Locazione con futura vendita. qualche dubbio

[Blocscorr]

Buongiorno,
ho una casa in vendita e pare sia riuscito a trovare un potenziale acquirente il quale mi ha detto che però non può comprarla subito e vorrebbe tenerla in locazione per un paio d'anni con promessa di acquisto al termine di tale periodo. Mi ha chiesto di computare i canoni mensili come acconto sul prezzo finale di vendita. A me può andare bene... solo che mi sorge qualche dubbio. Prima di tutto: devo registrare il contratto all'agenzia delle entrate o l'accordo si configura come una semplice scrittura privata alla stregua di un preliminare d'acquisto? Poi sulla tassazione: questi importi mensili che percepisco vanno considerati come canoni d'affitto e quindi ci andrei a pagare le relative tasse oppure, essendo solo anticipi di una caparra, li posso incassare senza dover rendere conto al fisco? Ma poi mi chiedo: cosa succederebbe se l'accordo dovesse venir meno e il compratore non mi acquista la casa?
Infine ho un altro dubbio: il motivo principale per cui il compratore non vuole acquistare subito è che non ha la liquidità sufficiente (il 20% del prezzo finale) per chiedere il mutuo alla banca. La domanda è: la banca terrà conto dei canoni mensili che mi ha corrisposto e gli erogherà pertanto il mutuo considerando tali canoni come una anticipo sul prezzo finale o potrebbe in qualche modo obiettare che si tratta di locazione e quindi erogargli un prestito che non tiene conto dei canoni-acconto già versati? In altre parole, questo contratto di locazione con promessa di vendita futura, ha per la banca lo stesso valore di un preliminare di compravendita (sempre ai fini dell'erogazione del mutuo) o le banche di solito si regolano in altro modo? Non vorrei stipulare un accordo oggi per poi scoprire tra due anni che la banca non tiene conto degli importi mensili che il compratore mi ha già versato...
Grazie in anticipo a chi vorrà avere la gentilezza di rispondermi.
Saluti

Francesco

 

[PyerSilvio]

Buongiorno,
ho una casa in vendita e pare sia riuscito a trovare un potenziale acquirente il quale mi ha detto che però non può comprarla subito e vorrebbe tenerla in locazione per un paio d'anni con promessa di acquisto al termine di tale periodo. Mi ha chiesto di computare i canoni mensili come acconto sul prezzo finale di vendita. A me può andare bene... solo che mi sorge qualche dubbio. Prima di tutto: devo registrare il contratto all'agenzia delle entrate o l'accordo si configura come una semplice scrittura privata alla stregua di un preliminare d'acquisto? Poi sulla tassazione: questi importi mensili che percepisco vanno considerati come canoni d'affitto e quindi ci andrei a pagare le relative tasse oppure, essendo solo anticipi di una caparra, li posso incassare senza dover rendere conto al fisco? Ma poi mi chiedo: cosa succederebbe se l'accordo dovesse venir meno e il compratore non mi acquista la casa?
Infine ho un altro dubbio: il motivo principale per cui il compratore non vuole acquistare subito è che non ha la liquidità sufficiente (il 20% del prezzo finale) per chiedere il mutuo alla banca. La domanda è: la banca terrà conto dei canoni mensili che mi ha corrisposto e gli erogherà pertanto il mutuo considerando tali canoni come una anticipo sul prezzo finale o potrebbe in qualche modo obiettare che si tratta di locazione e quindi erogargli un prestito che non tiene conto dei canoni-acconto già versati? In altre parole, questo contratto di locazione con promessa di vendita futura, ha per la banca lo stesso valore di un preliminare di compravendita (sempre ai fini dell'erogazione del mutuo) o le banche di solito si regolano in altro modo? Non vorrei stipulare un accordo oggi per poi scoprire tra due anni che la banca non tiene conto degli importi mensili che il compratore mi ha già versato...
Grazie in anticipo a chi vorrà avere la gentilezza di rispondermi.
Saluti

Francesco

Ciao Francesco,

Intanto le prassi di acquisto a riscatto o vendita futura, oppure ancora rent to buy, sono sempre sconsigliabili.

