Locale C/1 (negozio) con metà superficie ad uso deposito

[sbroffa]

Salve a tt,
sono nuovo e spero di aver aperto questa discussione nella giusta sezione e con la speranza di ricevere un vs. parere che per me sarebbe di forte aiuto.

A metà dicembre mi si presenta la possibilità di acquisire un locale in affitto di un internet point aperto da pochissimi giorni e che per motivi personali il proprietario ha voluto chiudere. il locale presentatomi dal proprietario era di 120mq suddiviso in due piani (piano terra e primo piano).....apro una ditta individuale e vado avanti con tutto l'iter burocratico fino a firmare il contratto di sei anni con la proprietà.
Subito dopo Il franchising mi chiede una serie di documenti per avviare il loro contratto di collaborazione tra cui la visura planimetrica, pianta planimetrica, risultanze catastali etc.....e qui scopro tramite un geometra che in realtà solo 66mq sono adibiti ad uso commerciale e tutta la rimanente parte fino ad arrivare a 120mq risultano come deposito. Tra l'altro per il franchising lo standard minimo è di 100mq per avviare l attività.
Se ho capito bene leggendo sul forum in altri post, essendo deposito non posso mettere delle postazioni PC da far utilizzare ai clienti in questi spazi giusto? C'è una soluzione per poter volturare questi spazi e poterli utilizzare? A quali rischi si va incontro se si fa un attività commerciale in uno spazio adibito a deposito? Secondo voi come mi dovrei comportare con la proprietà che non mi aveva accennato nulla di tutto ciò e che avendo avendo già liquidato l'ex gestore e avviato la ditta ho speso cifre di oltre 10mila euro? l'ex gestore ad ogni modo aveva sistemato delle postazioni pc in questi spazi, ma non so se lui sapeva di questa situazione o meno.....ma io non vorrei correre di certo eventuali rischi e vorrei che tutto sia in totale regolarità.

 

[Albano50]

Provo ad intervenire partendo dalla fine.
I documenti che ti servivono avrebbe dovuto fornirteli la proprietà... mi piacerebbe sapere cosa ha detto quando gli hai fatto notare la cosa.
Ora leggi attentamente la prima pagina del contratto di locazione, (cosa che dovresti aver fatto prima di firmare), dove sono riportati i dati catastali e vedi cosa hai in locazione, dovresti trovare scritto che il locale è composto da un C1 di 66 mq (potrebbe essere anche un C3) ed un C2 per la restante superfice, se trovi questa differenzazione la proprietà è a posto.. e sono problemi tuoi... se non è così posta cosa c'è scritto.
Proseguendo... per vulturare gli spazi adibiti a deposito a commerciale serve prima un tecnico, tipo il tuo geometra, che veda se l'operazione è fattibile, se fosse fattibile è la proprietà che deve farsene carico.
In un locale adibito a deposito non possono sostare persone... quindi se vuoi essere in regola non potresti mettere postazioni pc, ma i controlli sono molto rari... vedi piuttosto che non ti faccia storie l'assicurazione, (sempre se ce l'hai).

 

[sbroffa]

grazie innanzitutto della gentile risposta.
quando gli ho fatto notare che nelle risultanze catastali risulta solo 1 particella "zona 3 cat.C/1" consistenza :66mq lei mi ha detto che avendo l'agibilità per l'intero negozio si può operare tranquillamente, tanto che lei per parecchi anni aveva una sua attività e non ha mai avuto problemi in merito. In effetti su tutti gli altri documenti quali SCIA o nella Pianta Planimetrica e Relazione Tecnico Descrittiva Del Locale o altri documenti presentati al/dal comune risultano 120mq con tutti i dettagli di ogni singolo oggetto che aveva l ex gestore.....quindi dico i tecnici che hanno scritto queste relazioni sapevano che era deposito?! quindi per scriverlo presumo sia regolare o sbaglio? Non capisco questa incongruenza tra il catasto e tutti gli altri documenti a cos'è dovuta ma d'altronde non sono informato.

 

[PyerSilvio]

Salve a tt,
sono nuovo e spero di aver aperto questa discussione nella giusta sezione e con la speranza di ricevere un vs. parere che per me sarebbe di forte aiuto.

