Locazione con pluralita' di conduttori, sfratto di uno solo e subentro rectius cessione si puo'?

[serena mineccia]

Buonasera,
vicenda complessa. Locazione 3+2 di immobile in condivisione con 4 conduttori. "...concede in locazione l'appartamento"... Esclusa la solidarietà al pagamento del canone ognuno ha una quota. Uno dei 4 non paga e viene sfrattato. Dopo 2 settimane dall'esecuzione il locatore introduce un nuovo inquilino senza coinvolgerci. Il locatore promette nuovo contratto ( siamo in cedolare secca) ma poi col suo legale fa solo comunicazione a mezzo Rli, ovvero una cessione. Io so che la cessione e' sul contratto, non sui soggetti, per cui l'adempimento fiscale non ha valenza civilistica e nel testo unico non trovo traccia di cessione parziale. Di fatto se un soggetto non ha piu'una obbligazione come potrebbe cederla? Nel contratto si legge che qualunque modifica deve esser provata da atto scritto, il "cambio di codici fiscali" lo potrei fare anche io in quanto coparte sostituendo il locatore con pincopallino per poi non pagargli l affitto. Dopo uno sfratto per tornare ad essere in 4 conduttori secondo me bisogna stipulare nuovo contratto, cosa ne pensate? E' una novazione? Abbiamo diritto a richiedere un nuovo contratto?

 

[Albano50]

Penso si possa fare in quanto l'agenzia delle entrate prevede la "cessione" (il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto).
Nel vostro caso presumo si tratti di un contratto a canone concordato, se è così, il locatore ha optato per la strada meno onerosa.

Esclusa la solidarietà al pagamento del canone ognuno ha una quota.

Strano, in genere il locatore che affitta a più conduttori evita di inserire questa clausola meno tutelante, nei suoi confronti, dell'obbligo solidale....

 

[serena mineccia]

Che si possa fare sul piano fiscale non mi stupisce, l ade registra pure gli scontrini, se cio' abbia valenza civilista e' il tema.
Per l'obbligazione parziaria, se non l'avesse concessa non avrei mai siglato il contratto originario, vivendo con estranei non mi pareva saggio garantire il pagamento per soggetti che non ho la possibilita' di valutare.....
Che sia la strada meno onerosa non concordo, con la cedolare secca cessare un contratto e registrarne un altro non dovrebbe avere costi ( forse 50 euro ad un associazione di categoria?) rispetto ai 67 dell f24, ma forse e' da intendersi come piu' veloce, questo si'.

 

[Albano50]

<<se cio' abbia valenza civilista e' il tema.>>

Di una cosa sono sicuro... dal punto di vista civilistico per voi tre del nucleo originario non cambia nulla.
Per il subentrante, essendovi nel contratto l'obbligazione parziaria, è cosa che riguarda solamente il locatore e lui.
Questi a sua tutela, presumo avrà dato al subentrante copia del contratto tuttora in essere, copia dell' avvenuto subentro effettuato presso l'Ade e se seguito da un legale avrà la sua firma su di "un foglio" che lo stesso è a conoscenza che lui è conduttore con obbligazione parziaria dell'immobile xy.
Mi sempra di capire che i tuoi dubbi nascano dal fatto che il proprietario non vi ha coinvolti nella sua scelta ma questo è conseguenza dell'obbligazione parziaria, se non vi fosse stata, ora pagereste l'intero voi tre e probabilmente sareste ancora in lite con il quarto che non pagava.

