Info su abuso riscontrato a seguito perizia per mutuo

[tanzaro]

Salve a tutti,
mi trovo nella seguente situzione: sto acquistando un villino (zona castelli romani) composto da piano terra + soffitta + cantina. Alla visita del perito per l'erogazione del mutuo lo stesso ha rilevato che in soffitta l'altezza al colmo è di H 2,36 m ,mentre dalla planimetria catastale e da progetto presentato al comune risulta H 2,20 m quindi mi ha comunicato che questo è un abuso +16 cm. Il resto è tutto conforme alla planimetria a parte i rivestimenti e il bagno presente in soffitta e in cantina. Secondo voi come posso far sanare i 16 cm? Mi sono impegnato economicamente per l'aquisto e purtroppo questa differenza di altezza mi è sfuggita e non mi è stata comunicata nè dall'AI nè dal costruttore. Quello che vorrei capire e se in caso di acquisto e rivolgendomi ad un professionista posso regolarizzare la situazione o dovrò convivere con questa irregolarità.L'agibilità è stata richiesta al comune e sono passati + 60 giorni , è possibile che il comune non si è accorto dell'irregolarità?Grazie a tutti voi per gli utili consigli.

 

[ledzeppelin]

il problema non è solo quello!! anche i due bagni in cantina e in soffitta sono abusivi e ti creeranno dei problemi quando dovrai rivendere l'immobile. non fidarti delle piantine ma controlla se sul progetto depositato in comune sono previsti i 2 bagni ( sicuramente no!!) . conosco la zona dei castelli ed è pieno di immobili costruiti in questo modo , con le cucine ed i bagni in cantina ed in soffitta , ma non presenti sulla licenza originale. attenzione che l'abuso te lo accolli te!!! in che paese stai comprando?

 

[tanzaro]

Allora da come dici devo interrompere la trattiva o posso far sanare la situzione? Ma se sono tutte così in zona le costruzioni in villini e sono state tutte vendute in passato e si continuano a vendere oggi allora c'è qualcosa che non mi torna. Nel senso la legge non prevede che sia possibile vendere una casa con un abusi però in realtà si continuano a costruire e a vendere. (Tutti sanno sia comuni sia costruttori sia AI sia acquirenti) . Forse è tutto il sistema che è errato e quindi o si va avanti così oppure si blocca tutto il mercato. Vedo che sei un agente imm. e penso che casi di questo genere te ne capitano e per tua esperienza le banche continuano ad erogare mutui e le case si vendono anche con questi abusi ? Grazie

 

[ledzeppelin]

attenzione , è qui che si commette l'errore! il costruttore te la vende regolare perchè tu compri effettivamente un garage , una soffitta o una cantina e sull'atto le parti scriveranno proprio quello! tu acquisti una cantina, se poi ci sono le predisposizioni per farci il bagno o la cucina non certo vengono riportate in atto quindi la successiva responsabilità ricade sulla parte acquirente, perchè il venditore vende regolare , il notaio stipula regolare e sono tutti contenti. quindi le case non vengono vendute con gli abusi !!! te sei liberissimo di comprarlo però devi essere avvisato del problema cui vai incontro. se successivamente si potrà sanare tale situazione tanto meglio però il problema ricade su di te. tutte le nuove costruzioni sono concepite in questa maniera , soprattutto in queste zone , sono tutte belle e funzionali , però effettivamente dovresti pagare per quel che compri e cioè garage o soffitta o cantina che non potrà mai essere a prezzo pieno come ti viene venduto il piano abitabile. e comunque se ci crei bagni e cucine l'abuso resta. informati al comune dove stai acquistando , vai all'aufficio tecnico e verifica la licenza edilizia con un tecnico di tua fiducia , meglio spendere 1000 euro adesso che trovarsi gaui peggiori in futuro. Poi attenzione soprattutto nei castelli romani , è pieno di vincoli che in futuro potrebbero farti bloccare qualunque richiesta di sanatoria.

 

[richy149]

ha rilevato che in soffitta l'altezza al colmo è di H 2,36 m ,mentre dalla planimetria catastale e da progetto presentato al comune risulta H 2,20 m quindi mi ha comunicato che questo è un abuso +16 cm. Il resto è tutto conforme alla planimetria a parte i rivestimenti e il bagno presente in soffitta e in cantina. Secondo voi come posso far sanare i 16 cm?

più del problema dei bagni in soffitta e/o cantina, mi preoccuperei molto di più di questo dato. Perchè, mentre i bagni li posso sempre demolire e ripristinare lo stato dei luoghi come da progetto originario, il problema sono questi 16 cm. in più che comportano ad un aumento di cubatura. Quindi come ti ha consigliato ledzeppelin, affidati al tuo tecnico di fiducia, fai verificare se lo stato dell'immobile corrisponde a quanto autorizzato dal comune e, visto che sai già che non è ok, verifica la loro sanabilità e il costo.

 

[tanzaro]

ma perchè pensate che si possano sempre sanare? se fosse così potrei un pò tranquillizzarmi.

 

[ledzeppelin]

dipende dal piano regolatore del comune dove è ubicato l'immobile , dove si trova?

 

[SALVES]

Il problema di cubatura non esiste in quanto l'altezza da contabilizzare in questo caso per la cubatura non è quella di colmo ma quella di gronda cioè l'altezza dal solaio di calpestio della soffitta fino al livello del suolo a piano terra.

Per questo motivo penso che non sia un abuso in quanto almeno dalle mie parti i sottotetti non abitabili ma accessibili non vengono quotati per effetto della variabilità della pendenza in riferimento al tipo di manto di copertura ed in quanto non fanno cubatura per come detto prima, e perche sono considerati volumi tecnici non soggetti a contabilizzazione.

Adesso non so di preciso cosa è stato reppresentato nel progetto e cosa è stato descritto ma questo è quanto in mia conoscenza.

Ciao salves

 

[tanzaro]

dalla palnimetria risulta un locale soffitta con H220 nella parte più alta, mentre h130 nella parte più bassa.E' correttamente suddiviso in due locali + 1 lavatoio. Adesso dal regolamento edilizio del comune è chiaro che per le soffitte l'H massima deve essere 220, in relatà da misura risulta H236 la max e la min è corretta. Il costruttore mi comunicata che esiste una tolleranza di cantiere del 2% e che devo stare tranquillo. Ma su cosa lo calcola questo 2%? E' possibile che questi 15 cm mi stiano dando un sacco di problemi?Grazie

 

[roberto.spalti]

Senza vedere la documentazione mi viene da essere d'accordo con Salves, il parametro più importante è l'altezza di gronda e dato che l'altezza minima è corretta quello dovrebbe essere giusto.
Comunque se vuoi essere tranquillo fai fare un'ispezione in Comune ad un tecnico di tua fiducia che ti rilascerà una relazione sullo stato di conformità o meno dell'immobile che stai acquistando.