L'Incarico esclusivo: pregi e difetti

[pensoperme]

ed io che volevo seppellire l'ascia di guerra con questa nuova discussione...sono arrivato ad una conclusione forse, comunque si lavori (in esclusiva e non) l'importante è l'etica e la professionalità che ci deve distinguere dal branco...

Esatto, concordo con la tua conclusione. Ma qui non c'è guerra, solo alcuni che sostengono ragioni assolute provando a motivarle con luoghi comuni e io che gliele smonto, puntualmente, portando i fatti di ciò che più spesso accade, la fuori.

 

[LEnrica]

""-il prezzo d'offerta al pubblico (ok)
-il prezzo minimo, cioè quel prezzo al quale scatta la penale per l'agente immobiliare in caso il venditore non accetti. Spesso accanto a questo prezzo minimo (o patto d'onore), c'è perfino dettate delle condizioni di pagamento (es. 30k al preliminare, rogito entro 6 mesi).

Dire che questo tipo di patti (parlo del secondo) NON incida sulla libertà del potenziale acquirente è semplice IPOCRISIA.""

Concordo, il caso limite a questa procedura è quella di un immobile con più intestatari, non si sa mai quale potrebbe essere il feeling tra loro.
Il cliente che acquista deve essere messo al riparo da un' asta al rialzo perchè chi vende non ha paletti.

""Altra cosa è quando il mediatore è TIPICO, con incarico dove il prezzo minimo non esista. Nel caso, l'agente immobiliare non avrà minimi di performance da raggiungere ed ecco che il mercato e le offerte ritornano padrone, lasciando pieno campo alla trattativa.

Quindi il prezzo sull'incarico NON dovrebbe esserci, se non inteso come "indicazione di richiesta del proprietario" assolutamente non vincolante, in alcun modo, per l'agente, se non per il prezzo che deve esser affisso in pubblicità, l'agente deve aver la libertà perfino di non pubblicizzarlo, secondo me, se lo ritiene negativo per l'immobile stesso...

Quindi ecco che se il prezzo sull'incarico, per il mediatore, è puramente indicativo della volontà del proprietario di come deve esser PROMOSSO (e non venduto) il suo immobile, come si fa a dire che il prezzo sull'incarico lo fissa il mercato?

Semmai, correttamente, il prezzo di VENDITA lo fissa il mercato, e anzi, fissa anche quando un immobile venga venduto o meno, a prescindere dal prezzo d'incarico"

UIo preferisco parlare di valore di mercato, per me il prezzo è quello che alla fine l'acquirente consegna nelle mani del venditore.

 

[RobertodaBangkok]

buon lavoro a tutti!!!per roberto mi farebbe piacere affrontare una nuova esperienza lavorativa a bangkok!!!vengo a farti concorrenza con l'esclusiva!!!

Se parli un buon inglese e maneggi bene un computer sarai il benvenuto. Con un esperienza di anni non credo affatto avrai problemi a trovarti una ottima collocazione.

 

[pensoperme]

Il cliente che acquista deve essere messo al riparo da un' asta al rialzo perchè chi vende non ha paletti.

Il cliente acquirente è al riparo, rialza se vuole. Ma non avrà nell'agente un nemico che portandolo a un certo prezzo (di solito più elevato di quello che offre) riscuote.... chiaro che l'affare potrebbe concludersi a un prezzo perfino superiore (raro) ma senza che qualcuno sia incentivato a raggiungere una certa perfomance. Se invece l'agente è mandatario, nel cercare di raggiungere la cifra fissata farebbe solo il suo lavoro, ma dovrebbe DIRLO all'acquirente e non chiedergli alcun compenso.

UIo preferisco parlare di valore di mercato, per me il prezzo è quello che alla fine l'acquirente consegna nelle mani del venditore

Il valore di mercato è spesso lontanissimo dal prezzo dell'incarico: e ora tutti a dire "io prendo a prezzo" però non vendono in un anno minimo per le aspettative del proprietario, che se le è fatte proprio grazie alle parole dell'agente. Sbagliano sempre gli "altri".

 

[RobertodaBangkok]

Esatto, concordo con la tua conclusione. Ma qui non c'è guerra, solo alcuni che sostengono ragioni assolute provando a motivarle con luoghi comuni e io che gliele smonto, puntualmente, portando i fatti di ciò che più spesso accade, la fuori.

che tu le smonti e una tua pia illusione che credo che in tanti me compreso abbiano deciso di lasciarti. Il giorno che arrivassi tu a trovare un modo migliore sia io per la nostra agenzia in Italia sia il mio supercapo per lo studio di Bangkok tu manderemmo a prendere in portantina affinche ci illumini la strada. Hai iniziato bene..non c e guerra ma idee, esperienze e risultati molto diversi fra loro..Non cadere TU nell assolutismo, dai.

 

[LEnrica]

...segue.....

