Le parti devono pagare la provvigione?

[daba1893]

Ciao
vi racconto cosa mi è successo negli ultimi giorni ( considerando il momento negativo del mercato immobiliare non è cosa da poco).
Ho in vendita, con regolare mandato, un'appartamento in una casa bifamiliare ( l'altro appartamento lo tratta un'altra agenzia). Ricevo una proposta che il proprietario accetta al volo il giorno stesso, e dopo aver comunicato agli acquirenti l'accettazione ed avergli consegnato i documenti di provenienza dell'immobile, consegno al proprietario l'assegno di caparra confirmatoria.
Abbiamo fissato il compromesso dal notaio 10 giorni dopo. Nel frattempo il mio acquirente decide di comprare anche l'altro appartamento ( quello in vendita nell'altra agenzia), e lì sono ancora più veloci, in 5 giorni fanno proposta e compromesso e pagano la provvigione.
Il giorno prima di fare il compromesso viene in agenzia l'acquirente e mi chiede se ci sono delle servitù passive sulla strada di proprietà dei due appartamenti( l'altra agenzia gli ha detto di no e se ne è stato).Anche io gli dico di no, perchè così mi aveva detto il proprietario e l'atto di provenienza non le riportava, comunque leggiamo insieme l'atto e non troviamo nulla. Per farlo stare più tranquillo gli dico che mi procuro gli atti precedenti e faccio ulteriori indagini.
Sorpresa: non nell'atto precedente, ma ancora quello prima c'è scritta una servitù passiva a favore di un tizio.
Morale: l'acquirente non vuole più comprare! Dice che nel contratto stipulato c'è un vizio.

Voi cosa ne pensate? non so se sono stata chiara.
Posso chiedere la provvigione? o almeno un rimborso spese.
Ciao

 

[giorgino]

Ciao
vi racconto cosa mi è successo negli ultimi giorni ( considerando il momento negativo del mercato immobiliare non è cosa da poco).
Ho in vendita, con regolare mandato, un'appartamento in una casa bifamiliare ( l'altro appartamento lo tratta un'altra agenzia). Ricevo una proposta che il proprietario accetta al volo il giorno stesso, e dopo aver comunicato agli acquirenti l'accettazione ed avergli consegnato i documenti di provenienza dell'immobile, consegno al proprietario l'assegno di caparra confirmatoria.
Abbiamo fissato il compromesso dal notaio 10 giorni dopo. Nel frattempo il mio acquirente decide di comprare anche l'altro appartamento ( quello in vendita nell'altra agenzia), e lì sono ancora più veloci, in 5 giorni fanno proposta e compromesso e pagano la provvigione.
Il giorno prima di fare il compromesso viene in agenzia l'acquirente e mi chiede se ci sono delle servitù passive sulla strada di proprietà dei due appartamenti( l'altra agenzia gli ha detto di no e se ne è stato).Anche io gli dico di no, perchè così mi aveva detto il proprietario e l'atto di provenienza non le riportava, comunque leggiamo insieme l'atto e non troviamo nulla. Per farlo stare più tranquillo gli dico che mi procuro gli atti precedenti e faccio ulteriori indagini.
Sorpresa: non nell'atto precedente, ma ancora quello prima c'è scritta una servitù passiva a favore di un tizio.
Morale: l'acquirente non vuole più comprare! Dice che nel contratto stipulato c'è un vizio.

Voi cosa ne pensate? non so se sono stata chiara.
Posso chiedere la provvigione? o almeno un rimborso spese.
Ciao

Ti dico la mia.
Sul piano puramente tecnico, secondo la più moderna giurisprudenza che mi sono spulciato, l'AI non è obbligato a compiere indagini così approfondite come quelle che hai compiuto tu (complimenti a proposito). Di conseguenza la responsabilità ricade sul venditore, il quale ha omesso la servitù in fase di conferimento di mandato o incarico di vendita.
A mio parere hai maturato il diritto alla provvigione da parte dell'inconsapevole acquirente e soprattutto dal colpevole venditore il quale peraltro rischia anche una richiesta di risarcimento del danno dall'acquirente e richiesta del doppio della caparra versata. (anzi io lo farei se fossi nell'acquirente).

