Lieve difformità Urbanistica

[paolozaff]

Ciao a tutti, ho firmato il preliminare con ricezione di caparra per la vendita della mia casa. La parte acquirente si è informata per il mutuo e la loro banca ha inviato un perito, che ha riscontrato una difformità tra il disegno urbanistico e lo stato di fatto della casa. In pratica nel disegno urbanistico presentato in comune sono presenti due finestroni che nello stato di fatto non sono mai stati realizzati, ma bensi nella zona dove doveva esserci un finestrone sono state ricavate due finestre più piccole, mentre l'altro finestrone non è mai stato realizzato, lasciando solo il muro. Ho chiesto al perito se poteva rientrare come lieve difformità e quindi non essere abuso, e mi ha consigliato di farmi fare una verifica da un tecnico che si assuma la responsabilità. L'avevo comprata due anni fa ed ai tempi il mutuo me l'hanno concesso senza nessun problema. Secondo voi questa difformità può rientrare nel limite del 2% e risultare irrilevante? In allegato vi metto il progetto presentato in comune e la planimetria catastale (che risulta invece essere uguale allo stato di fatto dell'immobile).

Catastale (stato di fatto, con due finestre piccole)



Progetto presentato in comune (con finestroni)

 

[marcanto]

Premesso che ogni istituto bancario agisce autonomamente e può decidere se una difformità a suo avviso possa essere rilevante o meno ai fini della concessione di un mutuo.
Detto questo, a mio avviso, in questo caso non si può parlare di rientranza nei limiti del 2% in quanto tali limiti avrebbero natura dimensionale, mentre nella fattispecie parliamo di difformità formali nel senso che incidono sulla natura prospettica del manufatto.

Nella sostanza le difformità in essere non incidono sui parametri edilizi e urbanistici e neppure decretano un diverso classamento catastale dell'immobile ma variano (modificano) significativamente il prospetto del manufatto.

 

[TensioneLeone]

Ciao a tutti, ho firmato il preliminare con ricezione di caparra per la vendita della mia casa. La parte acquirente si è informata per il mutuo e la loro banca ha inviato un perito, che ha riscontrato una difformità tra il disegno urbanistico e lo stato di fatto della casa. In pratica nel disegno urbanistico presentato in comune sono presenti due finestroni che nello stato di fatto non sono mai stati realizzati, ma bensi nella zona dove doveva esserci un finestrone sono state ricavate due finestre più piccole, mentre l'altro finestrone non è mai stato realizzato, lasciando solo il muro. Ho chiesto al perito se poteva rientrare come lieve difformità e quindi non essere abuso, e mi ha consigliato di farmi fare una verifica da un tecnico che si assuma la responsabilità. L'avevo comprata due anni fa ed ai tempi il mutuo me l'hanno concesso senza nessun problema. Secondo voi questa difformità può rientrare nel limite del 2% e risultare irrilevante? In allegato vi metto il progetto presentato in comune e la planimetria catastale (che risulta invece essere uguale allo stato di fatto dell'immobile).

Catastale (stato di fatto, con due finestre piccole)

Vedi l'allegato 16454

Progetto presentato in comune (con finestroni)
Vedi l'allegato 16455 Vedi l'allegato 16456

Non è una robetta da niente

 

[paolozaff]

Quindi? Come posso procedere?

 

[marcanto]

Puoi procedere a incaricare un professionista tecnico: ing, arch, geom
per far sanare la difformità

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti, ho firmato il preliminare con ricezione di caparra per la vendita della mia casa. La parte acquirente si è informata per il mutuo e la loro banca ha inviato un perito, che ha riscontrato una difformità tra il disegno urbanistico e lo stato di fatto della casa. In pratica nel disegno urbanistico presentato in comune sono presenti due finestroni che nello stato di fatto non sono mai stati realizzati, ma bensi nella zona dove doveva esserci un finestrone sono state ricavate due finestre più piccole, mentre l'altro finestrone non è mai stato realizzato, lasciando solo il muro. Ho chiesto al perito se poteva rientrare come lieve difformità e quindi non essere abuso, e mi ha consigliato di farmi fare una verifica da un tecnico che si assuma la responsabilità. L'avevo comprata due anni fa ed ai tempi il mutuo me l'hanno concesso senza nessun problema. Secondo voi questa difformità può rientrare nel limite del 2% e risultare irrilevante? In allegato vi metto il progetto presentato in comune e la planimetria catastale (che risulta invece essere uguale allo stato di fatto dell'immobile).

