnovo e 18 mensilità: la risposta è condizionata a quanto consegue rispetto ai punti 1 e 2.
Certo sarebbe stato meglio fosse stato scritto che il canone base assunto era 1200: su questo sarebbe stato applicato L'ISTAT, e su questa base fatta la proroga. In ogni caso nemmeno il conduttore ha comunicato la risoluzione per la fine dei 12 anni: se il contratto è scritto correttamente il locatore dovrebbe prorogare, se lo vuole, a 1200: ma certamente se comunque accetta 1100 o 1040 o 1000, non ha alcun obbligo di corrispondere le 18 mensilità: mi pare che l'inquilino ci stia provando.....

l'inquilino in questione ci sta provando da 12 anni, addirittura proponendomi il nero sempre da me categoricamente rifiutato.

p.s.: Dimenticavo: l'importo del canone per la prossima eventuale proroga dipende anch'esso dalla formulazione del contratto di riduzione fatto in precedenza; se era per un periodo determinato, con scadenza esplicita (es la fine del contratto naturale), non ci piove che si riparte con il canone base del contratto originario: più dubbio se la riduzione a 1040 era a tempo indeterminato.

sì, la riduzione del canone diceva esplicitamente che sarebbe terminata (con data).

l'aumento Istat non lo pagano in moltissimi quindi è una cosa direi...usuale. il contratto dopo il secondo sessennio di è risolto per scadenza naturale quindi ti deve riconsegnare le chiavi e ti la cauzione e ognuno per strada sua.
Se poi volete prorogare ben venga. Guarda in questo momento di cogiuntura economica trovare ancora qcn che paga queste cifre....bacia x terra e tieni a reddito il locale.

A me basta non dovergli dare 18k.

La clausola della disdetta automatica viola il principio normato che richiede il tacito rinnovo salvo preavviso di 12 mesi. Essendo contraria alla norma ritengo che non sia valida e che il contratto debba essere considerato rinnovato.
É altresì possibile che anche l'aumento da 1.000 a 1.200 euro possa considerarsi illegittimo prevedendo la legge per i contratti commerciali il solo aumento Istat nella misura del 75%.

Per non saper nè leggere nè scrivere ti darei pienamente ragione, ma mi rivolsi a professionista, quindi presumo che la clausola sia stata messa in quei termini.

L'aggiornamento Istat, se stabilito in automatico, non necessiterebbe di richiesta specifica per iscritto. Se invece nulla prevedesse il contratto, l'aumento Istat dovrebbe essere calcolato e comunicato al conduttore dal locatore.

già, e glil'ho fatto notare più volte ma per il quieto vivere non ho mai proceduto a scioglimenti.

non è che si capisce tutto bene, ma a tal proposito valgono queste regole =

1)non sei tenuto a fargli riduzioni del canone ultimo, quindi se il conduttore non accetta di continuare il contratto alla stessa cifra con solo aumento istat annuale se ne deve andare senza 18 mensilità di indennità

2)il conduttore non è obbligato ad accettare aumenti del canone, a parte l'istat annuale........quindi, se chiedi un aumento, e se il conduttore non accetta, lui se ne va, ma gli sono dovute le 18 mensilità

quindi le 18 mensilità si evitano non chiedendo aumenti, e allo stesso tempo non sei obbligato a concedere riduzioni

il tuo post è esattamente come il buon senso detterebbe , ma rogne legali possono sempre emergere.

Perchè credeva di essersi messo al riparo da una proroga del contratto.

In realtà non ricordo minimamente il perchè ci sia questa clausola, il professionista che mi scrisse il contratto probabilmente me l'ha venduta come clausola standard.

 

[Rash]

Qui temo anch'io di si: in assenza di esplicita pattuizione (che potrebbe però configurarsi come clausola contraria alla legge), i 18 mesi sarebbero forse dovuti.