Ciò che probabilmente ignorano sia venditore che acquirente, è che un compromesso l'hanno già fatto, in occasione della notifica dell'accettazione dell'offerta e dell'incasso della caparra confirmatoria. Quindi di fatto, i provvedimenti sul piano legale sono identici sia nel caso di proposta accettata e comunicata, che di contratto preliminare sottoscritto dal notaio o in agenzia.

Per non pagare la provvigione, l'acquirente dovrebbe dimostrare che eri a conoscenza della servitù e che gliel'hai raciuta al momento della proposta di acquisto. Difficile da dimostrare, se non impossibile. Idem per il venditore il quale non ha scampo.

Detto questo c'è da dire che se la servitù in questione non è "deprimente" di fatto per la proprietà probabilmente l'acquirente difficilmente rinuncerà all'acquisto (del resto sarebbe sciocco per un'inezia). Viceversa se la servitù fosse "pesante" per la proprietà, l'acquirente potrebbe chiedere una riduzione di prezzo consistente al venditore il quale avrebbe poche chanches di cavarsela a buon mercato, in giudizio.

Devi fare di nuovo il "mediatore" e capire dove vogliono andare a parare le parti, dopodichè agire di conseguenza.

g

 

[daba1893]

Ciao,
grazie per essere stato così veloce nel rispondere.
1. Dal punto di vista giuridico( art 1326 cc) ero convinta di aver ragione e di conseguenza che dovessero pagare la provv, dal punto di vista morale un pò meno ed è per questo che chiedevo un vostro parere, magari è capitato anche a voi una situazione simile ( o capitano solo a me........).
2. Secondo me la servitù non è penalizzante per l'immobile, o almeno non quanto vuole farlo credere l'acquirente, considera che la strada in questione non ha altri sbocchi e la persona che detiene la servitù attiva potrebbe utilizzarla solo per andare nel bosco di sua proprietà. Quindi quante volte all'anno potrebbe servirsi di tale strada?
3. Il proprietario non era realmente al corrente della servitù, infatti nel suo atto di acquisto non c'è scritto niente al riguardo. Allora c'è un vizio anche lì? Il notaio ha sbagliato?

Attendo le tue considerazioni, perchè da quello che ho letto in giro sei una persona preparata e competente.
Ciao

 

[giorgino]

Innanzitutto ti prego di perdonare il tono accademico che ogni tanto mi viene, ma non sapendo chi ho di fronte, cerco di essere più chiaro possibile, peccando di presunzione talvolta

Tornando a noi.
Sinceramente clienti sprovveduti incrociati con un caso del genere in 21 anni non mi è mai accaduto (per mera casualità ovviamente).
Se ritieni che i clienti siano davvero in buona fede, si spalancano le porte dell'inferno.

Per me la soluzione aurea sarebbe accordo tra le parti con una riduzione di prezzo (e quindi anche una lieve riduzione di provvigioni) e tutti felici.
Se fossi la mia socia ti direi di convocarli entrambi da te, fargli capire i rischi che corrono entrambi (che in effetti sono belli grossi) e cercare insieme a loro la soluzione.
Meno tempo fai passare e meglio è, perchè chi rovina le trattative di questo genere sono gli amici delle parti e le mogli/mariti che sembrano sempre sapere tutto e mettono strane (e false) idee in testa alle persone.

Ovviamente l'accordo deve essere scritto. Io rifarei una proposta di acquisto con lo stesso assegno, che essendo posteriore all'attuale la sostituisce e la annulla. Accettazione contestuale all'incontro, firma di ricevuta della notifica di accettazione e tutti a casa.
Salvi capra e cavoli e fai risparmiare ai tuoi clienti 10 anni di paura in tribunale, o ancora peggio mirabolanti patteggiamenti extragiudiziali con salate parcelle .

