Le clausole sospensive e la firma negata

[il_dalfo]

Questa la voglio proprio vedere.

Concordo con te che bisogna spiegar bene i motivi di ciò (spesso, va fatto più volte), ma è l'unico modo perchè la proposta risulti equilibrata sia nei confronti del venditore che del proponente ed allo stesso tempo non sia d'intralcio al lavoro dell'AI. Qui sotto un copia/incolla del perchè e del come (scritto da me) che aiuta tutte le parti a comprendere l'utilità dei 1373.

"La domanda non è chiara ma se ti riferisci all.art 1373 c.c. ecco la spiegazione: chi acquista con clausola sospensiva, di fatto chiede al venditore di non vendere ad altri per un determinato periodo (o in virtù di un evento incerto, ad esempio l'ottenimento di un mutuo, fino all'avverarsi dell'evento)
Ora, mentre all'aspirante acquirente non cambia nulla se non ottiene il mutuo (la proposta decade e di fatto nulla è dovuto) il venditore si ritroverà ad aver atteso del tempo senza poter vendere e di fatto perdendo eventuali possibilità di incassare il capitale, eventuali interessi sullo stesso, eventuali utili da investimenti da farsi col capitale, pagando eventuali tasse e costi (ICI/IMU/tasi/tari/spese condominiali/gas/luce/acqua etc etc) o metti anche che un mercato in calo porterebbe al venditore future proposte sempre più contenute.
In generale possiamo dire che si tratta di un contratto molto favorevole per l'aspirante acquirente e relativamente sfavorevole per il venditore. A tutela del venditore propongo appunto l'art 1373 del c.c. ossia la facoltà di recesso dello stesso fintanto che il contratto non si è perfezionato (ad esser precisini, la facoltà la propongo esercitabile fino a 48 ore prima del termine della sospensiva). E' cortesia (non obbligo) inserire le motivazioni che permettono il recesso al venditore, in questo caso consiglio di specificare che il venditore ha facoltà di accettare ulteriori nuove proposte per l'immobile se formulate a cifra pari o superiore rispetto alla proposta con clausola sospensiva.
Agli AI, per loro tutela, nelle eventuali successive proposte consiglio di inserire nelle note che il proponente è a conoscenza dell'esistenza di proposte formulate da altri e ovviamente che il venditore, anche con le nuove proposte, ha facoltà di recedere fintanto che il contratto non è perfezionato (fintanto che han clausole sospensive in essere).

Sembra laborioso ma non è nulla di che e gli effetti pratici sono:
- per chi vuol comprare senza soldi e chiede un mutuo, con la proposta accettata ha una cifra esatta da poter presentare in banca e date certe per poter premere sulla banca stessa.
- per il venditore c'è la possibilità di ricevere ed accettare più proposte subordinate a clausola sospensiva e la possibilità di vendere non viene meno.

Ovvio che nel momento in cui il venditore accettasse una proposta non subordinata a sospensiva, sarà cura dell'AI gestire (a proprio rischio) i tempi di comunicazione dei recessi di eventuali altre proposte esistenti e successivamente a questi, dare conferma dell'avvenuta accettazione al proponente "favorito"."

 

[Rosa1968]

Finalmente qualcuno che risolve i problemi.
Ma dove sei stato fino adesso? Dove dove.

 

[il_dalfo]

Ero un po' di qui, un po di la...vedevo gente...facevo cose... sai l'arte... cioè nonsosemmespiego ahò.

Secondo te ci posson essere altre soluzioni o soluzioni migliori per equilibrare le proposte "sospese"? (Condividete che non si smette mai d'imparare e più ne sappiamo e meglio è)

 

[Rosa1968]

Imparare e' una cosa confondere e' altro. Se conosci i contratti e i pesi che hanno capisci da solo che la creatività non fa bene.
Voglio vedere la banca quando legge che il venditore può recedere 48 ore prima.

 

[il_dalfo]

la banca non ha necessità di avere copia della proposta d'acquisto per produrre una predelibera con la quale il proponente può andare a compromesso. Se non han cambiato ultimamente la prassi... giusto?

 

[Rosa1968]

Vuole la proposta accettata.

 

[il_dalfo]

La proposta è accettata, la cifra pattuita è chiara e indiscutibile. Il motivo della richiesta di mutuo è palese così come l'oggetto che si vuol comprare.

Il fatto che ci sia la facoltà di recesso anche per il venditore non altera le caratteristiche della proposta (che tale resta fintanto che non vi sarà l'avveramento della clausola).
Inoltre, alla banca resta il rischio che il proponente ha anch'egli la facoltà di recesso in qualunque momento (se gli andasse di farlo) prima dell'ottenimento della predelibera e a prescindere da ciò, il rischio che le parti, anche a contratto divenuto efficace, possano addivenire di comune accordo ad una rescissione del contratto (e pure ove nessuno ha nulla a pretendere e le parti si dan reciproca quietanza) rimane.

Son formule legali da c.c. mica da codicilli dispersi
Contratti così li ho visti presentati da notai, li ho visti registrar in AdE, non ho avuto lamentela da nessuna banca in merito, ne da eventuali broker.

Che problema c'è?

il venditore accetta la sospensiva senza facoltà di recesso, la casa viene pignorata il giorno dopo oppure distrutta da un ufo.

Idem come sopra ma si scoprono un paio di gemelli coeredi del venditore (avuti in segreto dalla madre del venditore mentre era in ferie in canton ticino) che decidono di non vendere.