Ma se il nostro è disposto a prorogare, non ci sarebbe questo problema: semmai solo quello sull'ammontare del canone (che direi essere logicamente i 1200 se la riduzione accordata era a tempo determinato)

Per me il contratto ovviamente può continuare sia a 1000+istat sia a 1200, gli ho offerto 1100 per arrotondare, ma non lo voglio nè cacciare nè aumentare il canone.

 

[Bastimento]

Per me il contratto ovviamente può continuare sia a 1000+istat sia a 1200, gli ho offerto 1100 per arrotondare, ma non lo voglio nè cacciare nè aumentare il canone.

Mi era chiaro: credo che in queste condizioni sicuramente non gli spetterebbero le 18 mensilità, ma probabile stia anche lui giocando sulla formulazione del contratto.
Ipotizziamo prenda per buona la clausola del mancato rinnovo al 12° anno, e si attacchi ora al diritto all'avviamento: in questo caso credo sareste nelle mani di un giudice. Che se non è del tipo "originale" dovrebbe dedurre che:

O vale la clausola e lui l'ha accettata e non ha niente da rivendicare
O non vale la clausola e il contratto si rinnova alle medesime condizioni, salvo tu pretenda di mandarlo via, cosa che non è nelle tue intenzioni.

 

[ab.qualcosa]

O vale la clausola e lui l'ha accettata e non ha niente da rivendicare

Non sono affatto convinto che sia così.
La clausola al più è equivalente ad una disdetta data dal locatore, e come tale implica il pagamento delle 18 mensilità.

Magari sbaglio, però....
Proviamo và, @Avv Luigi Polidoro, che ne pensi?

 

[Bastimento]

Non sono affatto convinto che sia così.

Lo dicevo: ecco il giudice "originale".....: con quale occhio hai valutato il caso?

 

[ab.qualcosa]

La legge prevede che il contratto si rinnovi automaticamente.
Alternativamente deve essere data disdetta.
Ergo quella, se è valida, è una disdetta.
Dato che il conduttore non ha alcun vantaggio a dare una disdetta con questo anticipo, ma invece ne avrebbe un danno (perdita dell'indennità di avviamento) la clausola dovrebbe essere interpretata come una disdetta da parte del locatore.

 

[Rash]

La legge prevede che il contratto si rinnovi automaticamente.
Alternativamente deve essere data disdetta.
Ergo quella, se è valida, è una disdetta.
Dato che il conduttore non ha alcun vantaggio a dare una disdetta con questo anticipo, ma invece ne avrebbe un danno (perdita dell'indennità di avviamento) la clausola dovrebbe essere interpretata come una disdetta da parte del locatore.

Allora mi sa che sciolgo il contratto per l'istat non versata e tanti saluti :/
certo che razza di clausole fan mettere, pagai pure un sacco di soldi per la stesura di un contratto quanto più standard possibile.

 

[Bastimento]

Dato che il conduttore non ha alcun vantaggio a dare una disdetta con questo anticipo, ma invece ne avrebbe un danno (perdita dell'indennità di avviamento) la clausola dovrebbe essere interpretata come una disdetta da parte del locatore.

Sono ignorante in diritto, e .. pure in rovescio, quindi tutto è possibile.

Ovvio che la clausola è messa dal locatore, e non è certo una disdetta del conduttore.

La mia risposta partiva però da un ragionamento diverso.
Se la si legge come una disdetta, molto anticipata, è chiaro che sia verosimile scatti l'indennità. (questo è il tuo filo logico)
Ma se la si legge come clausola contrattuale a priori, i casi sarebbero due:
- è nulla la clausola, perchè contro legge, ed allora non esiste nemmeno la conseguente interruzione del contratto, non è stata data disdetta e quindi non ci sono pretese di indennità.
- la clausola contrattuale è valida, non illegittima, ed allora accettata e sottoscritta dal conduttore: perchè pretende allora la indennità?

... ma come è difficile intendersi ....