Informazioni su trattativa per immobile non conforme

[Annajenny]

Carissimi, ho trovato la casa dei miei sogni. Purtroppo, ho notato sulla planimetria una difformità (assenza di una finestra che esiste invece nella realtà). Ho chiesto info all'agenzia immobiliare che fa, invece, orecchie da mercante. Continua a dirmi che è tutto ok, etc. La banca non ha problemi a concedermi il mutuo. Poichè l'appartamento mi piace, ho deciso di fare una trattativa e vorrei porvi alcuni quesiti:
1. devo versare una caparra anche al modulo di trattativa per iscritto?
2. come posso tutelarmi se poi al momento del rogito fuoriescono ulteriori difformità (oltre la finestra)?
3. se il proprietario non accetta la mia somma per la trattativa la caparra la perdo comunque e comunque devo versare la provvigione all'agenzia?

Inoltre, per altre vie, ho saputo che tra poco scade il contratto dell'agenzia. Nel caso in cui l'appartamento dovesse essere preso in carico da un'altra agenzia, devo versare la provvigione a tutte e due??
Grazie anticipatamente.

 

[marco tartari]

Per L'ultima domanda non so risponderti.

la regolarizzazione è a carico del proprietario, per eventuali altre irregolarità devi incaricare tu in tecnico che verifichi il tutto assieme a
quello della controparte.

Poi procedi con una proposta di acquisto vincolata alla risoluzione
della difformità in questione, versi
una piccola caparra (es 5000) che
ti sarà restituita in caso di inadempienza.
per la caparra potreste nominare custode l'agenzia stessa.

 

[Luna_]

Per l'ultima domanda se già stai trattando l'immobile con un' agenzia nulla dovrai alla seconda. Inoltre per correttezza il proprietario prima di dare mandato ad un ' altra dato che la prima sta già ricevendo una proposta dovrebbe prima rifiutare la tua proposta. Al rifiuto ti viene restituito l'assegno intestato al venditore ma tenuto in deposito dall'agenzia.

 

[Sim]

Puoi fare tranquillamente un'offerta di acquisto che, solitamente, prevede la consegna dell'immobile conforme a livello catastale e urbanistico. Ciò vuol dire che il proprietario dovrà sanare ogni difformità prima di arrivare al rogito in modo da consegnarti un immobile sano e in regola a livello fiscale e legale. Detto ciò, la caparra che verserai al momento dell'offerta verrà incassata in caso di accettazione e sempre in tal caso l'agenzia avrà diritto alla mediazione. Qualora il proprietario non rispettasse i patti e quindi non sanasse le difformità e di conseguenza l'immobile non è alienabile allora avrai diritto alla restituzione del doppio della caparra, fermo restando che la mediazione dovrai pagarla comunque in quanto l'accordo tra le parti si è concluso.
Hai comunque la possibilità di condizionare tutta l'offerta alla regolarità urbanistica e quindi il contratto si concluderebbe solo dopo che l'immobile verrà aggiornato e non presenterà più difformità: in questo caso la caparra sarà incassata solo al verificarsi della regolarità urbanistica e l'agenzia verrà pagata solo al verificarsi di questa condizione, altrimenti è come se non ci fosse stata offerta. Ovviamente la condizione dovrà avere una scadenza, del tipo che il proprietario dovrà regolarizzare il tutto entro una data specifica altrimenti l'offerta decade.
Se il proprietario cambia agenzia pagherai sempre una sola provvigione fermo restando che se trova un accordo con te il caso non si presenterà.

 

[Annajenny]

Carissimi, non so come ringraziarvi. Siete stati chiarissimi.

 

[Giuseppe Di Massa]

Carissimi, ho trovato la casa dei miei sogni. Purtroppo, ho notato sulla planimetria una difformità (assenza di una finestra che esiste invece nella realtà). Ho chiesto info all'agenzia immobiliare che fa, invece, orecchie da mercante. Continua a dirmi che è tutto ok, etc. La banca non ha problemi a concedermi il mutuo. Poichè l'appartamento mi piace, ho deciso di fare una trattativa e vorrei porvi alcuni quesiti:
1. devo versare una caparra anche al modulo di trattativa per iscritto?
2. come posso tutelarmi se poi al momento del rogito fuoriescono ulteriori difformità (oltre la finestra)?
3. se il proprietario non accetta la mia somma per la trattativa la caparra la perdo comunque e comunque devo versare la provvigione all'agenzia?

Inoltre, per altre vie, ho saputo che tra poco scade il contratto dell'agenzia. Nel caso in cui l'appartamento dovesse essere preso in carico da un'altra agenzia, devo versare la provvigione a tutte e due??
Grazie anticipatamente.

1 si, ma si chiama deposito e non viene dato al proprietario se la proposta non viene accettata
2 devi tutelarti prima
3 se non accetta non versi nulla
In caso di più agenzie loro possono dividersela, ma tu non devi pagarla doppia, però proseguirei con l'agenzia con cui l'hai visto.
Ma...se c'è quella difformità non comprare, oppure prevedi che sia onere del proprietario, precisando che le planimetrie dovranno essere allineate allo stato di fatto (in pratica non deve chiudere la finestra ma farla risultare nelle carte), vincoli con clausola sospensiva la compravendita a questa condizione, così finchè la finestra non compare sulle planimetrie di catasto e Comune non si muovono soldi, neppure quelli per l'agenzia.

 

[CheCasa!]

Dal punto di vista catastale potrebbero non esserci problemi insormontabili. La presenza di una finestra in più o in meno all'interno di una stanza che non ne modifica la destinazione (ad esempio da camera da letto a rispostiglio) non determina variazioni di rendita e quindi non necessita eventualmente dell'adeguamento delle planimetrie catastali.

Il problema è invece legato sia ad eventuali problemi col condominio che di urbanistica. Aggiungere una finestra comporta infatti le modifiche del prospetto che richiedono sia il benestare degli altri proprietari, sia il nullaosta da parte del Comune.

In assenza del titolo abilitativo, regolarizzare la situazione potrebbe anche essere impegnativo (ad esempio se parlassimo di uno stabile in muratura portante, l'apertura della finestra comporterebbe presumibilmente anche la necessità di sistemare la sismica).

Quindi, il mio consiglio è quello di inviare un tecnico di fiducia in comune per verificare la documentazione e gli eventuali tempi legati alla regolarizzazione di un eventuale abuso. Mentre dall'amministratore si dovrà recuperare il verbale con il quale si autorizzava l'apertura della nuova finestra...

 

[Sim]

Il problema è invece legato sia ad eventuali problemi col condominio che di urbanistica.

Qui a Roma sono una rogna non da poco. Sai quanti edifici costruiti differentemente dai progetti e mai regolarizzati? I proprietari delle unità abitative se ne accorgono al momento della vendita

 

[Annajenny]

Ovviamente la condizione dovrà avere una scadenza, del tipo che il proprietario dovrà regolarizzare il tutto entro una data specifica altrimenti l'offerta decade.
Se il proprietario cambia agenzia pagherai sempre una sola provvigione fermo restando che se trova un accordo con te il caso non si presenterà.

Non ho capito, visto che non ho fatto ancora alcuna trattativa, quando scadrà il contratto con l'agenzia potrà contattare direttamente il proprietario senza pagare più l'agenzia??

Inoltre, ho verificato dal vivo che anche l'appartamento al piano superiore presenta questa finestra. Potrebbe essere un errore planimetrico del catasto?

 

[Seya]

l'agenzia la dovrai pagare sia tu che il venditore anche se è scaduto il mandato, perchè è stata lei stessa a mettervi in contatto