Locazione commerciale

[sarina234]

Buongiorno, ho il caso di un professionista che ha acquistato come privato uno studio accatastato come a10 nel quale esercita la professione, lo studio ha 4 stanze e ha deciso di affittarle ad altrettanti colleghi con 4 contratti di locazione distinti e ovviamente registrati. Ogni contratto vede come parti il proprietario (professionista) che agisce come persona fisica ed il conduttore che è il professionista con partita IVA. Uno dei 4 contratti è stato risolto consensualmente e al suo posto dovrà essere inserito un nuovo contratto che vedrà la presenza di 2 professionisti come conduttori sulla stessa stanza oppure un unico professionista che poi subaffitterà per un giorno a settimana l'uso della stanza ad un altro collega. Il commercialista che segue il locatore sostiene che essendo lo studio composto da 4 stanze non si può eccedere il numero di contratti in essere perchè altrimenti dovrebbe essere aperta una partita IVA per la gestione di queste attività di locazione (?). Secondo voi quale delle soluzioni proposte è fattibile?
1 contratto cointestato ai due professionisti con ditta individuale
2 contratto intestato ad un unico professionista con subaffitto.
esiste un limite al numero di locazioni?
Grazie

 

[francesca63]

Il commercialista che segue il locatore sostiene che essendo lo studio composto da 4 stanze non si può eccedere il numero di contratti in essere

Onestamente non capisco l'obiezione; se per un contratto risolto, se ne fa uno nuovo , non dovrebbe cambiare nulla. Sempre 4 contratti ci sarebbero.

 

[Bastimento]

Non conosco la obiezione del commercialista che avrà le sue ragioni.
Se ho capito il problema la questione starebbe nel fatto che a sostituire il quarto contratto, interverrebbero due conduttori e quindi si chiede la formula corretta per non stipulare 5 contratti a fronte di 4 stanze.
Detta così, non vedrei ostacoli nè a formulare un unico contratto ai due colleghi, ne a ipotizzare una sublocazione ( sempre che questa soddisfi il subconduttore)

 

[sarina234]

Onestamente non capisco l'obiezione; se per un contratto risolto, se ne fa uno nuovo , non dovrebbe cambiare nulla. Sempre 4 contratti ci sarebbero.

Effettivamente ho dimenticato di scrivere la terza ipotesi: fare due contratti di locazione distinti per la quarta stanza quindi i contratti salirebbero a 5... ma più che altro il mio dubbio è capire se effettivamente c'è una qualche norma che vieta di eccedere nel numero di contratti da poter fare...

 

[Bastimento]

Vedo che avevo inteso bene: secondo me, la risposta .. dipende dal contenuto dei contratti.

Se sono ben specificate le condizioni, le stanze locate, ed eventualmente i periodi di disponibilità, presumo che potresti fare anche 6 contratti per ogni giorno della settimana, relativi ad una stanza: che poi sia una soluzione realistica è dubbio. Ma non vedrei violazioni.

 

[sarina234]

Vedo che avevo inteso bene: secondo me, la risposta .. dipende dal contenuto dei contratti.

Se sono ben specificate le condizioni, le stanze locate, ed eventualmente i periodi di disponibilità, presumo che potresti fare anche 6 contratti per ogni giorno della settimana, relativi ad una stanza: che poi sia una soluzione realistica è dubbio. Ma non vedrei violazioni.

Io avevo pensato di cointestare il contratto specificando che il giorno x e y ne usufruirà un conduttore e il giorno z l'altro cointestatario mettendo che assolutamente non collaborano tra loro e la quota parte che dovrà versare il singolo conduttore anche se sostanzialmente sono responsabili in solido oppure di fare un contratto con unico intestatario che poi previa autorizzazione del proprietario subloca.

 

[Bastimento]

Io avevo pensato di cointestare il contratto specificando che il giorno x e y ne usufruirà un conduttore e il giorno z l'altro cointestatario mettendo che assolutamente non collaborano tra loro e la quota parte che dovrà versare il singolo conduttore anche se sostanzialmente sono responsabili in solido oppure di fare un contratto con unico intestatario che poi previa autorizzazione del proprietario subloca.

Mi sembrerebbero praticabili entrambe le soluzioni, se condivise con le parti interessate: sulla prima, qualche difficoltà burocratica nella compilazione del RLI forse potrebbe emergere. Non mi è mai capitata una situazione simile.

 

[Aidualc]

Secondo me il commercialista ha pensato al problema di "diventare impesa" di chi affitta (loca) più di 4 unità immobiliari.
Qui abbiamo porzioni di un unico immobile, non mi sembra che si possa cadere nel problema, ma anche a me è un caso che non è mai capitato. Le soluzioni prospettate vanno bene entrambe. Dovrai verificare cosa vi conviene riguardo soprattutto un'eventuale disdetta di solo uno dei 2 inquilini.

 

[sarina234]

Secondo me il commercialista ha pensato al problema di "diventare impesa" di chi affitta (loca) più di 4 unità immobiliari.
Qui abbiamo porzioni di un unico immobile, non mi sembra che si possa cadere nel problema, ma anche a me è un caso che non è mai capitato. Le soluzioni prospettate vanno bene entrambe. Dovrai verificare cosa vi conviene riguardo soprattutto un'eventuale disdetta di solo uno dei 2 inquilini.

Ciao, nel caso di cointestazione del contratto metterei che si da la possibilità all'inquilino che resta di subentrare al collega uscente, ora che sollevi il problema non so se mettere altre pattuizioni nel caso in cui per chi resta dovesse subentrare un "soggetto poco piacevole"...

 

[sarina234]

Viste le diverse problematiche, nel dubbio, sarebbe il caso di fare un contratto principale con 1 solo conduttore che a sua volta subaffitta....