Locazione di immobili con unico proprietario

[giorgino]

Scusa Giorgino ma....le spese di Amministratore eo Patrimoniali NON SONO ASSOLUTAMENTE A CARICO DEL CONDUTTORE!!! (dove l'hai letto?)...le spese accessorie anche se si tratta di una proprietà unica vengono ripartite secondo art9 solito della legge 392 salvo non voler discutere subito con qualche sindacato inquilini.
Io come Amministratore di Proprietà conto Terzi eo Condomini pretendo un compenso fisso quale amministratore dello Stabile e la percentuale di gestione sugli affitti...il lavoro è dunque completo...ma distinto!...cmq per l'inquilino non cambia nulla per quanto riguarda le spese da addebitargli e cioè tutte meno le PATRIMONIALI e LE SPESE DI STRAORDINARIA MANUTENZIONE (su cui però bisognerebbe aprire un capitolo a parte...con differenti "casistiche").
Saluti!
p.s. - una scuola di pensiero tende a mettere a carico degli inquilini il 50% delle spese di amministrazione...ma ciò è da sempre contestato dai sindacati inquilini...cmq può essere oggetto di eventuale contrattazione in fase di stipula della locazione.

Ciao Paolo la 392/78 recita che sono interamente a carico del condutore, salvo patto contrario le spese relative al servizio di pulizia al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell 'ascensore, alla fornitura dell'acqua,ecc, ecc.
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazione accessorie a quella locazione ecc.
Ovvero - in linea generale e salvo patto contratrio - tutte le spese "ordinarie" sono a carico del conduttore mentre rimangono a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione, le tasse di proprietà e in generale qualsiasi spesa che non possa essere ricompresa nelle spese di ordinaria conduzione dell'unità immobiliare.
Le spese relative al compenso dell'amministratore sono di solito divise al 50% tra conduttore e locatore in quanto egli interviene sia nelle spese di ordinaria che di straordinaria amministrazione. Altre sentenze passate in giudicato hanno invece determinato il totale addebito al proprietario dell'immobile.

Altro discorso ancora è sull'assicurazione globale fabbricati e acqua condotta che in talune zone d'Italia è suddivisa al 50% tra le parti e in altre a totale carico del proprietario.

Da ciò, guardando un riparto consuntivo, per semplicità, tutte le spese a "consumo" sono a carico del conduttore mentre quelle radunate sotto la tabella di comproprietà sono discusse in fase contrattuale e/o giudiziale dagli anni '40. Sindacati inquilini/proprietari o meno

g

 

[Anita]

Grazie a tutti per le risposte. Più o meno sapevo dove andavo a parare, ma credevo che ci fosse una suddivisione particolare.
Quello che mi premeva sapere era appunto la questione del compenso dell'amministratore, ma collaborando con uno studio di ammininistrazione so come vanno suddivise le spese.
So che per i contratti concordati ci sono particolari attenzioni da prestare per le spese e, anche se ne faccio veramente pochi, consegno sempre alle parti la famosa tabella, in modo tale che non ci siano equivoci e che chiedano alla sottoscritta di intervenire in merito alle loro beghe (già successo!).
Ad ogni modo grazie a tutti per la collaborazione.
Anita

 

[paolo ferraris]

...ne ho fatto proprio uno ieri l'altro...e lo farò per casa mia il prossimo mese (mi scadono gli 8 anni)...sempre che riesca a fare capire al proprietario che se mi abbassa l'affitto e facciamo il concordato lui comunque con il risparmio fiscale che cè...prende uguale o di più di prima...ma dipende ovviasmente dal reddito che denuncia...per me ovviamente non ci sono particolari agevolazioni se non che pago meno la tassa di registro annuale...ciao!

 

[Alessandro Frisoli]

Paolo, perdona la mia ignoranza, ma veramente non ne ho mai stipulato uno di contratto concordato. Ci puoi dare qualche ragguaglio in merito. Quello che so io è che se applichi un "concordato" il locatore invece di stipulare i 4+4 può stipulare un 3+2 e ha dei vantaggi fiscali (che però non conosco). Penso che possa essere utile per tutti noi avere delle informazioni precise, Ti ringrazio

 

[paolo ferraris]

Scusa Giorgino, ma devo insistere...dal 1940...di acqua ne è passata sotto i ponti mi sembra...e poi parli di "sentenze passate in giudicato"...be...io ti cito la CORTE SUPREMA che, al riguardo, ha definitivamente chiarito che le spese concernenti il compenso dell'amministratore e quelle sostenute dallo stesso, nell'esercizio della sua attività "non rientrano tra gli oneri accessori che l'art.9 legge 392/78 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicchè dal relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo" (Cass.6216/1991). La derogabilità dell'art.9 e solo per quelle norme a vantaggio del conduttore, ma MAI a vantaggio del Locatore!
Tanto dovevo.
Paolo Ferraris da Lecco
P.S. - percui chiedo scusa ma devo correggermi nel mio primo intervento dicevo che la norma "poteva essere oggetto di contrattazione"...direi di no!...sarebbe da considerarsi nulla.

