La valenza di usucapione nuda proprietà e usufrutto

[Umberto Granducato]

Mah io non sono un legale ma mi pare strano...
Vediamo se il ns legale ci legge @Avv Luigi Polidoro

 

[angy2015]

Una caratteristica fondamentale del possesso dell’immobile consiste nel comportamento “da proprietario”, specialmente se contro la volontà del proprietario originario. Diversamente, se si opera con il permesso del proprietario originario, si riconosce implicitamente di non avere diritti. Comportarsi da proprietario dell’immobile, significa, prima di tutto, assolvere al pagamento delle imposte sulla proprietà, oltre alle spese di condominio.

 

[davideboschi]

Essendo già proprietario di tutto lo stabile, l'intenzione del figlio è evidentemente quella di usucapire l'usufrutto.
Per conseguire l'usucapione occorre dimostrare di essersi sempre comportati da proprietari, nel totale disinteresse di costoro per il bene che si vuole usucapire. Nel caso specifico però si tratterebbe di usucapire l'usufrutto, per cui occorrerebbe dimostrare che vi è stato il totale disinteresse degli usufruttuari per il bene che avevano in usufrutto. Ora:
- le tasse le hanno sempre pagate i genitori, quindi ben difficilmente il figlio potrà dimostrare che i genitori si sono totalmente disinteressati del bene;
- i genitori lo hanno abitato e lo abitano tuttora, fanno le manutenzioni ordinarie o anche la sola pulizia, idem come sopra;
- genitori hanno firmato un contratto di locazione per il terzo appartamento, e hanno sempre percepito i canoni di affitto, idem con patate.

Per quanto riguarda l'estinzione dell'usufrutto per prescrizione ventennale, di cosa stiamo parlando? Se i genitori abitano un appartamento e percepiscono i canoni di locazione dell'altro, esercitano il loro diritto di usufrutto: altro che "non uso per oltre venti anni". Quindi addio applicazione dell'art. 1014.

O manca qualche informazione, o le argomentazioni del figlio sono del tutto inconsistenti.

 

[Antonio6]

Essendo già proprietario di tutto lo stabile, l'intenzione del figlio è evidentemente quella di usucapire l'usufrutto.
Per conseguire l'usucapione occorre dimostrare di essersi sempre comportati da proprietari, nel totale disinteresse di costoro per il bene che si vuole usucapire. Nel caso specifico però si tratterebbe di usucapire l'usufrutto, per cui occorrerebbe dimostrare che vi è stato il totale disinteresse degli usufruttuari per il bene che avevano in usufrutto. Ora:
- le tasse le hanno sempre pagate i genitori, quindi ben difficilmente il figlio potrà dimostrare che i genitori si sono totalmente disinteressati del bene;
- i genitori lo hanno abitato e lo abitano tuttora, fanno le manutenzioni ordinarie o anche la sola pulizia, idem come sopra;
- genitori hanno firmato un contratto di locazione per il terzo appartamento, e hanno sempre percepito i canoni di affitto, idem con patate.

Per quanto riguarda l'estinzione dell'usufrutto per prescrizione ventennale, di cosa stiamo parlando? Se i genitori abitano un appartamento e percepiscono i canoni di locazione dell'altro, esercitano il loro diritto di usufrutto: altro che "non uso per oltre venti anni". Quindi addio applicazione dell'art. 1014.

O manca qualche informazione, o le argomentazioni del figlio sono del tutto inconsistenti.

Il procedimento in corso, al momento riguarda solo l intenzione del figlio di usucapire l usufrutto del locale dove esercita l attività artigianale da oltre 20 anni. Mentre l appartamento che occupa non riunisce i requisiti di usucapione in quanto lo occupa da anni 12. Diciamo che per anni ha approfittato della benevolezza dei genitori. Il padre per anni ha lavorato anch esso nel predetto locale, sino a 2 anni fà - alle dipendenze del figlio. Solo che veniva leggermente salariato dal figlio in nero.

 

[davideboschi]

Quindi giuridicamente le unità abitative non sono tutte nelle medesime condizioni.

