Locazione commerciale senza deposito

[Avv Luigi Polidoro]

Fondamentale poi specificare nel contratto i lavori che dovranno essere eseguiti e l'importo degli stessi (o comunque l'importo dei medesimi che verranno coperti dal proprietario... perché in corso d'opera il prezzo potrebbe anche mutare).

 

[Key]

Alt.
L'AdE NON tollera morosità trimestrali.
Dopo 1 canone NON pagato ,per risoluzione espressa,devi chiudere il contratto (RLI) e poi vai dal giudice per la sentenza dichiarativa.
Quindi addio sfratto per morosità....desueto per il NON abitativo.
Altrimenti paghi l'IRPEF sui canoni NON versati.
NESSUNO se lo può permettere.
Il deposito cauzionale di 3 mensilità + fideiussione per le morosità,si fa per un bel locale,ristrutturato.
Se il locale è da ristrutturare,meglio evitare il deposito cauzionale(una rogna) e farsi anticipare almeno 6 mensilità di canone,se il conduttore non può fare fideiussione bancaria per 6 mensilità(che conviene al conduttore che così NON sborsa un cent)
L'art.5 della legge 392/78 è chiaro.
Se non ha neanche 6 mensilità di anticipare,meglio lasciar perdere,è una 'sola'.
La risoluzione espressa nel contratto è un obbligo imposto dall'AdE per i contratti commerciali,e va ben specificato nel contratto come funziona.
Attività commerciali incedibili,quindi senza licenza,ci vuole una fideiussione,in quanto il conduttore smette di pagare e non ci rimette nulla.
Per un'attività cedibile a titolo oneroso(ristorazione con servizio ai tavoli),che fortunatamente ancora oggi si vendono,al conduttore conviene pagare,perchè appunto quando cede l'azienda,cede pure il contratto di locazione

 

[Bastimento]

Sbaglio o sotto l'aspetto fiscale le compensazioni in natura (lavori invece di due mensilità) sono considerate da AdE al pari della percezione del canone?

Quanto all'intervento di @Key, ... mi sembra abbastanza ..."talebano" ... .

Non che ci siano errori sostanziali, ma mi sembrano giudizi un pò forzati.
1°. L'AdE tollera tutto, nel senso che lei non proibisce nulla al riguardo: piuttosto è vero che per i canoni non percepiti non è possibile in seguito ottenere un credito di imposta.
2°. Dopo il primo canone versato DEVI chiudere il contratto...: anche qui, più che devi, devi valutare l'opportunità. Di questi tempi specie per attività che si avviano, non è così facile essere categorici: certo ti assumeresti un rischio, ma a volte è più consigliabile concedere un po di fiato all'inquilino, se si ha ragionevole sensazione che l'attività migliorerà la sua redditività.
3°. Se non ha 6 mensilita...: qui sembra una attività già avviata, forse hai ragione. Ma per una nuova attività è spesso oggi improponibile. Condivido invece l'idea di proporre una fideiussione: potrebbe essere rilasciata sul monte fido dell'azienda, senza grosso esborso di liquidità.
4°. Nelle locazioni commerciali, l'inquilino ha sempre la possibilità di cedere il contratto insieme all'azienda. Capisco comunque il tuo ragionamento, visto che hai premesso che nei tuoi contratti metti di regola la clausola risolutiva, che eserciti immediatamente al primo mese di morosità.

 

[Key]

Bravissimo Bastimento!
Ottimo appunto!!!
Da quanto appurato:
-mensilità gratuite per appunto COMPLETAMENTO locale con costi a carico del conduttore.
L'AdE non fa obiezione,se indichi nel contratto l'ammontare totale dei 6 anni,poi l'ammontare dei canoni totali per il primo anno.
Se il contratto è a scaletta,l'ammontare per ogni anno agevolato dei canoni per anno.
Quindi:tot percepibile 6 anni
tot percepibile 1 anno(indicando le iniziali mensilità gratuite)
tot percepito 2 anno(se è prevista scaletta)
tot canone a regime per anno
Questo io so.
La risoluzione espressa ,è appunto espressa, a mezzo PEC,dopo venti giorni di morosità,dando il termine per adempiere di 15 giorni.
Se NON adempie,se proprio il conduttore se ne frega,chiudi il contratto via RLI(l'AdE ti obbliga così)
Poi o il conduttore si ravvede,e allora si stipula un nuovo contratto.
Oppure sentenza dichiarativa,cui segue mandato agli uff.giudiziari per lo sgombero.

Hai mai visto un subentro con cessione d'azienda per un negozio d'abbigliamento?
Io no.
Per ristoranti,bar,pub,è pieno d'annunci......
E sempre con il contratto di locazione,perchè in sostanza si cede l'azienda puntando molto sulla buona location,che sulla stigliatura.

 

[ab.qualcosa]

potrebbe essere rilasciata sul monte fido dell'azienda, senza grosso esborso di liquidità.

Ultimamente banche che riascino fideiussione senza il deposito della somma non ne ho incontrate.

Sbaglio o sotto l'aspetto fiscale le compensazioni in natura (lavori invece di due mensilità) sono considerate da AdE al pari della percezione del canone?

Mi risulta eccome...

 

[Key]

Ripeto devi indicare il percepito per il primo anno fiscale,quindi solare.
Nel contratto.
Poniamo 1000 E di canone
Il primo anno 2 mesi gratuiti.
Indichi nel contratto 10000 E,percepiti il primo anno solare
Se il contratto parte a Gennaio....

 

[Bastimento]

Credo che @Key risponda al telefonino, ed è piuttosto ermetico. Provo ad integrare il suo consiglio.

Per superare lo scoglio della tassazione dei due mesi pagati "in natura", il contratto dovrà essere impostato con un canone crescente a scaletta, e dandone la motivazione non per i lavori eventualmente fatti, ma per la volontà di andare incontro alle necessità del conduttore in fase di avviamento dell'attività. Esempio
Primo anno: 10.000€
2° anno: 12.000€
3° anno: 12.000€

 

[Luna_]

Concordo sull'ultimo intervento di bastimento. Bypassare le due mensilità e spalmare il non riscosso nelle 12 mensilità. Però la vedo come un 'arma a doppio taglio. In quei due mesi il conduttore ufficialmente dovrebbe versare un canone locatiz io. Ma ė un falso problema qualora il canone sia inferiore alla soglia prevista per la tracciabilita' .

 

[Bastimento]

Però la vedo come un 'arma a doppio taglio. In quei due mesi il conduttore ufficialmente dovrebbe versare un canone locatiz io.

Se interpreto bene ciò che dici, credo tu stia dicendo che
In quei due mesi l'inquilino effettivamente verserà un canone: ridotto rispetto ai 1000 ipotetici mensili di riferimento. A fine anno si troverà ad aver versato 10.000 invece che 12.000. Questo per regolarità.

Poi è vero che al di sotto dei 1000€ i non c'è l'obbligo di tracciabilità, quindi ....

 

[Luna_]

proforma si nei fatti magari no. bisognerebbe farsi bene i conti e con una persona appena conosciuta tutti questi tracchigi per due mensilità non so se convengono.