 

[matusalemme]

sarebbe da verificare l'impostazione del contratto e le sue clausole contrattuali per verificare se l'immobile è stato unitariamente concesso in locazione con unico contratto a più conduttori, magari anche in contestualità temporale

indipendentemente dall'obbligazione di pagamento (che può essere solidale o meno: come è stato detto,non è questo il problema), in linea generale la stipulazione del contratto con parti soggettivamente complesse ha dei riflessi sostanziali nonchè nell'eventuale giudizio di risoluzione come pure nel successivo giudizio di rilascio

sotto il profilo processuale - salva la pattuizione di specifiche clausole di scindibilità processuale - si tratterebbe di un'ipotesi di litisconsorzio necessario, con la conseguente partecipazione obbligatoria di tutti i conduttori, a pena di invalidità del processo

sotto il profilo sostanziale, sempre fatta salva l'ipotesi di specifiche clausole, (ed ammesso e non concesso che possa esser intervenuta una risoluzione soggettivamente parziale del contratto), dalla risoluzione pronunciata nei confronti di un solo soggetto residuerebbe in capo agli altri un negozio diverso da quello voluto e stipulato dagli originari contraenti

ripeto: s'ha da controllare benino il contratto

 

[serena mineccia]

E' concesso in locazione l'immobile a conduttori. Il recesso del singolo o l'inadempimento del singolo " ...tali evenienze non inficieranno la prosecuzione del contratto per i rimanenti conduttori, ferma restando la rinuncia alla solidarieta'. Il recedente sara sostituito da un subentrante".
Qui il discorso non e' sul recesso ma su un " subentro" di uno sconosciuto fatto cambiando dei codici fiscali in ade. Volgarmente: se siamo rimasti in 3 come si fa ad entrare in casa un 4 senza nostro consenso? Chi sarebbe il cedente ? Lo sfrattato che non ha piu' in capo a se l' obbligazione? Il mio dubbio e ' si tratti di una vera e propria novazione del contratto, con conseguenze rispetto alla data di scadenza ( e relatve licenze al triennio/prelazione) etc.

 

[Albano50]

@matusalemme
per non fare ipotesi fantasiose, (passami il termine) mi sono attenuto i a quanto scritto da Serena riferendosi ad un contratto 3+2.
Questo mi porta a credere che sia un contratto di locazione a canone concordato con una pluralità di conduttori con l'opzione cedolare secca.
E' il contratto che si trova spesso in locazioni a studenti od a gruppi di lavoratori.
La sua peculiarità è che il locatore ha inserito/ accettato la clausola dell'obbligazione parziale da quì lo sfratto al solo conduttore moroso e le scelte successive.
Serena in base a quanto scrivi nel tuo ultimo intervento mi rafforzo nel convincimento che il locatore possa fare quello che stà facendo.

 

[serena mineccia]

Esatto. E' il prestampato che poi abbiamo modificato sulla base delle mie esperienze passate. Nel 2016 la prima stesura prevedeva 3 conduttori. Poi passammo a 4 e fu necessario fare un nuovo contratto.
La motivazione di una siffatta clausola e' che in passato il locatore 20 enne si accordo con 3 inquilini per mandarli via a contratto in corso e chiese a me l intero.... Vinsi 3 cause civili, 2 per morosita' e una per il diniego di rinnovo al 3 anno.....

 

[Albano50]

La motivazione di una siffatta clausola e' che in passato il locatore 20 enne si accordo con 3 inquilini per mandarli via a contratto in corso e chiese a me l intero.... Vinsi 3 cause civili, 2 per morosita' e una per il diniego di rinnovo al 3 anno.....

Ribadisco che a voi tre del nucleo originario non cambia niente.
Qualche dubbio potrebbe esserci per il subentrante ma è una questione che è in capo al locatore.
Serena, ti posso capire, ma la botte piena con la moglie ubriaca non esiste.
Questo per ribadirti che la clausola che hai fatto inserire ti tutela ma pure il locatore è libero di fare le sue "operazioni".
Posso pure capire la tua preferenza per un nuovo contratto, però per il locatore vorrebbe dire nuove scadenze forse è questo che l'ha dirottato sul subentro, quando il contratto scadrà scadrà per tutti.

 

[serena mineccia]

Il concetto di tutela e' ampio, non solo economico. Ora trovarsi con un tossico in casa che e' il primo passato con moneta sonante in mano non e' un gran vivere. Rifacendo un contratto si poteva decidere di rimanere in 3 ridiscutendo il canone....ma il locatore ha preferito farci trovare in casa dalla sera alla mattina un estraneo....