Liberatoria Condominiale per vendita immobile

[ale_ale]

Buongiorno a tutti,
esattamente cosa deve esser inserito in una liberatoria condominiale da usare per la vendita di un immobile?
Ho venduto due appartamenti e tutti e due gli amministratori hanno inserito (per brevità riduco ai minimi termini):
- ok per i pagamenti ordinari
- ok non ci sono cause pendenti o pendenze varie
- ok non ci sono delibere di lavori straordinari

Ho chiesto ora la liberatoria ad un altro amministratore (per un altro appartamento): c'è di mezzo una delibera per lavori straordinari del 2016 ma con nuovi computi metrici approvati solo la settimana scorsa.
Dice che non mi rilascia la liberatoria finché non le scrivo nero su bianco chi paga.
Ma chi paga cosa, che ancora devono esser presentati i preventivi per questi nuovi computi metrici? (che annullano e sostituiscono i precedenti, lei sostiene che li "completano"). Come faccio a dichiarare chi paga se non so l'ammontare, la quota, e anche che bonus fiscale si riuscirà a prendere?
Ha ragione l'amministratore o lei si deve solo limitare a scrivere che io ho pagato tutto e le delibere che ci sono state? inserendo ovviamente anche gli aspetti aleatori ancora in piedi (primo fra tutti i preventivi che ancora devono esser approvati, la mia quota parte e la non conoscenza di bonus fiscali che azzererebbe totalmente i costi)?
A cosa posso appellarmi?
Grazie anche per dei consigli.
ciao
ale

 

[Architetto]

Salve, nella liberatoria sono indicati eventuali mancati pagamenti, ovvero lo stato di solvenza nei confronti del condominio; oltre alle eventuali indicazioni di atti deliberati ed in esecuzione di riscossione, che ovviamente si devono far presente alla parte acquirente, pena la nullità dell'atto per omissione di informazioni; ma questa cosa la descrive meglio il notaio in sede rogitale.
L'amministratore non può assolutamente pretendere chi prende onere delle spesa, se la discussione non è stata deliberata dall'assemblea condominiale; forse lo chiede per tutelarsi che il nuovo acquirente non assolva agli impegni (?) ma credo si semplicemente un processo alle intenzioni (in ogni caso sarebbe buona cosa chiedere motivo, magari per iscritto, nel contesto della richiesta del documento.
Rimane implicito che la parte acquirente deve essere a conoscenza delle nuove posizioni che si andranno ad affrontare, e che allo stato attuale sono semplicemente al vaglio per una proposta di preventivi, nonchè di tutte le eventuali novità che rientrano nel contesto del condominio e non allo stato attuale visibili.
Spero esseri stato d'aiuto.

 

[ale_ale]

Grazie mille per la sua risposta...anche se a dir la verità di tutto il suo scritto (che non fa una piega e che condivido in pieno) sono rimasto piacevolmente sorpreso sul suo finale "Sto pensando"...se in italia, ognuno di noi, dedicasse anche solo un minuto al giorno nel divulgare il suo sapere nel proprio campo di competenza...
grazie ancora
saluti
ale

 

[davideboschi]

Dice che non mi rilascia la liberatoria finché non le scrivo nero su bianco chi paga.

Questa domanda un amministratore non dovrebbe nemmeno farla. Perché se un amministratore non sa a chi deve chiedere i soldi, allora che amministratore è?

Come faccio a dichiarare chi paga se non so l'ammontare, la quota, e anche che bonus fiscale si riuscirà a prendere?

Tutte informazioni che non servono a nulla.

Non sono un amministratore, ma mi pare di ricordare che per legge, nei lavori straordinari chi paga è, semplicemente, chi ha deliberato la spesa.
Se nell'assemblea che ha deliberato la spesa c'eri (o meglio, sei stato convocato) tu, paghi tu. Se c'era o è stato convocato l'acquirente (che per essere convocato dovrebbe essere quantomeno il nuovo proprietario), paga lui. E bada bene, nel verbale dell'assemblea deve esserci la delibera della spesa, non una richiesta di preventivi, di revisione dei computi, o altro.

Tutt'al più, a beneficio dell'amministratore, tu puoi dichiarare che nel compromesso non si fa cenno all'accollo di opere straordinarie, per cui tutte le spese andranno ripartite tra venditore e acquirente secodo la normativa vigente, che l'amministratore ben conosce.

 

[francesca63]

Se nell'assemblea che ha deliberato la spesa c'eri (o meglio, sei stato convocato) tu, paghi tu. Se c'era o è stato convocato l'acquirente (che per essere convocato dovrebbe essere quantomeno il nuovo proprietario), paga lui.

