Locazione commerciale e lavori ristrutturazione

[Frederick]

Tempo fa mi sembra di aver letto che in caso di basso canone motivato contrattualmente da lavori spesati dal conduttore, la Ade poteva ritenere che lo imponibile fosse maggioranile considerando un pagamento in natura. Vi risulta?

Certo. Non bisogna scrivere nel contratto che il canone è ridotto in previsione dei lavori. Anche perché con la crisi immobiliare che c'è, immagino che i canoni di affitto siano ridotti a prescindere. Chi vuole affittare deve per forza rendere appetibile il proprio locale giocando sul prezzo, a meno che non abbia un alto passaggio pedonale, in questo caso non è necessario.

 

[Frederick]

Io affiderei le chiavi all'impresa che esegue i lavori a carico del conduttore.
Finiti i lavori si registra il contratto(già pronto e firmato dalle parti)
E' onere esclusivo del locatore registrare il contratto.
Un contratto NON registrato è nullo.

Sì, potrebbe essere una soluzione, però consegnando le chiavi all'inquilino, lui diventa responsabile del locale. Se invece le chiavi le consegno alla ditta, sono sempre io la persona che detiene il bene.
Certo che il contratto va registrato pena nullità, ma questa è una legge di qualche anno fa.

 

[PyerSilvio]

Sì, potrebbe essere una soluzione, però consegnando le chiavi all'inquilino, lui diventa responsabile del locale. Se invece le chiavi le consegno alla ditta, sono sempre io la persona che detiene il bene.
Certo che il contratto va registrato pena nullità, ma questa è una legge di qualche anno fa.

Inutile complicarsi la vita e le questioni.

Il contratto con effetto differito e' una prassi frequente e vecchia come il cucu'.

Ti rende ogni garanzia e ti manleva da ogni responsabilita'.

 

[Key]

Ci possono essere imprevisti.
I lavori di ristrutturazione durano di più del previsto.
Il conduttore a meno che non sia un gruppo potrebbe avere difficolta a pagare un fitto per un attività non ancora avviata.
Consegnare le chiavi all impresa esecutrice e non registrare il contratto permette maggiore elasticità alle parti.
Chi rischia e'il conduttore che spende per i lavori e poi per qualsiasi ragione se il contratto di locazione non si registra,quindi e'nullo,si ritrova col cerino in mano.

 

[PyerSilvio]

Ci possono essere imprevisti.
I lavori di ristrutturazione durano di più del previsto.
Il conduttore a meno che non sia un gruppo potrebbe avere difficolta a pagare un fitto per un attività non ancora avviata.
Consegnare le chiavi all impresa esecutrice e non registrare il contratto permette maggiore elasticità alle parti.
Chi rischia e'il conduttore che spende per i lavori e poi per qualsiasi ragione se il contratto di locazione non si registra,quindi e'nullo,si ritrova col cerino in mano.

Il contratto, è registrato oggi e può avere la propria decorrenza, anche tra sei mesi e anche più.
Vincola il conduttore, a tutti gli obblighi, gli oneri, gli onori e le responsabilità, che ne conseguono.

La elasticità tra le parti a cui fai riferimento, fà versare il locatore, in una condizione ambigua e assai rischiosa.
Pensiamo se nel mentre dell'esecuzione dei lavori, si possa gravemente ferire un soggetto, oppure ancora peggio, potesse morire qualcuno o ancora, si svolgessero attività illegali e che sconfinano in ambito penale, a lasciarlo cooresponsabile assieme a persone che neppure, neanche conosce.

Aldilà del fatto che, se se nel mentre che il contratto non sia stato registrato, a lavori in fase di conclusione, il conduttore potrebbe, per qualsiasi motivo, rendersi irreperibile, non avendo alcuna responsabilità ne obblighi, su lavorazioni, azioni e interventi, che sono stati effettuati in locali per il quale, risulta essere un perfetto estraneo.

