Bene, aspettavo la tua semplificazione e per dire la verità l'aspettavo (esattamente come l'hai proposta) dall'autore della stessa
Ma non è semplicemente VERO. Cioè non del tutto. Il mercato è libero quando non c'è l'esclusiva anzi, direi che è sicuramente libero quando l'esclusiva non c'è, può non esserlo in presenza di esclusiva. Tu dici che il mercato fissa il prezzo sull'incarico. Invece non è così, il prezzo sull'incarico lo fissa il proprietario, contrattando (nel migliore dei casi) con l'agente o imponendolo (nel peggiore), entrambi i prezzi di norma sono lontani dalla stima dell'agente... Non dimenticarti che il prezzo nell'incarico di solito è composto da due prezzi:
-il prezzo d'offerta al pubblico (ok)
-il prezzo minimo, cioè quel prezzo al quale scatta la penale per l'agente immobiliare in caso il venditore non accetti. Spesso accanto a questo prezzo minimo (o patto d'onore), c'è perfino dettate delle condizioni di pagamento (es. 30k al preliminare, rogito entro 6 mesi).
Dire che questo tipo di patti (parlo del secondo) NON incida sulla libertà del potenziale acquirente è semplice IPOCRISIA.
Esistono poi patti ancora più scellerati, tipici delle metropoli, dove la concorrenza tra questa specie di individui chiamati agenti immobiliari li ha resi succubi dei proprietari, divenendo mendicanti di incarichi: ecco l'esclusiva a 0% dal venditore e 4% dall'acquirente, fermi restando i patti scellerati (per un mediatore, giusti per un mandatario), di cui sopra.
Ecco che quindi il prezzo non lo gestisce affatto il mercato ma i PATTI e il tempo (con il famoso taglio del salame) che serve per SMALTIRLI quando questi sono FUORI MERCATO (appunto).
Altra cosa è quando il mediatore è TIPICO, con incarico dove il prezzo minimo non esista. Nel caso, l'agente immobiliare non avrà minimi di performance da raggiungere ed ecco che il mercato e le offerte ritornano padrone, lasciando pieno campo alla trattativa.
Quindi il prezzo sull'incarico NON dovrebbe esserci, se non inteso come "indicazione di richiesta del proprietario" assolutamente non vincolante, in alcun modo, per l'agente, se non per il prezzo che deve esser affisso in pubblicità, l'agente deve aver la libertà perfino di non pubblicizzarlo, secondo me, se lo ritiene negativo per l'immobile stesso...
Quindi ecco che se il prezzo sull'incarico, per il mediatore, è puramente indicativo della volontà del proprietario di come deve esser PROMOSSO (e non venduto) il suo immobile, come si fa a dire che il prezzo sull'incarico lo fissa il mercato?
Semmai, correttamente, il prezzo di VENDITA lo fissa il mercato, e anzi, fissa anche quando un immobile venga venduto o meno, a prescindere dal prezzo d'incarico.
Visto quanto è lontana la realtà dalla teoria? ;D E visto quanto è lontano il mediatore tipico dal mandatario occulto da esclusiva italica?
Aspetto qualcuno che tiri fuori i prezzi diversi, per parlare di cosa accade nella realtà...
mi piace sfatare i miti.
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