Meglio starne lontani e reperire un acquirente piu’ efficace.
Atteso che appare pure evidente che non hai nemmeno tanta fretta di andare al rogito.

In genere, coloro che richiedono tali prassi non hanno né i quattrini, ne le garanzie sufficienti per accedere al finanziamento.

Se fosse fondata la motivazione, quella data dal tuo proponente, limitata a coprire il venti per cento di anticipo, allora meglio risolvere la questione, con un mutuo al cento x cento.

Se, come molto probabile che sia, l’alloggio e’ intestato a te persona fisica, oltre al finanziamento totale, pure le spese di trasferimento possono essere incluse nel mutuo.
Andando pure oltre al cento x cento finanziato.
Dipendera’ dai valori espressi di perizia.
Perche’ in regime di imposta di registro e’ consentito dalla norma.

Detto questo, se proprio vuoi infilarti nei gineprai delle vendite future, dovrai stipulare due contratti.

Perche’ agenzia delle entrate non riconosce queste forme di acquisto all’americana.
Con buona pace di qualche mio collega che verra’ sostenendo il contrario.

Per averne conferma, ti bastera’ recarti a chiedere in una qualsiasi loro sede, in tutto il territorio nazionale.

Quindi, ti richiederanno un contratto di locazione per quello che riguarda l’affitto ed un contratto preliminare, per quello che riguarda la compravendita.
Con duplice spese di registrazione.

Contestualmente alla pratica, ti forniranno un modulo ad integrazione che dovrai ripresentare, qualora trascorsi i due anni la vendita non abbia avuto luogo.
Mentre le spese di registrazione saranno perse in ogni caso.

Per quanto riguarda le tasse, generate dal contratto di affitto, meglio farai a defalcare l’importo del netto che hai percepito, dal saldo prezzo finale che incasserai al rogito.

Stesso campo da giuoco, per le imposte derivanti dal titolo di proprieta’, che resteranno a te imputate fino all’effettivo trasferimento.
Ammesso che avvenga.

Che e’ la Linea identica a quella che ti impone agenzia delle entrate.
Che evidentemente sa’ bene come fare per riscuotere.

Due strade parallele ma diverse, per due contratti ad obbligazioni, distinti tra di loro.

Se vuoi un suggerimento gratuito molla sto brocco.

Che in due anni un cliente piu’ serio lo trovi eccome.

 

[Rosa1968]

Molto probabilmente la zona non e' richiesta e non vuole perdere il cliente. Ci sono contratti che possono assolvere questa problematica programmando l'acquisto con un preliminare ad effetti anticipato con pagamento dilazionato e con garanzie nel caso allo spirare del termine il soggetto non e' finanziabile trattenendo l'intera cifra versata. Ora bisogna immergersi bene e fare due conti comparando a quanto si potrebbe affittare e a quanto invece ammonta mensilmente l'acconto dilazionato. Sono formule utilizzate e collaudate.

 

[francesca63]

Ci sono contratti che possono assolvere questa problematica programmando l'acquisto con un preliminare ad effetti anticipato con pagamento dilazionato e con garanzie nel caso allo spirare del termine il soggetto non e' finanziabile trattenendo l'intera cifra versata.

Resta il fatto che con contratti piuttosto “delicati” di questo tipo il fai da te potrebbe essere rischioso.

 

[Rosa1968]

assolutamente d'accordo, non intendevo il fai da te .... infatti non ho spiegato il tecnicismo ma la fattibilità con l'ausilio di persona competente.