Quindi per me il mercato fissa un valore, con tutte le variabili, non dimentichiamo che il mercato è sempre in evoluzione.
La cifra scritta sull'incarico deve essere il più possibile vicina al probabile valore di mercato, di modo che il proprietario possa realizzare un valore equo e compatibile con quello che il mercato dice possa valere il suo immobile.

E qui si apre un mondo:
Il mediatore professionale, non accetta incarichi con una richiesta iniziale fuori dal valore di mercato, sì lo so che ci sono quelli che lo fanno, appunto parlo di mediatori professionali, ma la colpa non è tutta loro, ci sono molti proprietari ingordi che si fanno abbindolare da certi personaggi, e poi piangono perchè sono stati in esclusiva 6/12 mesi senza concludere niente.
Esiste ancora chi va dai maghi per curare con lo "spirito" malattie come il cancro, dovrebbe bastarci per riflettere.

Il discorso si riduce ad un' unica considerazione:
l'esclusiva può essere un ottimo strumento sia per gli agenti che per i proprietari, l'importante è che sia nelle giuste mani, altrimenti si rivela un'arma a doppio taglio e purtroppo di questi tempi a rane le spese sono i mediatori che lavorano con etica e professionalità.

Last but not least :
Lavoro sia in esclusiva e non, la maggior parte delle vendite le ho fatte senza esclusiva, mi capita che siano gli stessi proprietari, dopo aver visto come lavoro, a conferirmi un incarico in esclusiva.

 

[LEnrica]

Non avevo finito, mi era partito il messaggio....

 

[RobertodaBangkok]

Io dico solo che come per l acquirente la firma di una proposta di acquisto con condizioni precise e dettagliate, compreso le penali a cui si va incontro nel caso di mancatorispetto degli obblighi..e questo tutela sia l agente cje il proprietario, l esclusiva garantisce il compratore che ben difficilmente il proprietario cambiera i termini delle sue richieste..essendo prevista in questo caso un a penale..Quindi in maniera moltomeno aleatoria l acquirente sa che se non vuole nessuna discussione paga la cifra di incarico ( che mostro sempre ben felice di farlo sia qui sia in Italia) l casa e la sua...Certo un proprietario potrebbe anche decidere di pagare 20.000 dollari di penale ( o euro che sino) ma sara un po piu tentato a comportarsi bene.
Gli interlocutori perr il comprtore non sranno multipli ma uno solo e non si avra piu il caso di case vendute da 1 mese col propietario in vacanza ( che chiaramente non ha avvertito nessuno della vendita) che continuano ad essere inserzionate.
Poi pensoperme dira cio che vuole, ma un giorno mi verra da chiederle..ma prima di andare in pensione che lacoro facevi ????
DEtto cio ognuno rimane sulle proprie e finche si sta bene sia con se stessi sia con il proprio portafoglio, tutti i modi vanno bene. IL giorno che si dimosrera che e meglio vendere le case a testa in giu vestiti da rana saro il primo a comprarmi uncostume da Kermitt.
Saluti, qui piove a bestia e tra 15vminuti me ne vado a casa. Giornatadi contatti per tentare di mettere a posto i budget di luglio e possibilmente una spallatina di inizio a quello di agosto...tocco ferrooooooo

 

[pensoperme]

Il mediatore professionale, non accetta incarichi con una richiesta iniziale fuori dal valore di mercato, sì lo so che ci sono quelli che lo fanno, appunto parlo di mediatori professionali, ma la colpa non è tutta loro, ci sono molti proprietari ingordi che si fanno abbindolare da certi personaggi, e poi piangono perchè sono stati in esclusiva 6/12 mesi senza concludere niente.

Una motivazione che sento sempre, poi guardo nei portafogli di chi la dice... e vedo immobili che sono invenduti o che passano di mano e vengono venduti subito da altri... inoltre si aprirebbe il tema : "come fissi il valore di mercato" a puzzo? a expertise? IVS? Passerei oltre.

Lavoro sia in esclusiva e non, la maggior parte delle vendite le ho fatte senza esclusiva, mi capita che siano gli stessi proprietari, dopo aver visto come lavoro, a conferirmi un incarico in esclusiva.

Questa verità cancella, de facto, le affermazioni che molti fanno sull'esclusiva, no? infatti è così. Poi ci sono quelli ceh lavorano solo in esclusiva e dicono "io ho venduto tutto con l'esclusiva" (e certo! se lavori solo in esclusiva pirla...), parlano di risultati al 90% (senza fornire dati certi o tempo impiegato) ... ma il mercato dice altro, mostra altro. E si torna lì, l'eslcuiva conviene solo all'agente immobiliare.

Altro sarebbe un mandato, con libertà del proprietario di vendere a persone trovate da lui, con penali da pagare solo in caso di promozione e vendita da parte di altre agenzie, con diritto di recesso con preavviso di 15 giorni, dietro rimborso spese documentato, dato a una agenzia che collabora in rete con altre. Chi non lo firmerebbe?

 

[LEnrica]

Troppo facile citare solo quello che fa comodo, si può essere ciechi pur vedendoci benissimo.