Il procedimento in corso, al momento riguarda solo l intenzione del figlio di usucapire l usufrutto del locale dove esercita l attività artigianale da oltre 20 anni.

Vale comunque quanto detto sopra: ossia dovrà dimostrare che i genitori (usufruttuari) per oltre 20 anni non hanno esercitato il loro diritto di usufrutto, lasciandogli il possesso del locale e disinteressandosene completamente. Cosa potrebbe demolire le possibilità del figlio di usucapire?
- Aver pagato l'IMU
- Aver pagato manutenzioni straordinarie o ordinarie anche piccole
- Aver fatto altri atti che spettano agli usufruttuari o a i pieni proprietari (pratiche in Comune, ad esempio)
- Altre cose minime, come sorvegliare il negozio quando il figlio era via per lavoro o in vacanza, pulendo per terra o arieggiandolo di tanto in tanto, magari avevano le chiavi e quando il figlio era via entravano di tanto in tanto anche solo per dare un'occhiata o per una finestra chiusa male.
Tutto ciò potrebbe essere un appiglio, quanto robusto è da valutare, per il loro avvocato per dimostrare che hanno esercitato il loro diritto di usufruttuari.

Si intende che qualsiasi cosa di quelle elencate vale come appiglio se è stata fatta negli ultimi vent'anni: il periodo di vent'anni scatta infatti a partire dall'ultima azione posta in essere dagli usufruttuari. Quindi se avessero smesso di pagare l'IMU 19 anni fa, addio usucapione... e non varrebbe nemmeno aspettare un anno ulteriore: con la causa per avere il pagamento dell'affitto hanno esercitato il loro diritto di usufruttuari, quindi i vent'anni ripartirebbero da ora.

 

[davideboschi]

Comunque, caro @Antonio6, vorrei precisare che sono un ingegnere, non un legale. Quindi tutto quello che ti scrivo va preso come orientamento generale, e va confermato da un professionista possibilmente specializzato in questo tipo di cause.

 

[Antonio6]

Comunque, caro @Antonio6, vorrei precisare che sono un ingegnere, non un legale. Quindi tutto quello che ti scrivo va preso come orientamento generale, e va confermato da un professionista possibilmente specializzato in questo tipo di cause.

ok grazie

 

[Avv Luigi Polidoro]

Scusandomi per il ritardo con cui rispondo, concordo con tutti coloro che mi hanno preceduto ed aggiungo che, in caso di comproprietà o, comunque, di rapporti familiari stretti (come in questo caso, trattandosi di figlio / genitori), chi resiste all'azione di usucapione potrà agevolmente eccepire che il figlio non avesse l'animus possidendi.
Capire chi pagasse le imposte e le altre spese / oneri connessi alla proprietà e chi decidesse l'utilizzazione del bene e gli interventi sullo stesso non è importante ex se, bensì quale indice di una volontà possessoria.
Il principio che tutti hanno correttamente citato (usucapire significa comportarsi come se si fosse proprietari) significa che non può usucapire colui che gode del bene per l'altrui tolleranza.
Basti pensare all'ipotesi scolastica del conduttore dell'immobile che, ad un certo punto, si renda moroso: si può pensare che il semplice godimento dell'immobile, senza versare il canone, integri un possesso ad usucapionem? Naturalmente no, perché il soggetto era un conduttore e quindi un mero detentore.
Affinché il suo rapporto con il bene possa legittimare una usucapione, dovrebbe essersi verificata la cosiddetta interversione del possesso: uno o più atti espressi che manifestino la volontà di usare il bene come se fosse proprio.
Il figlio dovrà dimostrare che sin dall'inizio "si è appropriato" del bene o che, comunque, ad un certo momento (risalente a più di 20 anni fa), ha posto in essere un atto di interversione del possesso.
Non è impossibile, ma sarà certamente molto difficile.

 

[ludovica83]

Scusandomi per il ritardo con cui rispondo.

è sempre un vero piacere

 

[davideboschi]

Grazie @Avv Luigi Polidoro, come sempre illuminante.