Se lo capiscono, bene. Viceversa consiglierei a entrambi di trovarsi un buon avvocato che derima la questione. Farete il compromesso se va bene a maggio, ma:

• 1. lo farete.
  2. alla fine saranno contenti

Fammi sapere come va a finire a questo punto e se hai ancora bisogno siamo tutti qui

g

 

[daba1893]

Ciao,
niente da perdonare, hai usato un linguaggio molto chiaro e per niente presuntuoso . Comunque tanto per conoscersi un pò, io sono una persona che ama parlare terra terra perchè nel posto dove esercito i "paroloni" spaventano!!!
Torniamo sull'argomento.
Ho sbagliato a non essere stata chiara nel primo post, ma in effetti un incontro tra le parti c'è già stato, ( ho cercato di essere un pò più soft rispetto a quello che mi consigli te). Durante questo incontro si è arrivati alla conclusione che sarremmo andati dal proprietari del terreno a fianco ( quello che serve la strada) chiedendogli di affittarlo ( con il contratto di affitto firmato avrebbero comprato senza problemi). Anche questo incontro è avvenuto ma purtroppo non si è venuti ad un accordo. Il proprietario del terreno chiedeva euro 500 all'anno per circa 1 ettaro di terreno con del bosco ( può essere utile per risparmiare sul riscaldamento) mentre gli acquirenti non vogliono dare più di euro 150/200 all'anno. Sono andati via dicendo che non comprano.
Questo ultimo incontro è stato sabato 13. Martedi li ho chiamati ma mi anno detto che era un brutto momento e che avrebbero richiamato loro ( impressione mia: era una scusa!). Ad oggi più niente.
Ora sono stata più chiara. Scusami tanto, ma già mi era sembrato un post lungo e non avrei voluto annoiare nessuna già la prima volta che scrivevo.

 

[giorgino]

Provo a darti qualche spunto di riflessione, anche se probabilmente le hai già pensate tutte...

uhmm... tendenzialmente la strada della locazione mi sembra complicata. E poi locazione di che? la strada è di loro proprietà oppressa solo da una servitù di passaggio. Non è che con la locazione il proprietario del terreno perde il diritto a passare per la strada, ne tanto meno a recarsi nel bosco di tanto in tanto per controllare... Non so, non la vedo come "la soluzione".

L'acquirente è scontento perchè teme di avere un passaggio mensile sulla sua strada? E' questo il problema no? O non ho capito bene...?

Se così è, credo che la riduzione di prezzo sia l'unica strada.

Dall'atteggiamento degli acquirenti, mi sembra di capire che facciano retromarcia... o stiano pensando il da farsi.
Io proporrei una riduzione di prezzo al venditore colpevole (perchè è lui il colpevole soprattutto se non lo sapeva, seppur in buona fede).
Il notaio ha fatto la ricerca ventennale? E' d'accordo sul fatto che la servitù esista e non sia decaduta in qualche modo?

Resta il fatto che l'acquirente è in una posizione migliore del venditore sotto il profilo giuridico.
E' una questione spinosa...

Dipende anche quanto hai voglia o motivo di perseguire le parti. Io per esempio sono uno di manica moooolto larga. Preferisco quasi sempre rimetterci e tenermi i clienti, ma sono spesso accusato di essere eccessivo, per cui non posso darti un consiglio equilibrato in questo senso, ma giusto per dirle tutte:

Tutto sommato, potresti fare un baratto. Liberare l'acquirente facendogli capire che gli stai regalando migliaia di euro e mesi di torture legali. E barattare col venditore la tua rimessa contro un incarico in esclusiva fino al 30.06.2009 in modo da rivendere la casa a qualcun'altro.
Io seguo (quasi) sempre questa strada.

g

 

[Sandro 7942]

In effetti sembra anche a me di ricordare che servitù che non vengano esercitate per un ventennio poi decadano, ma andare a dimostrare il non sfruttamento è praticamente impossibile e non so se la regola valga sempre e in ogni caso...
Complimenti a Giorgino, penso che sarai un ottimo maestro per me!!!