A metà dicembre mi si presenta la possibilità di acquisire un locale in affitto di un internet point aperto da pochissimi giorni e che per motivi personali il proprietario ha voluto chiudere. il locale presentatomi dal proprietario era di 120mq suddiviso in due piani (piano terra e primo piano).....apro una ditta individuale e vado avanti con tutto l'iter burocratico fino a firmare il contratto di sei anni con la proprietà.
Subito dopo Il franchising mi chiede una serie di documenti per avviare il loro contratto di collaborazione tra cui la visura planimetrica, pianta planimetrica, risultanze catastali etc.....e qui scopro tramite un geometra che in realtà solo 66mq sono adibiti ad uso commerciale e tutta la rimanente parte fino ad arrivare a 120mq risultano come deposito. Tra l'altro per il franchising lo standard minimo è di 100mq per avviare l attività.
Se ho capito bene leggendo sul forum in altri post, essendo deposito non posso mettere delle postazioni PC da far utilizzare ai clienti in questi spazi giusto? C'è una soluzione per poter volturare questi spazi e poterli utilizzare? A quali rischi si va incontro se si fa un attività commerciale in uno spazio adibito a deposito? Secondo voi come mi dovrei comportare con la proprietà che non mi aveva accennato nulla di tutto ciò e che avendo avendo già liquidato l'ex gestore e avviato la ditta ho speso cifre di oltre 10mila euro? l'ex gestore ad ogni modo aveva sistemato delle postazioni pc in questi spazi, ma non so se lui sapeva di questa situazione o meno.....ma io non vorrei correre di certo eventuali rischi e vorrei che tutto sia in totale regolarità.

In un locale adibito a deposito non possono sostare persone...

Se il franchisor non solleva obiezioni non si vede quale sia il problema.

Da una parte si sosta, si deposita, si mangia un panino e, dall’altra parte, si emette lo scontrino fiscale.
La destinazione commerciale in questo caso e’ fondamentale.

Quindi in un deposito, si puo’ sostare, passeggiare, lavorare, con in mano una penna oppure con il pc.
Diversamente, dovremmo per forza ritenere che i materiali da collocare nel deposito, ci arrivino con mezzi propri.
Invece occorrono uomini, braccia, carrelli, mezzi pesanti o mezzi leggeri.

Pensiamo alle grandi esposizioni di mobilii come puo’ essere per esempio Ikea.

Difficile ritenere che abbiano in carico trentamila metri quadrati di superfici commerciali, destinati alla vendita.

 

[sbroffa]

quindi lei mi sta dicendo se ho capito bene, che se in questi spazi che al momento risultano adibiti a deposito mettessi delle postazioni con dei pc piuttosto che una zona lettura per il pubblico e domani mi venissero a fare dei controlli non dovrei avere problemi di questo tipo in quanto in un luogo di "deposito" possono comunque transitare e/o sostare i clienti giusto? l importante se ho capito bene è che la zona in questione sia ovviamente agibile?

 

[PyerSilvio]

quindi lei mi sta dicendo se ho capito bene, che se in questi spazi che al momento risultano adibiti a deposito mettessi delle postazioni con dei pc piuttosto che una zona lettura per il pubblico e domani mi venissero a fare dei controlli non dovrei avere problemi di questo tipo in quanto in un luogo di "deposito" possono comunque transitare e/o sostare i clienti giusto? l importante se ho capito bene è che la zona in questione sia ovviamente agibile?

Da l’Espresso giugno 2017:

Una vertenza in corso a Milano rivela come il patron della catena di supermercati riuscisse a ottenere licenze più grandi.

Una delle strategie attuate da Caprotti per questo sviluppo è venuta alla luce martedì 30 maggio, quando in una stanza al quarto piano del palazzo della Regione Lombardia si è svolto un incontro a cui erano convocati i tecnici delle istituzioni che si occupano di commercio, i rappresentanti dei negozianti, i sindacati. L’argomento della riunione aveva un carattere in apparenza burocratico: l’autorizzazione a trasformare un’area commerciale di vendita già esistente, portandola da media a grande.

