Il caso in dibattito riguarda una questione di diritto, non una questione tributaria. Se un funzionario delle Entrate dovesse contestare la clausola, ma lo escluderei (il funzionario non controlla che una specifica tabella guidi il riparto degli oneri in una locazione convenzionata, controlla ben altro: le firme, il canone annuo, la durata e il regime fiscale, ma ai soli fini del carico tributario, se dovuto (registro, bollo e sanzioni), non può sanzionarti in alcun modo, perchè il Fisco si occupa solo di tasse, non di diritto privato ed è obbligata a registrare qualsiasi atto tassabile, anche se è civilisticamente nullo.
Ma ipotizziamo che l'attenzione del nostro funzionario, con la mentalità del gabelliere, si focalizzi sul mancato richiamo espresso alla tabella di riparto degli oneri condominiali (sono semplici movimenti finanziari/rimborsi al condomino-locatore e non corrispettivi di prestazioni di servizi imponibili), accarezzando per un attimo (ma solo per un attimo) l'idea dell'elusione/evasione, ossia che la clausola inserita preveda in maniera surrettizia l'emergere del corrispettivo, che vuol dire in parole povere che la clausola mascheri il canone (quota dell'imposta evasa dal locatore attraverso l'addebito all'inquilino di spese di sua spettanza).
L'interesse nel dedurre una violazione del genere è del tutto teorica. Se l'assioma poggia su questo "primitivo" livello (teorico), ai fini pratici della tassazione dell'atto, che cosa potrà mai fare il gabelliere, nel rispetto delle regole fiscali, se in atto non è quantificata (anche forfetariamente) una specifica determinata somma X ulteriormente tassabile? In questo specifico frangente (prima registrazione) il gabelliere ha le mani legate, non può liquidare ulteriori somme tassabili puramente ipotetiche, ossia non può liquidare il futuro, può solo tassare il presente, prendere atto della clausola e dell'addebito sul conduttore, ma non può rifiutare l'atto.
Il contratto in question non è nullo, ma contiene solo una clausola difforme dal contratto-tipo, in quanto, è innegabile, attribuisce al locatore un indebito vantaggio. Sotto questo profilo, l'accollo al conduttore di spese non dovute comporta un illegittimo incremento del canone, con le conseguenze previste dall'art.13, co.5 della L.431, secondo cui il conduttore può presentare, nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, domanda di ripetizione d'indebito, ossia la restituzione delle somme prive di causa indebitmente versate ovverorichiedere al giudice la riconduzione del contratto a condizioni conformi a quanto previsto dalle norme vigenti: il giudie, in questo caso, sostituirebbe la clausola non conforme con quella di legge, ma la tipologia contrattuale rimarrebbe invariata, in forza dell'"eterointegrazione"(art.1339 c.c.): questa cosa l'ho imparata da Penny qualche tempo fa.
Tutt'al più, se si è cultori del mito della certezza del diritto, si formalizzi una scrittura privata modificativa (il contratto-tipo contiene la clausola finale "Qualunque modifica al presente contratto ecc.") che può essere registrata. Ma, passata l'euforia della raggiunta certezza del diritto, ci si dedichi ad altro.
le spese condominiali non vanno specificate . basta la classica frase generica
