Locazione con cedolare secca, l'Ade chiede 200 euro per clausola penale

[Paolo Morini]

Salve a tutti,
sto avendo un confronto in quanto il proprietario chiede al conduttore il rimborso della metà dei 200 euro versati all'Ade in occasione della registrazione del contratto di un immobile su Milano.
Ho fatto presente che essendo il contratto in cedolare secca non si dovrebbe versare nessuna imposta di registro, la proprietà mi fa presente che quei 200 euro sono richiesti dall'Ade in quanto nel contratto è presente una clausola penale.
Cercando brevemente, proprio sulla Lombardia trovo questo:

Clausola penale nel contrato di locazione: non può essere tassata a parte - di Saverio Fossati - UPPI

Niente imposta registro sulla penale che il locatore inserisce nel contratto in caso di violazioni da parte del conduttore. Si tratta di una clausola contrattuale che non implica la tassazione a parte, a differenza della caparra confirmatoria (quando viene utilizzata […]

tinyurl.com

In sostanza la Corte di Giustizia Tributaria della Lombardia sostiene che non si versa imposta di registro sulla clausola penale, non mi è chiaro se i 200 euro che l'Ade richiede comunque sono a titolo di forfait sull'imposta di registro (e quindi non dovrebbe richiedere) o tassa fissa vista la presenza della clausola penale e quindi comunque dovuti.
Grazie mille

 

[Paolo Morini]

Forse ho scritto in maniera molto confusionaria....in breve:
- se c'è clausola penale, si deve pagare un'ulteriore tassa o basta l'imposta di registro (quindi zero nel caso di cedolare secca?).
Da quel che leggo sopra direi di no, ma non mi è chiaro.
E comunque, se la Corte di Giustizia Tributaria sentenzia che la tassa non è dovuta e l'Ade la chiede comunque, l'unica strada è il ricorso?

 

[Zagonara Emanuele]

L'imposta di registro pari a € 200,00 è richiesta in aggiunta alle altre imposte di registro e bolli, se dovuti (ovvero se il contratto non è in cedolare).

E' comunque dovuta anche per i contratti in cedolare.

Ora se la Corte di Giustizia Tributaria ha sentenziato diversamente, direi che si "apre un mondo" ...................

 

[Sommadeiquadrati]

Forse ho scritto in maniera molto confusionaria....in breve:
- se c'è clausola penale, si deve pagare un'ulteriore tassa o basta l'imposta di registro (quindi zero nel caso di cedolare secca?).
Da quel che leggo sopra direi di no, ma non mi è chiaro.
E comunque, se la Corte di Giustizia Tributaria sentenzia che la tassa non è dovuta e l'Ade la chiede comunque, l'unica strada è il ricorso?

Per numerosi uffici delle Entrate, sconfessati peraltro da alcuni collegi tributari, la clausola penale va tassata autonomamente: in sostanza, sconta un prelievo a parte rispetto all’imposta principale.

Infatti, nel quadro A – Dati generali del mod. RLI è presente la casella “Clausola penale volontaria”: in telematico, se la barri, anche se il contratto è assoggetto a cedolare, il software ti aggiunge 200 euro in sede di registrazione.

Questo è il punto di vista dell’Agenzia delle Entrate. Spetta a te decidere cosa fare: conformarti ad esso oppure condividere la tesi di un robusto filone giurisprudenziale (nessuna imposta ad hoc, poiché detta clausola è priva di autonoma rilevanza), lamentando davanti ad un giudice, l’errata interpretazione delle Entrate.

 

[Paolo Morini]

ok grazie a tutti

 

[Paolo Morini]

che poi la clausola penale nel contratto nemmeno c'è, mah...

 

[fabio80mil]

scusate, ma nel caso di inserimento garante per il pagamento del canone locazione (contratto intestato al figlio con stage di lavoro che purtroppo non coprirebbe il canone, quindi entrerebbe papà come garante) in regime di cedolare secca, sono dovute le 200 euro di imposta di registro, o come leggo da più parti no?

 

[Sommadeiquadrati]

scusate, ma nel caso di inserimento garante per il pagamento del canone locazione (contratto intestato al figlio con stage di lavoro che purtroppo non coprirebbe il canone, quindi entrerebbe papà come garante) in regime di cedolare secca, sono dovute le 200 euro di imposta di registro, o come leggo da più parti no?

Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate assimilano la garanzia personale fornita da un soggetto privato al deposito cauzionale prestato da terzi, ossia ad una forma di garanzia autonoma diversa dalla fideiussione bancaria o assicurativa, come se il deposito cauzionale venisse versato dal padre per conto del figlio.

In questo caso, va indicato il codice “2” (garanzie di terzi diverse dalla fideiussione) nella casella “Tipo di garanzia e/o PAC”, il che fa scattare, in telematico, l’imposta di registro sulla sola garanzia (0,50% dell’importo garantito con minimo di 200 euro), anche se il locatore ha optato per la cedolare secca.

 

[Paolo Morini]

@Sommadeiquadrati scusa quindi il semplice deposito cauzionale va sempre inteso come clausola penale?

 

[Sommadeiquadrati]

@Sommadeiquadrati scusa quindi il semplice deposito cauzionale va sempre inteso come clausola penale?

No, sono due istituti diversi.

Il deposito cauzionale (art.11 della legge 431 del 1998) svolge una funzione di garanzia per l’esatto adempimento di tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, canone di locazione compreso: se è versato dal conduttore non è dovuto alcun importo a titolo di imposta di registro, se, invece, è versato da un soggetto terzo, sconta l’imposta di registro (importo del deposito cauzionale x 0,50%, con minimo di 200 euro).

La somma data in garanzia entra nella piena disponibilità del locatore che deve restituire una somma equivalente, sciolto il vincolo contrattuale, constatato l’integrale adempimento delle obbligazioni del contratto.

Ma la garanzia del risarcimento del danno cagionato dal conduttore può essere ottenuta dal locatore anche in forme diverse dal deposito cauzionale (caparre confirmatorie, fideiussioni bancarie, garanzie personali di soggetti terzi ecc.).

La clausola penale (art.1382 cod. civ.) ha, invece, una diversa natura negoziale, avendo la funzione di risarcire un danno cagionato alla controparte per il ritardo o l’inadempimento di un obbligo contrattuale: ad es. per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell’immobile viene convenuta pattiziamente una penale di X euro per ogni giorno di ritardo.

E’ una penale risarcitoria di natura ancillare rispetto al contratto, non ha una causa propria e distinta, ma servente il contratto nel quale è contenuta, e per proprio questa ragione, secondo Cassazione, è soggetta ad un’unica imposta di registro: quella del contratto.

E sempre secondo Cassazione determina un imponibile tassabile, giacchè genera introiti costituenti il risarcimento di danni consistenti nella perdita di proventi che avrebbero generato redditi tassabili: questi redditi sono della stessa categoria reddituale di quelli sostituti o persi (cfr. secondo comma dell’art.6 del TUIR): quindi, fondiari, diversi o d’impresa.

Mentre nel deposito cauzionale la somma viene versata anticipatamente, nella clausola penale viene versata solo quando l’inadempimento si verifica: solo allora la clausola acquista vita propria ed esplica i suoi effetti sul soggetto inadempiente.