L’indirizzo dell’area è a Milano, in via Pellegrino Rossi, a due passi dalla stazione della metropolitana di Affori.
Si tratta di un Esselunga, naturalmente. Ma perché ampliare la licenza commerciale di un supermercato inaugurato soltanto quattro anni fa?
Basta recarsi sul luogo perché il motivo diventi evidente.
L’edificio che ospita il supermercato è già della misura definitiva, costruito così fin dall’origine, con due piani di parcheggi sotterranei che la mattina appaiono pressoché deserti.
La sorpresa è all’interno: le casse sono lontanissime dall’ingresso; gli spazi sono in buona parte liberi. A metà, un cartello avverte la clientela che l’enorme area vuota che separa l’ingresso dagli scaffali è dovuta al fatto che quell’ambiente «al momento non è autorizzato alla vendita». È scritto proprio così, «al momento», come se i dirigenti dessero per scontato che si tratta di una lacuna temporanea.

 

[sbroffa]

si in effetti.....penso d'aver capito che magari mi sto facendo dei problemi più grossi di quanto in realtà potrebbero essere.
ringrazio a tutti e due, marchesini e PyerSilvio
e intanto vado avanti con l'apertura se dio vuole....

 

[Bastimento]

C'è una soluzione per poter volturare questi spazi e poterli utilizzare?

Mi interesserebbe conoscere qualche dato in più.

Hai mai chiesto una visura catastale dell'immobile? Da dove nasce la misura dei 66 mq? Cosa indica la visura?

Do per scontato che i 120 mq siano quelli che fisicamente appaiono a tutti i comuni mortali, metro alla mano.
Poi ci soni i metri catastali: ora questo dato è un dato a valenza fiscale. Gli immobili in categoria C sono tassati sulla base dei mq.

Quello che credo di aver capito del tuo caso, consiste in una sorta di escamotage evidentemente non insolito, adottato dai geometri che procedono all'accatastamento.

Lo scopo di tali marchingegni è tenere bassa la rendita catastale, quindi anche IMU, TASI; TARI, IRPEF, e chi ne ha più ne metta.

Sarebbe interessante sapere se oggi sarebbero ancora accettate dagli uffici preposti.

E non stiamo parlando di un C1, associato ad un C2 come lasciava intendere Marchesini: ritengo poi che i mq attribuiti al locale commerciale, forse non sono nemmeno la quota netta dell'area commerciale: probabilmente la parte indicata come retro, entra in percentuale nella metratura commerciale. Per cui , cosa intende il tuo franchising per metratura minima?

p.s.: ho un locale simile: il così indicato in planimetria come retro, non è nè in planimetria, né nella realtà, fisicamente separato dal resto: il tutto catastalmente è stato riclassificato C1 di 145 mq: il locale sottostante seminterrato, di pari superficie, è classificato fin dalla nascita C2 e sup. 237 mq: e su di esso grava una IMU più alta del C1 .....!


Sempre detto che la matematica .... finanziaria, ... porta a risultati sorprendenti.

 

[CheCasa!]

Salve a tt,
sono nuovo e spero di aver aperto questa discussione nella giusta sezione e con la speranza di ricevere un vs. parere che per me sarebbe di forte aiuto.

A metà dicembre mi si presenta la possibilità di acquisire un locale in affitto di un internet point aperto da pochissimi giorni e che per motivi personali il proprietario ha voluto chiudere. il locale presentatomi dal proprietario era di 120mq suddiviso in due piani (piano terra e primo piano).....apro una ditta individuale e vado avanti con tutto l'iter burocratico fino a firmare il contratto di sei anni con la proprietà.
Subito dopo Il franchising mi chiede una serie di documenti per avviare il loro contratto di collaborazione tra cui la visura planimetrica, pianta planimetrica, risultanze catastali etc.....e qui scopro tramite un geometra che in realtà solo 66mq sono adibiti ad uso commerciale e tutta la rimanente parte fino ad arrivare a 120mq risultano come deposito. Tra l'altro per il franchising lo standard minimo è di 100mq per avviare l attività.
Se ho capito bene leggendo sul forum in altri post, essendo deposito non posso mettere delle postazioni PC da far utilizzare ai clienti in questi spazi giusto? C'è una soluzione per poter volturare questi spazi e poterli utilizzare? A quali rischi si va incontro se si fa un attività commerciale in uno spazio adibito a deposito? Secondo voi come mi dovrei comportare con la proprietà che non mi aveva accennato nulla di tutto ciò e che avendo avendo già liquidato l'ex gestore e avviato la ditta ho speso cifre di oltre 10mila euro? l'ex gestore ad ogni modo aveva sistemato delle postazioni pc in questi spazi, ma non so se lui sapeva di questa situazione o meno.....ma io non vorrei correre di certo eventuali rischi e vorrei che tutto sia in totale regolarità.

