La locazione: questa sconosciuta e ignorata materia

[ab.qualcosa]

- metto a disposizione del locatore l'opzione di scegliere una fidejussione a garanzia del mancato pagamento dei canoni di locazioni (purtroppo non possiamo farlo per le spese condominiali).

Intendi fidiussione bancaria o ti affidi a qualche prodotto assicurativo?
Se si, quale?

Un contenzioso su un contratto di locazione a canone concordato (mi riferisco sempre alla città di Milano) porterebbe lo stesso alla trasformazione in un contratto a canone libero; questo perchè non hanno valenza, rientrando Milano tra i comuni ad alta densità abitativa.

Aspetta.
Stai dicendo che un transitorio fatto con tutti i crismi e con il canone corretto secondo le tabelle degli accordi territoriali avrebbe problemi davanti al giudice?

Se fai "una fila" di affitti i guadagni non sono certo da considerare risibili, a ciò bisogna sommare il fatto che la realizzazione di questi compensi, rispetto a quelli generati da una vendita, si possono sicuramente definire "lampo".

Altro vantaggio delle locazioni è che c'è una maggior fidelizzazione del proprietario.

 

[CheCasa!]

E' di dominio pubblico che il marchio Solo Affitti stia sviluppando un progetto per la creazione di corner dedicati all'interno dell'agenzia che sia intenzionata a gestire imprenditorialmente le locazioni senza abbandonare il mercato delle vendite. Ho un collega di fano, che conosco molto bene e che gestisce circa 100 locazioni all'anno. Oltre alle vendite. Ha specializzato alcuni collaboratori che si occupano ormai solo di affitto ed ottiene risultati con un filo di gas. Perchè in media le locazioni si concludono anche dopo pochi anni e se il proprietario con te si è trovato bene, è stato aggiornato per i rinnovi e le proroghe, ha ricevuto indicazioni fiscali utili... state tranquilli che tornerà da voi. Io ho proprietari di intere palazzine che oramai scelgono di locare gli appartamenti solo con me. Ed anche quando trovano per conto loro (cosa che può capitare perchè magari l'ex inquilino aveva un parente o un amico interessato) mi contattano anche solo per fare il contratto. Sono proprietari che, di tanto in tanto comprano appartamenti, vendono case che non reputano più interessanti per loro...

Anche se i risultati della sola locazione sono oltremodo diversi da quelli di @Taraka, come potrei sottovalutare l'importanza di questo settore?

 

[Taraka]

Intendi fidiussione bancaria o ti affidi a qualche prodotto assicurativo?
Se si, quale?

A discrezione del locatore.
Vi è chi si sente maggiormente tutelato da una fidejussione bancaria, chi accetta una fidejussione assicurativa. Non ho stretto accordi con nessuno perchè, solitamente, qualora il locatore propenda per una fidejussione, professionalmente preferisco consigliare la prima soluzione.

Aspetta.
Stai dicendo che un transitorio fatto con tutti i crismi e con il canone corretto secondo le tabelle degli accordi territoriali avrebbe problemi davanti al giudice?

Si, assolutamente: si trasformerebbe automaticamente in un contratto a canone libero 4+4, con l'ulteriore obbligo (a carico del conduttore) di versare la differenza tra canone "vecchio" e canone attuale maturata durante gli anni di locazione con contratto non regolare. Idem dicasi per l'imposta di registro.
Ma tutto ció non in tutti i comuni; questo vale solo per quelli identificati come ad alta intensità abitativa.
Inoltre, faccio presente che al di là della legge, le tabelle della città di Milano non vengono aggiornate dal lontano 1996 e sono ancora espresse in lire.
Questo significa che un immobile che oggi vale sul mercato € 800,00/mese, seguendo il concordato non potrebbe essere locato ad un importo superiore a € 200,00/mese (a spanne).
Il locatore, dunque, non ne trarrebbe il minimo vantaggio, anzi...

Altro vantaggio delle locazioni è che c'è una maggior fidelizzazione del proprietario.

Verissimo; questo vale anche nella compravendita ma il turnover nel campo della locazione è indubbiamente più veloce.
Ecco perchè tendo a "coccolare" tutti i miei clienti in maniera accurata.

 

[Taraka]

Concordo con @CheCasa!.

Innanzitutto, professionalmente mi tengo sempre aggiornata in materia legislativa e fiscale.
In secondo luogo, offro ai clienti dei servizi accessori e a titolo gratuito, quali, ad esempio, l'invio di una lettera che ricordi di aggiornare il canone secondo l'indice Istat e il relativo versamento dell'imposta di registro annuale (per chi, ovviamente, non ha optato per il regime della cedolare secca). Per fare questo, semplicemente, aggiorno lo scadenziario del gestionale ad ogni nuova stipula.
Questo giusto per proporre un esempio.