Il conduttore, che dopo i due mesi concessi, per allestire i locali secondo l'uso e il godimento a lui gradito, non abbia ancora provveduto ad avviare la propria attività, se ne dovrà fare carico.

Allo scadere del mese, dovrà procedere al pagamento della pigione, così come recita il contratto a suo tempo stipulato e registrato.

 

[Frederick]

La penso come Piersilvio. Il conduttore potrebbe sparire e visto che i lavori sono stati eseguiti nel mio locale, potrei essere chiamato io a pagare!

 

[PyerSilvio]

La penso come Piersilvio. Il conduttore potrebbe sparire e visto che i lavori sono stati eseguiti nel mio locale, potrei essere chiamato io a pagare!

Essendo il proprietario sei chiamato a rispondere per qualunque cosa accada.

La cessione formale del fabbricato, ti mette al riparo, da ogni singola e più disparata questione che all'interno del locale può avvenire.

Il conduttore, prende in custodia il bene ed ogni onere di ordinaria amministrazione e pure di quella straordinaria, se gli compete.

 

[Key]

Si fa una scrittura privata di consegna chiavi all'impresa che effettuera'i lavori.
Con decorrenza dal giorno x e termine nel giorno y.
Con specifica degli interventi che si andranno ad effettuare e per conto di chi.

Ma va benissimo il contratto differito.purche la cauzione sia data al momento della consegna chiavi.

In caso di fideiussioni è impossibile.
La banca ci mette 60 giorni......

 

[Studio Roversi]

Vorrei locare un negozio da ristrutturare. Ho deciso per un canone particolarmente appetibile per tutta la durata della locazione, proprio perché il locale necessita di diversi lavori. La persona che vorrebbe prenderlo in affitto, mi ha chiesto di entrare due mesi prima per effettuare tutti i lavori senza pagare l'affitto. Come discorso mi potrebbe anche stare bene, ma vorrei sapere come si giustifica una cosa del genere sul contratto, perché non mi vorrei trovare ad aver problemi con il fisco né a dover pagare bollette che non mi competono. Cosa si scrive normalmente nei contratti in questi casi, poniamo due mesi gratuiti? Grazie anticipate

Fai bene a preoccuparti perchè tutto è demandato all'interessato burocrate di turno, ignari, spesso e volentieri, tutti i superburocrati colleghi di quello stesso ufficio in primis. E' la solita, sfrenata ed imprescrutabile discrezionalità dell'amministrazione che ogni tanto si comporta in un modo e ogni tanto in un altro, sempre senza alcun riguardo delle esigenze delle parti e di una norma certa che il burocrate italiano rifugge come la peste.

In una locazione commerciale l'affitto non corrisposto per primi mesi ti verrà sicuramente contestato: il canone può essere scalettato, ridotto, ma non azzerato. Ma una sorpresa non proprio lieta potresti averla anche se segui l'altra strada: a seguito dei lavori effettuati dal conduttore, pattuisci contrattualmente una detenzione anticipata gratuita rispetto alla decorrenza contrattuale.

Tale clausola, ti anticipo, può esplodere come una bomba ad orologeria nella pancia del tuo contratto. In questo caso, ti può venire contestato un atto misto comprensivo di due negozi di natura giuridica diversa e inconciliabili (comodato+locazione), ma il travaso di bile è assicurato quando il funzionario ti dice, con tono paterno, che l'esborso economico di cui si è fatta carico la tua controparte per quei mesi in cui non ti ha pagato l'affitto è comunque sostitutivo del canone di locazione e concretizza un imponibile tassabile.

 

[Frederick]

Grazie allo Studio Roversi per aver chiarito i dubbi. Difatti non mi sembrava corretta come procedura. Giustamente l'inquilino non vuole pagare visto che non avrà accesso ai locali fino a quando non saranno pronti. L'unico modo è decidere per un affitto ridotto per i primi mesi, ma da quel che ho capito, mi toccherà pagare le tasse sull'intera cifra.