 

[PyerSilvio]

Molto probabilmente la zona non e' richiesta e non vuole perdere il cliente. Ci sono contratti che possono assolvere questa problematica programmando l'acquisto con un preliminare ad effetti anticipato con pagamento dilazionato e con garanzie nel caso allo spirare del termine il soggetto non e' finanziabile trattenendo l'intera cifra versata. Ora bisogna immergersi bene e fare due conti comparando a quanto si potrebbe affittare e a quanto invece ammonta mensilmente l'acconto dilazionato. Sono formule utilizzate e collaudate.

Tutto si puo’ fare pure con ottimi risultati.

Resta inteso nel collaudo, che le parti compreso il mediatore, svolgono ciascuno i propri ruoli e che nessuno di loro puo’ fare Harry Potter, nel prevedere il futuro.

 

[Rosa1968]

Si però non puoi nascondere che questo tipo di vendite hanno permesso a molti di acquistare casa, nei momenti in cui le banche avevano chiuso i cancelli (non che ora li abbiano aperti sia chiaro)

 

[francesca63]

assolutamente d'accordo, non intendevo il fai da te .... infatti non ho spiegato il tecnicismo ma la fattibilità con l'ausilio di persona competente.

Ciao @Rosa1968 .Non era un appunto, forse mi sono espressa male.
Era un’aggiunta al tuo ragionamento, visto che @Blocscorr sembra stia trattando direttamente.

 

[Rosa1968]

assolutamente, siamo qui per confrontarci e aiutare.
Buona giornata

 

[Blocscorr]

Buongiorno e grazie per i vostri contributi. Sto trattando direttamente la vendita dell'immobile ed è ovvio che in fase di formalizzazione dell'accordo provvederò a rivolgermi ad un notaio di fiducia. L'immobile de quo, per caratteristiche e posizione, risulta interessante per una fetta di acquirenti piuttosto ridotta, per cui se si presenta l'occasione di una vendita, anche se posticipata, non è il caso di fare i preziosi. Quindi preferisco correre il rischio che tra due anni il potenziale acquirente rinunci alla vendita piuttosto che sperare di trovare un nuovo acquirente. E' ovvio però che prima di dare l'ok ho necessità di capire se ciò di cui sto discutendo con il potenziale acquirente ha delle basi legali oppure stiamo discutendo del nulla.

Ora mi è chiaro che esiste la formula del rent to buy, dove però c'è da metter in conto una componente per l'affitto ed una per la caparra. Inoltre mi è anche chiaro che se nella componente dell'affitto è indicata una cifra simbolica (volendo così computare esclusivamente i canoni come acconto-prezzo) il contratto potrebbe ritenersi nullo. Il problema è che l'acquirente vuole pagarmi un canone di locazione in linea con i prezzi di mercato ma fare in modo che sia decurtato interamente dal prezzo finale. Come ne usciamo? Penso che la questione possa risolversi facilmente scontando il prezzo finale dell'immobile... in soldoni ... ci siamo accordati per 100mila, il cliente vorrebbe darmi 400 euro al mese per 2 anni considerandoli interamente come caparra, ma ciò non si può fare, perchè una componente del canone deve andare per forza a coprire la locazione. Però credo che nessuno possa vietarci di scrivere sul contratto che l'immobile sarà venduto a 90mila euro, invece di 100. Sulla carta i canoni mensili saranno indicati come somma di un canone di locazione + caparra (ad esempio 350 + 50)... ma nella pratica l'acquirente acquisterà ad un prezzo che tiene conto di quanto versato interamente... Io ci andrò a pagare le tasse sulla locazione... ma non è un problema.. troveremo il modo di indicare un prezzo finale tale da tener conto di tutte le spese accessorie. Però qui sorge il problema. Quando andrà in banca a dire "io ho già versato 10.000 euro di anticipo", non avrà una carta di appoggio, perchè sul contratto è indicato che la componente della caparra è 50 euro al mese (quindi un migliaio di euro di anticipo). La banca come si regolerebbe? E quale potrebbe essere una possibile soluzione per conciliare le esigenze del cliente e i requisiti della banca?