Locazione da usufruttuario a nudo proprietario

[andcerve]

Buongiorno a tutti,
vorrei sapere se l'usufruttuario di un appartamento può stipulare un normale contratto di locazione 4+4 con il nudo proprietario del medesimo appartamento e se questo, a sua volta, può stipulare contratti di sublocazione di durata libera più breve (anche solo di alcuni mesi) e a canone libero.
Secondo l'articolo 71, comma 2, del TUIR il nudo proprietario sublocatore farebbe poi confluire nel suo 730 (senza cedolare secca) il canone di sublocazione al netto delle spese specificatamente inerenti e quindi in particolare al netto del canone di locazione da lui pagato, e potrebbe, in qualità di nudo proprietario, portare in detrazione dall'IRPEF il 100% delle detrazioni fiscali spettanti per la ristrutturazione dell'appartamento.
L'usufruttuario invece percepirebbe il reddito da locazione optando per la cedolare secca.

Vi sembra uno scenario fattibile?
Tra le spese deducibili dal reddito da sublocazione possono rientrare anche le eventuali provvigioni dell'agenzia immobiliare che trova il conduttore finale?

Nella fattispecie mia madre sarebbe l'usufruttuaria locatore e io sarei il nudo proprietario sublocatore.

Grazie

 

[francesca63]

Vi sembra uno scenario fattibile?

Si.
Come locatario devi sottoscrivere un contratto di locazione che permetta la sublocazione.
Potrai sublocare utilizzando i contratti previsti dalla legge.

 

[plutarco]

Buongiorno a tutti,
vorrei sapere se l'usufruttuario di un appartamento può stipulare un normale contratto di locazione 4+4 con il nudo proprietario del medesimo appartamento e se questo, a sua volta, può stipulare contratti di sublocazione di durata libera più breve (anche solo di alcuni mesi) e a canone libero.
Secondo l'articolo 71, comma 2, del TUIR il nudo proprietario sublocatore farebbe poi confluire nel suo 730 (senza cedolare secca) il canone di sublocazione al netto delle spese specificatamente inerenti e quindi in particolare al netto del canone di locazione da lui pagato, e potrebbe, in qualità di nudo proprietario, portare in detrazione dall'IRPEF il 100% delle detrazioni fiscali spettanti per la ristrutturazione dell'appartamento.
L'usufruttuario invece percepirebbe il reddito da locazione optando per la cedolare secca.

Vi sembra uno scenario fattibile?
Tra le spese deducibili dal reddito da sublocazione possono rientrare anche le eventuali provvigioni dell'agenzia immobiliare che trova il conduttore finale?

Nella fattispecie mia madre sarebbe l'usufruttuaria locatore e io sarei il nudo proprietario sublocatore.

Grazie

Sì, ma è così strano...

 

[andcerve]

Sì, ma è così strano...

Può darsi plutarco, ma è un modo lecito per poter fare affitti a canone libero e durata libera.
In più riusciamo a suddividere il reddito in modo più vantaggioso dal punto di vista fiscale.

 

[francesca63]

ma è un modo lecito per poter fare affitti a canone libero e durata libera.

Che affitti vuoi fare ? Affitti brevi , tipo b&b, o altro ?

 

[andcerve]

Che affitti vuoi fare ? Affitti brevi , tipo b&b, o altro ?

Vorrei poter fare un normale contratto di affitto ad esempio per 6 mesi o per 1 anno e a canone libero.
Se affitti ad una impresa puoi fare un contratto "uso foresteria" ma se affitti a privati devi ricadere nella tipologia dell'affitto turistico, altrimenti sei costretto a fare contratti transitori a canone concordato.
Vorrei però evitare di ricadere nella disciplina degli affitti turistici che richiedono una gestione troppo impegnativa, sono pieni di burocrazia e ogni regione (io sono in Emilia Romagna) ci mette la sua per complicare la vita a chi le cose le vuole fare onestamente e devi stare attento a non "sforare" certi limiti per non essere costretto ad aprire partita IVA.

 

[Bastimento]

Perché ritieni che il subaffitto sia libero di stipulare contratti a canone e durata liberi?

 

[andcerve]

Perché ritieni che il subaffitto sia libero di stipulare contratti a canone e durata liberi?

Cercando in rete mi pare di aver inteso che dal punto di vista normativo non è prevista una durata minima e un canone massimo per la sublocazione che quindi rimane a libera contrattazione tra le parti.
Sembra invece che sia prevista una durata massima che non può superare quella del contratto di locazione da cui deriva, ma questo non sarebbe un problema.
Ad ogni modo la mia domanda "Vi sembra uno scenario fattibile?" intendeva estendersi a tutte le considerazioni fatte, compresa questa.
Perciò se avete indicazioni o esperienze contrarie fatemi sapere.

 

[francesca63]

A me pare che la cosa possa essere conveniente solo se hai le idee chiare sui contratti di subaffitto che intenderai stipulare in qualità di locatario/locatore..
Hai escluso i “normali” contratti abitativi, e gli affitti brevi.
Ti restano i transitori, gli studenti, e quelli verso società di capitali come “uso foresteria”.
I contratti “uso foresteria sono quelli più “liberi”, nella durata e nel prezzo.
C’è richiesta dalle tue parti ?
Se si, ha senso. Se no, un po’ meno.

 

[Bastimento]

A me pare che

In sostanza stai affermando che anche per la sublocazione, le tipologie dei contratti rimangono le medesime previste dalla legge.