c) la consegna anticipata di una somma di denaro, al momento della conclusione del contratto, effettuata dal conduttore al locatore a titolo di caparra confirmatoria, vale a dire un vero e proprio patto accessorio di autotutela, disciplinato dall’art. 1385 cod. civ., che assume la funzione di liquidazione del danno in ipotesi di inadempimento contrattuale (compreso anche un semplice ritardo di pagamento) in capo ad una delle parti.
Tale strumento è un forte deterrente per eventuali inadempimenti contrattuali da parte del conduttore (il 1385 non pone il limite legale delle tre mensilità del deposito cauzionale). Se la somma versata dal conduttore è alta, serve a blindare il contratto che si sta concludendo, in quanto scoraggerà sicuramente l’inquilino a ritardare il pagamento ovvero a diventare moroso.
In caso di inadempimento del conduttore, il locatore ha una facoltà alternativa di scelta: può esercitare il recesso (art. 1385, co. 2), trattenendo la caparra, determinando, con tale scelta, l’estinzione di tutti gli effetti, sia del contratto che dell’inadempimento, con conseguente rinuncia del maggior danno. Se, invece, preferisce ottenere una più cospicua riparazione patrimoniale, può chiedere l’esecuzione coattiva del contratto o la risoluzione giudiziale (art. 1385, co. 3), con la conseguenza che andrà provata l’esistenza e l’entità del pregiudizio che si ritiene aver patito.