Catastale (stato di fatto, con due finestre piccole)

Vedi l'allegato 16454

Progetto presentato in comune (con finestroni)
Vedi l'allegato 16455 Vedi l'allegato 16456

Francamente quando si tratta di facciate, finestre ecc, dubito si possa parlare di lieve difformità. Hai venduto con agenzia o privatamente? Di solito un'agenzia si accorge di una difformità del genere e consente al cliente di intervenire rapidamente, anche se non rientra nelle responsabilità dell'agenzia se non viene espressamente incaricata di fare questi accertamenti.
Come procedere? incaricare un architetto/geometra di verificare come impostare la sanatoria, sarà il tecnico a darti le tempistiche che sono molto importanti perchè. purtroppo nei rapporti con l'acquirente, se saltasse la compravendita, sarebbe "colpa" tua

 

[paolozaff]

Francamente quando si tratta di facciate, finestre ecc, dubito si possa parlare di lieve difformità. Hai venduto con agenzia o privatamente? Di solito un'agenzia si accorge di una difformità del genere e consente al cliente di intervenire rapidamente, anche se non rientra nelle responsabilità dell'agenzia se non viene espressamente incaricata di fare questi accertamenti.
Come procedere? incaricare un architetto/geometra di verificare come impostare la sanatoria, sarà il tecnico a darti le tempistiche che sono molto importanti perchè. purtroppo nei rapporti con l'acquirente, se saltasse la compravendita, sarebbe "colpa" tua

Sto vendendo con agenzia. L'acquirente spinge comunque per comprare e io spingo per vendere, tra l'altro l'acquirente ha intenzione di aprire una pratica di ristrutturazione appena ha il possesso della casa con il quale potrebbe sanare anche quell'aspetto della facciata, quindi sarebbe proprio essere *******i a pagare oneri ecc per una cosa che verrebbe comunque fatta subito. Possibile che il comune ed il catasto non si parlino tra loro e se le persone non vengono informate possano venire fuori ste cose? Ma quello che dico è, come mai due anni fa ho comprato tranquillamente e questo problema non è emerso mentre adesso mi sta bloccando la vendita?

 

[Jan80]

Ma quello che dico è, come mai due anni fa ho comprato tranquillamente e questo problema non è emerso mentre adesso mi sta bloccando la vendita?

Non sai quante volte me lo sento dire: ma come due anni fa ho acquistato e non c'erano problemi, io non ho fatto lavori e ora, comunque, devo pagare una sanatoria!
In realtà i probemi ci sono sempre stati.... e anche i "furbi"!
Il primo problema è che non venne presentata una variante al titolo edilizio originario che rispecchiasse i lavori che vennero effettivamente realizzati. Appena il problema è saltato fuori sarà semplicemente stata fatta una variazione catastale con nuova planimetria, dato che al rogito basta quella, evitando quindi di pagare una sanatoria.
Ora che le maglie si sono raffittite e siguarda anche alla conformità urbanistica, saltano fuori le false dichiarazioni dei precedenti venditori.

Se ha prove che al momento dell'acquisto l'edificio era nello stato di fatto attuale, potrà rivalersi sul precedente proprietario da cui ha acquistato l'immobile.

O ancora meglio si mette d'accordo con l'acquirente, in modo da potergli far fare già dei lavori sull'immobile che riportino, almeno in via transitoria, le finestre come su carta.

Rimane solo da capire se la modifica del prospetto abbia anche un risvolto strutturale: l'edificio è in muratura o telai di cemento armato?

 

[Lisa T.]

Anche il tecnico che a suo tempo ha redatto la relazione tecnica per il notaio ne ha responsabilità. Se quando hai acquistato ti sei fatto seguire da un tecnico ti consiglio di interpellare lui, in modo che ti possa dare spiegazioni in merito, visto che non ti ha tutelato al meglio. Se invece la relazione tecnica l'ha firmata il tecnico del venditore, allora è un'altra cosa (e si intuisce come possa essere sfuggita una difformità così palese).

 

[Bagudi]

Anche il tecnico che a suo tempo ha redatto la relazione tecnica per il notaio ne ha responsabilità. Se quando hai acquistato ti sei fatto seguire da un tecnico ti consiglio di interpellare lui, in modo che ti possa dare spiegazioni in merito, visto che non ti ha tutelato al meglio. Se invece la relazione tecnica l'ha firmata il tecnico del venditore, allora è un'altra cosa (e si intuisce come possa essere sfuggita una difformità così palese).

Tu lavori in Toscana dove la relazione tecnica è obbligatoria (adesso lo è anche in Emilia Romagna) ma su tutto il territorio nazionale non esiste.