Va premesso che un'unità immobiliare unica viene definita per la sua destinazione prevalente anche se al suo interno alcuni spazi risultassero ad altro destinati. Pensate ad esempio agli appartamenti rispetto ai quali, nella medesima destinazione abitativa, si trovano accatastate anche le cantine collocate magari a 4 od a 5 piani di distanza.

Con ogni probabilità si tratta di un'unica unità immobiliare su due livelli con il piano commerciale e le vetrine al piano terra ed il piano primo destinato a magazzino.
In questo caso, se la descizione dei locali è correttamente riportata nel contratto, direi che il conduttore avrebbe lui dovuto preoccuparsi che l'unità immobiliare andasse bene al franchisor prima di concludere il contratto e non a posteriori.

Anche nella mia esperienza di franchisee o di referente del franchisor i locali commerciali venivano visionati prima ed i contratti di locazione sottoscritti solo dopo il benestare della casa madre...

Tuttavia condivido pienamente quanto suggerito da @PyerSilvio. Se una parte del locale è destinata a superficie commerciale, l'utilizzo "improprio" del piano superiore difficilmente verrà verificato.

Anche dalle nostre parti, sulla SuperStrada di San Marino sono presenti numerosi grandi mobilieri con enormi capannoni di cui solo una parte ha destinazione commerciale e che pure utilizzano una certa quantità di superficie accessoria come spazio per la vendita... lo sanno tutti... ovviamente le licenze (se necessarie) del comune sono valide solo per le superfici commerciali...

 

[sbroffa]

Salve.
le rispondo punto per punto :
- Hai mai chiesto una visura catastale dell'immobile? Da dove nasce la misura dei 66 mq? Cosa indica la visura? Gli unici documenti che ho in possesso in merito sono quelli che mi ha richiesto il franchising da richiedere al proprietario del locale. Ovvero Agibilità, Registrazione del contratto, Risultanze Catastali, Pianta Planimetrica e relazione tecnica, Visura Planimetrica. Dove nella risultanza catastale vedo indicati 66mq C1, nell'agibilità vedo indicato 1 vano non residenziale, 2 vani accessori al piano terra e 1 vano accessori al primo piano (così leggo), nella pianta planimetrica con relazione leggo : mq120 C1 e poi diverse pagine di relazione dove indicano come è composto tutto il locale, nell'ultimo documento ovvero la visura planimetrica vedo solo un disegno fatto a mano dei due piani del 1985. il proprietario mi disse che l'intero locale ha un unica parcella al catasto e che se volessi creare delle postazioni in queste zone di deposito potrei farlo tranquillamente in quanto sono agibili.

- Quello che credo di aver capito del tuo caso, consiste in una sorta di escamotage evidentemente non insolito, adottato dai geometri che procedono all'accatastamento.
Lo scopo di tali marchingegni è tenere bassa la rendita catastale, quindi anche IMU, TASI; TARI, IRPEF, e chi ne ha più ne metta. Anche io mi sono fatto un idea del genere, infatti la sala principale quella di 66mq e ad uso commerciale le altre zone probabilmente per non pagare altre tasse sono stati destinati a deposito o probabilmente in passato era proprio così la situazione della precedente attività, non saprei...

- Tuttavia condivido pienamente quanto suggerito da @PyerSilvio. Se una parte del locale è destinata a superficie commerciale, l'utilizzo "improprio" del piano superiore difficilmente verrà verificato. apprezzo il parere dato dalla vostra esperienza e conoscenza, ed effettivamente non dovrebbero nascere problemi particolari. almeno spero