Vero anche che si rivolgono a me per consulenze o per stipule contrattuali (in questi casi, dietro ovvio compenso).

Beh, la mia formazione all'interno di Solo Affitti ha certamente influito non poco in tal senso.

 

[ab.qualcosa]

chi accetta una fidejussione assicurativa.

Hai avuto riscontri positivi su qualche prodotto in caso di "sinistro"?

Si, assolutamente: si trasformerebbe automaticamente in un contratto a canone libero 4+4, con l'ulteriore obbligo (a carico del conduttore) di versare la differenza tra canone "vecchio" e canone attuale maturata durante gli anni di locazione con contratto non regolare. Idem dicasi per l'imposta di registro.

Oddio, inseriscimi nel novero di quelli che cascano dalle nuvole.

Mi citi i riferimenti normativi che impedirebbero la stipula dei contratti transitori (che io detesto ed evito per tutta una serie di motivi) nei centri ad alta tensione abitativa quando siano rispettate motivazioni e canoni previsti dagli accordi territoriali?
O si tratta di una normativa locale (magari sancita proprio negli accordi territoriali di Milano?

Inoltre, faccio presente che al di là della legge, le tabelle della città di Milano non vengono aggiornate dal lontano 1996 e sono ancora espresse in lire.
Questo significa che un immobile che oggi vale sul mercato € 800,00/mese,

Si ma comunque per quel che ne so possono essere aggiornate con l'istat, ed in qualche zona considerando le agevolazioni fiscali potrebbero quasi tornare ad essere sensati.
Va da se che nella maggior parte dei casi sono veramente ridicoli i canoni che escono fuori, da cui un mezzo flop della formula.

 

[Taraka]

Hai avuto riscontri positivi su qualche prodotto in caso di "sinistro"?

Fortunatamente, in quasi 10 anni di attività non ho mai avuto casi di morosità.

Oddio, inseriscimi nel novero di quelli che cascano dalle nuvole.

Mi citi i riferimenti normativi che impedirebbero la stipula dei contratti transitori (che io detesto ed evito per tutta una serie di motivi) nei centri ad alta tensione abitativa quando siano rispettate motivazioni e canoni previsti dagli accordi territoriali?
O si tratta di una normativa locale (magari sancita proprio negli accordi territoriali di Milano?

È una normativa locale.
Fai comunque bene ad evitarli: troppe scocciature, al partire dal fatto di dover dimostrare l'esigenza alla base della transitorietà.

Si ma comunque per quel che ne so possono essere aggiornate con l'istat, ed in qualche zona considerando le agevolazioni fiscali potrebbero quasi tornare ad essere sensati.
Va da se che nella maggior parte dei casi sono veramente ridicoli i canoni che escono fuori, da cui un mezzo flop della formula.

Ultimo Istat: 1,07%!
Renditi conto del fatto che, se ci si affida alla rivalutazione, non si arriva in alcun luogo!

 

[ab.qualcosa]

È una normativa locale.

Ahh ecco.
Meno male, cominciavo a pensare di essere capitato in un universo parallelo

Fai comunque bene ad evitarli: troppe scocciature, al partire dal fatto di dover dimostrare l'esigenza alla base della transitorietà.

Infatti li evito come la peste.

Ultimo Istat: 1,07%!
Renditi conto del fatto che, se ci si affida alla rivalutazione, non si arriva in alcun luogo!

Bè, hai ragione, ma dal 96 a oggi farà circa un 30%, non da buttar via.

 

[Marco88]

Ne approfitto per fare una domanda sulla locazione
Ho un cliente che ha un appartamento da affittare, abbiamo concordato 450€ compreso spese condominiali e riscaldamento. Il problema è che lui mi dice che essendoci le valvole sui termosifoni nelle 450euro lui include solo la quota fissa del riscaldamento, la quota variabile(data dall'uso delle valvole) è a carico dell'inquilino, si può mettere una cosa così nel contratto? Io davo per scontato che nelle 450€ era compreso il riscaldamento totale

 

[ab.qualcosa]

Non vedo perché no...

 

[Marco88]

siccome è la prima volta che mi capita mi sono trovato un attimo spiazzato, perché la cliente pensava fosse tutto compreso invece la proprietaria ha detto che è compresa solo la quota fissa. Quindi nel contratto potrei mettere "compreso spese condominiali e quota fissa del riscaldamento"