Esatto: si tratta di capire cosa dice di preciso la delibera del 2016: ma pare evidente che non era una delibera di spesa, con ripartizione delle quote dovute, altrimenti chi vende sarebbe già nella posizione di aver dovuto cominciare a pagare.

oltre alle eventuali indicazioni di atti deliberati ed in esecuzione di riscossione, che ovviamente si devono far presente alla parte acquirente, pena la nullità dell'atto per omissione di informazioni;

Nel caso ci fossero spese già compiutamente deliberate, restano a carico di chi vende. Se non menzionate e non saldate, non determinano comunque la nullità dell’atto: anche se ci potrebbero essere problemi per chi compra, se chi ha venduto non paga spontaneamente.

Mi pare che, prima di tutto, sia da chiarire la delibera del 2016 : certo, per correttezza, chi comprerà deve essere informato sull’esistenza di probabili spese straordinarie future.

 

[Architetto]

Nel caso ci fossero spese già compiutamente deliberate, restano a carico di chi vende. Se non menzionate e non saldate, non determinano comunque la nullità dell’atto: anche se ci potrebbero essere problemi per chi compra, se chi ha venduto non paga spontaneamente.
Mi pare che, prima di tutto, sia da chiarire la delibera del 2016 : certo, per correttezza, chi comprerà deve essere informato sull’esistenza di probabili spese straordinarie future.

Alle volte mi domando se dobbiamo sempre far vedere quanto siamo più bravi di altri, magari dicendo le stesse cose, come in questo caso.
Credo invece che sarebbe opportuno che si facciano riferimenti a quanto detto dai colleghi, come faccio di solito, piuttosto che mettere in ombra quanto detto da altri, inserendo ulteriori informazioni utili alle risposte.
In ogni caso, grazie di aver ripetutto quanto detto da me.

 

[sgaravagli]

@Architetto io sapevo che deve essere firmato il contratto di appalto al fine di imputare le straordinarie al venditore, mi pare che non sia sufficiente la sola delibera dell'assemblea..... potrebbe succedere che in future assemblee i lavori non si eseguano più ?

 

[Architetto]

@Architetto io sapevo che deve essere firmato il contratto di appalto al fine di imputare le straordinarie al venditore, mi pare che non sia sufficiente la sola delibera dell'assemblea..... potrebbe succedere che in future assemblee i lavori non si eseguano più ?

Che l'assemblea condomoniale deliberi l'esecuzione dei lavori, è obbligatorio che l'amministratore metta in discussione tutta la documentazione compreso il preventivo di spesa delle opere e tecniche, ed anche una volta approvato, i consiglieri e lo stesso amministratore possono concludere con la sottoscrizione dell'appalto, perchè in sede di approvazione potrebbe saltar fuori qualche spesa aggiuntiva a in detrazione.
Queste sono le procedure per l'approvazione di lavori (sempre che non rientrino nelle more di casi urgenti e indifferibili per questioni di sicurezza e incolumità).

 

[francesca63]

Credo invece che sarebbe opportuno che si facciano riferimenti a quanto detto dai colleghi, come faccio di solito, piuttosto che mettere in ombra quanto detto da altri,

Non capisco perché te la prendi, e me ne dispiaccio: ho corretto una tua informazione che mi pare sbagliata, e che esula dal tuo settore professionale: ovvero l’atto non sarebbe nullo, anche se si fossero omesse le info sulle spese da sostenere.
Dovevo far finta di niente, lasciando credere che fosse come dici tu ?
Non penso che sarebbe utile a chi legge, visto che dare info utili dovrebbe essere il fine ultimo della presenza tua, mia, e di tutti sul forum.
Ripeto, mi scuso se ti ho urtato, anche se mi pare una reazione un filo esagerata.
Buona giornata.

 

[brina82]

Non capisco perché te la prendi, e me ne dispiaccio: ho corretto una tua informazione che mi pare sbagliata, e che esula dal tuo settore professionale: ovvero l’atto non sarebbe nullo, anche se si fossero omesse le info sulle spese da sostenere.
Dovevo far finta di niente, lasciando credere che fosse come dici tu ?
Non penso che sarebbe utile a chi legge, visto che dare info utili dovrebbe essere il fine ultimo della presenza tua, mia, e di tutti sul forum.
Ripeto, mi scuso se ti ho urtato, anche se mi pare una reazione un filo esagerata.
Buona giornata.

Non ho capito una cosa: l'atto non sarebbe nullo, e allora perché il Notaio esige tale "liberatoria", altrimenti non rogita?

Vorrei capire come funziona in termini legali.

Entro nello specifico.

Se Tizio dovesse acquistare un immobile su cui grava un debito condominiale di 10k poniamo, e il proprietario Caio ha già chiuso con un accordo transattivo a 5k e sta pagando a rate al condominio, cosa si dovrà produrre in sede di rogito, ipotizzando che l'accordo tra Tizio e Caio prevede che Caio (venditore) continui a pagare con 5 anni di rate?

Grazie.