Ipoteca per mutuo e difformità catastali non dichiarate nel compromesso

[Geppetto1234]

Buongiorno a tutti,
avrei una domanda per i più esperti di me, quindi tutti!
Mia sorella ha firmato un compromesso per l'acquisto di un immobile in cui si dichiara:
La parte alienante dichiara e
garantisce di avere la piena proprietà e disponibilità dei locali qui compravenduti e che i
medesimi sonofranchi e liberi da debiti, pesi, vincoli, privilegi, liti in corso, ipoteche e
trascrizioni di pregiudizio. Che successivamente non sono state eseguite, per quanto
riguarda i locali in oggetto opere suscettibili di richiesta di concessione od autorizzazione
anche in sanatoria o di sanzione pecuniaria".
Successivamente un geometra di nostra fiducia ha scoperto che sulla casa esiste un ipoteca a garanzia di mutuo (quindi non dichiarata) ed inoltre manca l'antibagno poiché il bagno da direttamente sulla cucina(non sapevamo fosse obbligatorio) ad in più sono state fatte modifiche ai muri interni che non sono corrispondenti alla documentazione del catasto.
Detto questo proprietari ed agenzia si sono rivelati arroganti e presuntuosi alle nostre richieste di spiegazioni ed hanno dato argomentazioni ambigue e fuorvianti, non hanno dato disponibilità a sistemare le cose al catasto, ed ora non rispondono alle chiamate, mia sorella non ha più fiducia e non vorrebbe più comprare.
La mia domanda è se alla luce di queste cose è possibile chiedere per loro colpa e dichiarazioni false in compromesso la risoluzione del preliminare con restituzione della caparra, infatti ha già versato € 13.000.
Se avete domande chiedete pure, grazie a tutti coloro che si interesseranno.
Ciao!

 

[Bagudi]

La mia domanda è se alla luce di queste cose è possibile chiedere per loro colpa e dichiarazioni false in compromesso la risoluzione del preliminare con restituzione della caparra, infatti ha già versato € 13.000.
Se avete domande chiedete pure, grazie a tutti coloro che si interesseranno.
Ciao!

Assolutamente si.

Per legge una compravendita con abusi edilizi (anche leggeri) non , si può fare, il notaio non stipulerebbe se gli manifestaste la situazione.
Per quanto riguarda invece l'ipoteca derivante dal mutuo non è un problema, perchè basta estinguere il mutuo anche contestualmente al rogito con l'assenso alla cancellazione d'ipoteca della banca.

Se mettono a posto i problemi dell'immobile, non c'è bisogno di ritirarsi dal compromesso.

Fate una raccomandata A.R. sia la proprietario che all'agenzia, diffidandoli dal voler proseguire una compravendita viziata da problemi. Dite che siete disposti ad andare a rogito solo nel momento in cui tutti gli abusi saranno sanati come per legge.
In caso contrario, chiederete ufficialmente l'annullamento del compromesso con restituzione (come per legge) del doppio della caparra.

 

[Geppetto1234]

Buongiorno grazie per la risposta. Il fatto è che mia sorella ha perso fiducia avendo ottenuto come risposta dai venditori che l'appartamento è stato visto così e così è piaciuto..ma si può?? Lei vorrebbe ritirarsi, il nostro legale, che per fortuna è un caro amico di famiglia dice che ci sono tutti i presupposti per ritirarsi e richiedere indietro i soldi essendo il compromesso mendace..ma la nostra paura è che se non dovessero restituirci i soldi bisognerà andare in causa e sappiamo tutti come sono le cause qui..lunghe e con esiti incerti..anche se siamo nel pieno della ragione..

 

[Manzoni Maurizio]

Non dovete avere troppe preoccupazioni, avete pienamente ragione, il venditore dovrà risolvere i problemi prima dell'atto notarile o raddoppiarvi la caparra e riconoscervi eventuali danni.

 

[Geppetto1234]

Grazie, ma secondo voi se mia sorella richiedesse ora la risoluzione del contratto con restituzione anche solo della somma data come caparra risulterebbe inadempiente? Lei non vuole più la casa perchè davvero queste persone si sono dimostrate spregevoli..e lei non si fida, ed io la capisco..ma ci sono 13000 euro in ballo, il nostro legale assicura che abbiamo ragione di chiederli indietro ma se questi si rifiutassero dovremmo citarli in giudizio...e questo anche avendo ragione mi spaventa un po..

 

[Geppetto1234]

Noi è ovvio che ci afideremo al nostro legale dando completa fiducia a lui, ma un parere Vostro è gradito. Ieri mia sorella piangeva continuando solo a ripetere che non vuole più questa casa..in effetti dopo che le è stato detto "così l'hai vista e così te la prendi" e dopo che l'agenzia che ha curato la mediazione non risponde alle chiamate..l'avvocato ci ha detto di non avere più contatti..ed ora aspettiamo di vedere se e cosa risponderanno alla raccomandata dove si richiede la risoluzione bonaria con restituzione della sola caparra versata. ..il nostro avvocato dice che basta anche solo un ipoteca taciuta per chiedere la risoluzione del preliminare..noi non vogliamo guadagnare nulla sia chiaro..non vogliamo il doppio della caparra, vorremmo solo uscirne senza danni..dato che noi abbiamo fatto tutto in buona fede.

 

[alessandro66]

A parte il fatto che la dicitura "visto e piaciuto" deve essere espressamente indicata nel preliminare...è non mi sembra che sia così...è comunque di difficile applicazione ad una compravendita immobiliare, di solito si dice "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" che, più o meno, ha lo stesso significato ma, siccome in mancanza di conformità tra documentazione catastale e stato di fatto, qualsiasi immobile risulta invendibile, pena la nullità dell'atto, se non sanano tali difformità entro il rogito, il Notaio è impossibilitato a stipulare e i venditori risulteranno inadempienti dovendo restituire il doppio della caparra. Considera che la norma è imperativa e non sono ammessi accordi diversi tra le parti. Quindi, il loro è un obbligo, oltre che contrattuale, di legge!
L'ipoteca non è un problema anche se andava indicata, come ti hanno già detto è estinguibile contestualmente al rogito.

 

[Manzoni Maurizio]

Puoi richiedere la somma versata se sono oltrepassati i termini per l'atto notarile, se la parte venditrice riesce a sistemare il tutto prima della data non sono tenuti a rivedere il contratto.

 

[Geppetto1234]

aggiorno..i proprietari si sono resi disponibili a ripristinare la situazione creando un antibagno e regolarizzando al catasto...il fatto è anche che il bagno è minuscolo..come l'abbiamo visto era carino ma con una porta ed un muro che separano il lavabo e la doccia dal wc e bidet diventa davvero inguardabile..noi lo abbiamo visto senza antibagno ed ora per averlo a norma dobbiamo avere l'antibagno che diventa un loculo...che situazione ragazzi. Vorrei solo i soldi di mia sorella indietro e chiudere la faccenda..

 

[Manzoni Maurizio]

Se i venditori devono cambiare lo stato di fatto (come da voi visto e piaciuto) per poter vendere, Voi potete benissimo rinunciare all'acquisto e chiedere i danni come detto sopra, sono i venditori che non riescono a mantenere quanto promesso quindi doppio della caparra ed eventuali danni.