L'immobile risulta difforme catastalmente/burocraticamente/tecnicamente

L'acquirente non è più finanziabile.
etc etc

In pratica esistono decine di motivi per cui la pratica di mutuo possa comunque andare a schiantarsi. Non è certo la presenza del 1373 a bloccar tutto (altrimenti cambia banca)

 

[Rosa1968]

Che problema c'è?

Da quando l'ade entra nel contenuto contrattuale se non nell'applicazione dell'imposta?
All'ade registri pure la scrittura dove per oggetto c'è lo scambio di sassi purché paghi l'f23 e ti da la data certa.

La proposta è accettata, la cifra pattuita è chiara e indiscutibile. Il motivo della richiesta di mutuo è palese così come l'oggetto che si vuol comprare.

Il fatto che ci sia la facoltà di recesso anche per il venditore non altera le caratteristiche della proposta (che tale resta fintanto che non vi sarà l'avveramento della clausola).
Inoltre, alla banca resta il rischio che il proponente ha anch'egli la facoltà di recesso in qualunque momento (se gli andasse di farlo) prima dell'ottenimento della predelibera e a prescindere da ciò, il rischio che le parti, anche a contratto divenuto efficace, possano addivenire di comune accordo ad una rescissione del contratto (e pure ove nessuno ha nulla a pretendere e le parti si dan reciproca quietanza) rimane.

Son formule legali da c.c. mica da codicilli dispersi
Contratti così li ho visti presentati da notai, li ho visti registrar in AdE, non ho avuto lamentela da nessuna banca in merito, ne da eventuali broker.

Che problema c'è?

Se nel contratto non ci sono punti fissi come arrivi al perfezionamento? Che senso ha la facoltà di recesso delle parti?

 

[il_dalfo]

Se nel contratto non ci sono punti fissi come arrivi al perfezionamento?

la proposta d'acquisto, anche se accettata, fintanto che ha una clausola sospensiva sul groppone non comporta l'efficacia del contratto e quindi già li parliamo di un contratto non ancora perfezionato.
Il punto cardine del contratto è uno scambio, "DO UT DES", che gli attori convengono equo o vantaggioso per loro stessi
I punti fissi sono "cosa ci scambiamo" "quando ce lo scambiamo" e diventano tali quando non ci sono più le clausole di sicurezza sul contratto. Ci si arriva quando le parti si tolgono i salvagenti ed iniziano a nuotare.

Che senso ha la facoltà di recesso delle parti?

La facoltà di recesso per il proponente è "intrinseca" con la sospensiva: non si verifica l'evento (es. delibera mutuo) ed il proponente nulla deve. A pensar male, un proponente pentito dell'offerta non chiede il mutuo, lascia decorrere i termini e tanti saluti.
Allo stesso tempo ha senso metterla perchè è a tutela del proponente "convinto" che, non dovesse ottenere un mutuo, senza clausola si troverebbe a perder la caparra ed a dover pagare la provvigione "inutilmente".

Il venditore dal canto suo, immobilizza un capitale, lo rende potenzialmente infruttifero, nonostante sullo stesso abbia comunque delle spese (tasse proprietà, spese condominiali, utenze etc) e non parliamo delle potenziali perdite (mancati interessi bancari, mancati utili da reinvestimento etc etc). Nel caso gli arrivasse un'offerta concreta priva di vincoli, il classico non attuabile "pago contanti", se vincolato alla sospensiva (nulla di certo in mano) e non avesse a propria tutela il diritto di recesso, dovrebbe rifiutare qualcosa di certo.

Il senso che chiedi è proprio questo: tutelare al meglio entrambe le parti. Stilare i termini dei contratti siano essi sospesi, risolvibili, negabili od affermabili al meglio per tutti gli attori e se, nel farlo, si riesce a tutelare anche l'AI, tanto di guadagnato.

Come viene tutelato anche l'AI: perchè dover fare "brutte figure" col venditore per "colpa" del proponente? perchè decurtarsi volontariamente i tempi dell'incarico? A fronte di? quindi è giusto che due figure che impegnano una il capitale e l'altra il lavoro abbiano a farlo a fronte di.... nulla di certo? Non credo.

Reputo corretto che un AI permetta a tutti di far proposte sospese, rendendo edotti tutti i proponenti sui termini delle stesse e ciò che questi comportano: impegno e rischio. Impegno a romper le balle al broker per aver il mutuo in fretta, impegno a romper le balle all'AI, al venditore, al geometra, al notaio che procurino in fretta i documenti. Rischio che altri comprino la casa, rischio che un altro faccia un'ennesima proposta sospesa. Assumersi il rischio di comprare od il rischio di vendere.
Assumersi il rischio di esser un buon agente immobiliare ossia di fare in modo che l'affare tra le parti venga concluso al meglio anche se a malincuore. Anche se si preferirebbe che "quella bella casa" la comprasse tizio anzichè caio, anche se si preferirebbe che il venditore guadagnasse meno o di più per un dato immobile.
Tutelare le parti per la miglior conclusione dell'affare anche se si preferirebbe veder le parti bruciare all'inferno.

Questo è il senso del lavoro bellissimo e terribile che un AI deve fare.

 

[il_dalfo]

ops ...Mi son fatto prender la mano: quelli son comunque problemi solo per gli AI. Ai miei clienti consiglio di metterla o meno a seconda se sono venditori o proponenti. A seconda di come e quanto si decide di dare vantaggio ad una delle parti (quella che mi paga). A seconda di quel che si vuole ottenere (alle volte è più vantaggioso che un contratto venga rescisso anziché rispettato).

Io mica son AI.