 

[paolo ferraris]

Paolo, perdona la mia ignoranza, ma veramente non ne ho mai stipulato uno di contratto concordato. Ci puoi dare qualche ragguaglio in merito. Quello che so io è che se applichi un "concordato" il locatore invece di stipulare i 4+4 può stipulare un 3+2 e ha dei vantaggi fiscali (che però non conosco). Penso che possa essere utile per tutti noi avere delle informazioni precise, Ti ringrazio

Caro Alessandro,
sperando di non dire troppe "castronerie" in poche parole le peculiarità dei cosiddetti Contratti Concordati sono le seguenti:
A - PER IL LOCATORE 1)il vantaggio di avere una durata inferiore del contratto (ma è un vantaggio? ora...).
2)il vantaggio di pagare meno tassa registro...al 70%. 3)il vantaggio di uno sconto fiscale non più del 15% ma del 30%/40% sul reddito di fabbricato imponibile e ovviamente dipende dall'aliquota che paga in base al proprio reddito.4) il vantaggio in caso di controversie con l'inquilino di un contratto preciso e tutelato da clausole non derogabili e una ipotetica tutela particolare in caso di pratica di finita locazione per "morosità".
B - PER L CONDUTTORE 1)il vantaggio dello sconto sulla tassa di registro. 2) il vantaggio di un contratto con tutte le migliori clausole a suo vantaggio (istat al 75%...oneri accessori secondo legge...ecc).3)il vantaggio di una ipotetica possibilità di accedere ai contributi per gli affitti fatti in taluni comuni (attenzione "contributi" perchè qualcuno viene a chiedere di poter scaricare l'affitto dal reddito!..e che io sappia BAbbo Natale non esiste).4)avere un Canone Concordato...e dunque almeno ipoteticamente più basso di quello di mercato.
In alcuni casi è vero ma questo infatti comporta che in molti casi, come ad esempio per l'affitto agli studenti universitari, non sia conveniente per il locatore...mentre il canone di appartamenti molto grandi e o in taluni comuni può essere molto vicino a quello di mercato e dunque conveniente al locatario.
Bisogna rivolgersi al comune di appartenenza o alle sedi sindacali Proprietari/inquilini per vedere se nella propria provincia eo città è stato Firmato un ACCORDO TERRITORIALE e dunque applicare per il canone i parametri li esposti.
Sperando in queste poche righe di averti dato qualche buon suggerimento...Ti saluto Cordialmente.

 

[Alessandro Frisoli]

Grazie per la tua disponibilità

 

[giorgino]

Scusa Giorgino, ma devo insistere...dal 1940...di acqua ne è passata sotto i ponti mi sembra...e poi parli di "sentenze passate in giudicato"...be...io ti cito la CORTE SUPREMA che, al riguardo, ha definitivamente chiarito che le spese concernenti il compenso dell'amministratore e quelle sostenute dallo stesso, nell'esercizio della sua attività "non rientrano tra gli oneri accessori che l'art.9 legge 392/78 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicchè dal relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo" (Cass.6216/1991). La derogabilità dell'art.9 e solo per quelle norme a vantaggio del conduttore, ma MAI a vantaggio del Locatore!
Tanto dovevo.
Paolo Ferraris da Lecco
P.S. - percui chiedo scusa ma devo correggermi nel mio primo intervento dicevo che la norma "poteva essere oggetto di contrattazione"...direi di no!...sarebbe da considerarsi nulla.

Si Paolo di acqua ne è passata, ma non sul codice civile
Non è che siccome la Costituzione è vecchietta non valga più no?

Un conto sono le norme del codice, un'altro le sentenze che formulano la giurisprudenza a prescindere da quale tribunale le abbia emesse.
La sentenza a cui tu fai riferimento è contrapposta alla media della giurisprudenza che indica la strada che ho scritto. Il che non significa - visto che di giurisprudenza si tratta - che quella sia LA strada.
Di solito ci si basa sulla "tendenza" della giurisprudenza che al momento sembra andare verso la direzione che ho indicato.
Siccome NON ESISTE una norma specifica che ci indica quale debba essere la divisione delle spese tra proprietario e inquilino, tale decisione va presa in fase contrattuale. In mancanza, ci si affida agli usi e agli avvocati nei casi più gravi.

g

 

[giannibs]

Ho letto con attenzione i vari pareri sull'argomento, sottolineo però che, nel caso di immobili uni-proprietari, (Società, banche, assicurazioni, e anche personali, ecc..), il caso più frequente è l'amministrazione in proprio del complesso.
Praticamente la proprietà assume direttamente un tecnico al quale assegna tutta la gestione, (affitti, contratti, manutenzioni, gestione spese ordinarie e straordinarie, addebiti, fatturazioni, ecc..).
In questo caso, non sembra corrette pretendere dagli inquilini, anche l'onere amministrativo, anche perchè ,in caso di contestazione, risulterebbe oneroso e difficile far valere la propria tesi.
Concordo comunque con la linea di Paolo Ferraris, che trovo preparatissimo, saluti

 

[paolo ferraris]

Caro Giannibs, Ti ringrazio per il complimento...del resto è da 20 anni che faccio l'amministratore di proprietà conto terzi e di condominio e di "cose che Voi Umani..."...nè ho viste troppe!...cmq questo "settore" seppur affascinante per i risvolti giuridico dottrinali che continuamente emette (il compianto Avv. Pirelli lo diceva spesso), ha effettivamente bisogno di una certa "sistemazione" eo "ripulitura"...troppe sono le sentenze che qualche volta sembrano contraddire certe tesi anche consolidate!...Saluti!