 

[daba1893]

Ciao,
si hai afferrato il problema: l'acquirente non vuole che passi nessuno da quella strada, anzi di più lui vorrebbe metterci un cancello per chiuderla e il proprietario del terreno glielo permette se lui paga l'affitto (del terreno servito dalla strada) 500 euro, in più gli da la prelazione in caso decidesse di vendere. Il contratto è sicuramente complicato ma il notaio mi ha già detto che se ne occupa lui. Quindi se l'acquirente accettasse i problemi sarebbero risolti
Io avevo pensato di proporre al venditore di pagare lui le prime annualità, non sò tipo 5.
ma i problemi non finiscono: essendo questa casa bifamiliare, secondo me in colpa ci sono anche gli altri venditori ( appartamento trattato dall'altra agenzia) i quali, compresa agenzia, se ne sono lavati le mani.

Gli acquirenti stanno facendo retromarcia ma solo per quanto riguarda il mio appartamento, l'altro con lo stesso problema se lo tengono, anche perchè hanno già sborsato per il compromesso e provvigione quasi 50.000 euro.

Probabilmente in una situazione uguale ma senza l'altra vendita di mezzo seguirei quello che dici te ( come per altro ho già fatto in altre situazioni, anche io sono per tenermi il cliente contento) ma in questa specifica non ho voglia di passare per la scema del villaggio..... gli altri incassano e io mi sbatto per ricevere O

forse hai già capito che non tira una buonissima aria tra me ed i "colleghi" :?
ciao
D

 

[daba1893]

ciao Sandro,
il problema, come dici te è dimostrare il non sfruttamento...... impossibile nel mio caso!!!

Per me girgino e già diventato un mito

 

[giorgino]

Complimenti a Giorgino, penso che sarai un ottimo maestro per me!!!

Credimi, non c'è giorno che io passi su questo forum senza imparare qualcosa di nuovo.

Per me girgino e già diventato un mito

siete impazziti?

Tornando a noi

In effetti sembra anche a me di ricordare che servitù che non vengano esercitate per un ventennio poi decadano, ma andare a dimostrare il non sfruttamento è praticamente impossibile e non so se la regola valga sempre e in ogni caso...

L'unica chanches sarebbe l'usucapione ma non ricade in questo caso... visto che addirittura esiste una trattativa col servente (il proprietario del bosco). Quindi siamo morti. :s

l'acquirente non vuole che passi nessuno da quella strada, anzi di più lui vorrebbe metterci un cancello per chiuderla e il proprietario del terreno glielo permette se lui paga l'affitto

A quanto ne so, l'acquirente, una volta diventato proprietario può fare quel che vuole sulla strada, a patto di lasciare il passaggio (cioè le chiavi del cancello installato) al proprietario del bosco (d'ora in poi nominato Sig. Bosco). Non ha bisogno del permesso del Bosco, quindi...
A me puzza di scusa... forse c'ha ripensato... ma questo lo sai meglio tu che hai il polso della situazione.

Io avevo pensato di proporre al venditore di pagare lui le prime annualità, non sò tipo 5.
ma i problemi non finiscono: essendo questa casa bifamiliare, secondo me in colpa ci sono anche gli altri venditori ( appartamento trattato dall'altra agenzia) i quali, compresa agenzia, se ne sono lavati le mani.

Più che in colpa The Others sono comproprietari della strada al 50% e hanno voce in capitolo. Non vedo come "se ne possano fregare". A loro si che va chiesto il permesso per l'installazione del cancello (con chiave al Bosco).
Bosco e The Others si sono parlati?

Gli acquirenti stanno facendo retromarcia ma solo per quanto riguarda il mio appartamento, l'altro con lo stesso problema se lo tengono, anche perchè hanno già sborsato per il compromesso e provvigione quasi 50.000 euro.

Cioè mi stai dicendo che gli acquirenti tuoi e The Others sono la stessa persona?

in questa specifica non ho voglia di passare per la scema del villaggio

non ti resta che 2 lettere di un avvocato per ottenere qualcosa... e accordo stragiudiziale. Tu la provvigione l'hai maturata. Il venditore paga (secondo incarico di vendita)?

forse hai già capito che non tira una buonissima aria tra me ed i "colleghi"

Non ho dubbi conoscendo la piazza... Amici colleghi nella mia città ne ho 2 su 500 agenzie provinciali... vedi tu. E' già buono che non mi aspettano fuori dall'agenzia per darmi un sacco di botte!

g