Il contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione può essere stipulato per un periodi più breve rispetto a quello legale ordinariamente previsto, qualora l’attività da esercitarsi nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio (art. 27, co. 5, legge n°392/1978). La Suprema Corte (n°3663/1996) ritiene che la disposizione richiamata dal co. 5 consenta la valida stipulazione di contratti riferiti all’esercizio di tutte le attività ricomprese ed elencate nei primi tre commi dall’articolo citato, nessuna esclusa, ove esercitate transitoriamente.
Il contratto di locazione non abitativa transitorio viene sottratto alla sanzione di nullità, prevista dall’art. 79 della legge stessa, a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinano e sempreché le ragioni dedotte siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario (Cass. n°16117/2010).
Non solo la transitorietà deve essere espressamente indicata, ma devono essere anche indicate le esigenze oggettive che la giustificano (in caso contrario si deve ritenere che sussista un contratto simulato). Il conduttore non deve esercitare nell’immobile un’attività che abbia i caratteri della stabilità e della continuità (in sostanza, il negozio non deve essere un punto vendita permanente ovvero l’ufficio deve essere temporaneo), ma deve aver bisogno ad esempio di un negozio o di un ufficio per un’attività che si esaurisce in un arco di tempo relativamente breve (ad esempio un commerciante che necessita di uno spazio espositivo in occasione delle festività natalizie oppure collegate a manifestazioni fieristiche, congressuali, sportive o culturali oppure una organizzazione politica che necessiti di un ufficio limitatamente per il periodo della campagna elettorale).
Coerentemente, in questa prospettiva, non potrà pertanto, essere ritenuta legittima una locazione transitoria di un immobile adibito ad ufficio, in vista di un ipotetico successivo acquisto dello stesso, in quanto non rispettosa dell’indicata condizione fondamentale del “carattere transitorio” dell’attività.
